Nach der Tourismussaison 2025 erleben Hotelanlagen in Europa und den Vereinigten Staaten keinen Abschwung, sondern eine Phase der Neuausrichtung. Was ursprünglich als saisonale Pause erwartet wurde, hat sich stattdessen zu einer Phase selektiver Kapitalallokation entwickelt. Die Transaktionsvolumina sind widerstandsfähig geblieben, doch die Logik hinter den Abschlüssen hat sich verändert. Käufer und Verkäufer konzentrieren sich heute weniger auf Marktdynamik und stärker auf operative Performance, robuste Standorte und Vermögenswerte, die effizient repositioniert werden können.
Diese Verschiebung ist in mehreren Marktsegmenten sichtbar. Investoren fokussieren sich auf Destination-Resorts mit verlängerten Saisons, skiassoziierte und ganzjährig nutzbare Freizeitassets sowie urbane Resorts der neuen Generation. Auch urbane Hotels, die in Verkehrskorridore und wirtschaftliche Infrastruktur eingebettet sind, rücken in den Fokus, insbesondere dort, wo Value-Add-Potenziale bestehen und der Preis pro Zimmer unter den Wiederbeschaffungskosten liegt.
Ein Markt, der von Betrieb statt von Zyklen geprägt ist
Hotels haben sich erneut als einer der widerstandsfähigsten Bereiche der gewerblichen Immobilien etabliert. Daten von HVS zeigen, dass im ersten Halbjahr 2025 die Aktivität bei Einzeltransaktionen stärker war, während Portfolio-Transaktionen rückläufig waren. Dieses Muster deutet auf einen strukturellen Wandel hin und nicht auf eine vorübergehende Pause.
Investoren erwerben Hotellerie nicht mehr als breit angelegte thematische Anlage. Stattdessen prüfen sie die operative Leistungsfähigkeit, die Disziplin bei Investitionsausgaben sowie die Fähigkeit der Assets, ihre Preissetzungsmacht zu halten, sobald die touristische Hochsaison endet.
Der Markt nach der Saison ist damit deutlich analytischer geworden. Assets werden danach beurteilt, ob sie außerhalb der Spitzenmonate performen können, höhere Finanzierungskosten verkraften und Renovierungs- oder Repositionierungsstrategien rechtfertigen, ohne auf aggressive Leverage-Annahmen angewiesen zu sein.
Wer nach der Saison kauft und warum
Während der Phase niedriger Zinsen wurden Hotelinvestoren von einer Vielzahl an Motiven getrieben, von Renditekompression bis hin zur Portfoliodiversifikation. Im Umfeld nach 2025 haben sich diese Motive deutlich verengt.
Private-Equity-Fonds mit ausgeprägter Hotellerie-Expertise zählen zu den aktivsten Käufern, insbesondere US-domicilierte Fonds, die Kapital in Europa einsetzen. Ihre Strategie basiert auf der Bereitschaft, operatives Risiko zu übernehmen, um Wertschöpfung durch Repositionierung, Markenaufwertung und verbessertes Revenue Management zu erzielen, anstatt auf Finanzengineering zu setzen.
Langfristig orientiertes institutionelles Kapital ist ebenfalls stärker sichtbar geworden. Pensionsfonds, offene Immobilienvehikel und französische SCPI-Strukturen verfolgen zunehmend einkommensorientierte Strategien. Sale-and-Leaseback-Transaktionen und langfristige Betreiberverträge ermöglichen diesen Investoren planbare Cashflows, Inflationsschutz und strukturell konservative Risikoprofile.
Eine dritte, schnell wachsende Gruppe bilden Family Offices und privates Kapital. Diese Investoren stellen den langfristigen Kapitalerhalt über kurzfristige Renditen und konzentrieren sich auf urbane „Trophy“-Assets in Städten mit strukturell begrenztem Angebot. Paris, Madrid und mehrere italienische Städte stehen wieder weit oben auf der Liste, trotz hoher Preisniveaus, da Knappheit und langfristiger Werterhalt weiterhin schwerer wiegen als kurzfristige Renditeüberlegungen.
Drei Investmenttrends, die den Markt nach 2025 prägen
Einer der deutlichsten Trends seit 2025 ist die erneuerte Nachfrage nach großen Resortanlagen mit verlängerter oder ganzjähriger Betriebssaison. Eine Transaktion, die diesen Trend exemplarisch verdeutlicht, ist der Verkauf des Mare Nostrum Resorts auf Teneriffa mit 1.037 Zimmern für 430 Millionen €, was einem Preis von rund 415.000 € pro Zimmer entspricht. Branchenanalysten werten diese Akquisition als klares Signal dafür, dass Resorts mit ganzjährigem Nachfrageprofil höhere Investitionsausgaben rechtfertigen und auch in einem Umfeld höherer Kapitalkosten verlässlich performen können. Südspanien und die Kanarischen Inseln werden zunehmend als strukturell unterversorgt wahrgenommen, insbesondere im Vergleich zu kontinentalen Mittelmeerzielen, die stark vom Sommertourismus abhängig bleiben.
Im Gegensatz dazu haben erstklassige urbane Hotels ihre Preissetzungsmacht erneut unter Beweis gestellt. Jüngste Transaktionen in Paris verdeutlichen diese Dynamik. Das 75-Zimmer-Hotel Grand Cœur Latin wurde von einem privaten Investor für mehr als 70 Millionen € erworben, was etwa 933.000 € pro Zimmer entspricht. Das 43-Zimmer-Hotel Filigrane & Spa wechselte für über 36,5 Millionen € den Eigentümer, entsprechend rund 850.000 € pro Schlüssel. Diese Preisniveaus erklären die intensive Konkurrenz um zentral gelegene Assets. In Städten mit strukturell begrenztem Angebot überwiegen Knappheit und langfristiger Kapitalerhalt konsequent die Sorgen über Renditekompression.
Zwischen diesen beiden Polen wächst das Volumen an Value-Add- und strukturierten Transaktionen. Unterschiedliche Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern haben Sale-and-Leaseback-Strukturen und klar definierte Renovierungsprogramme zu wirksamen Kompromissen gemacht. Ein repräsentatives Beispiel ist der Erwerb des 258-Zimmer-Hotels Abades Nevada Palace in Granada für 30 Millionen € durch ein französisches SCPI-Vehikel. Die Transaktion umfasste einen 15-jährigen Leaseback-Vertrag mit dem Betreiber sowie ein Renovierungsbudget von 5 Millionen €. Diese Struktur erlaubt dem Verkäufer, Kapital freizusetzen, ohne den operativen Betrieb aufzugeben, und bietet dem Investor zugleich Ertragssichtbarkeit und kontrollierbares Umsetzungsrisiko.
Kehrt der „Preis pro Zimmer“ zurück
Nach der Saison 2025 werden Hoteltransaktionen wieder verstärkt anhand des Preises pro Zimmer diskutiert, da diese Kennzahl eine schnelle Einschätzung von Asset-Positionierung und Risiko ermöglicht. Aktuelle europäische Transaktionen zeigen eine konsistente, aber breite Spanne – von etwa 116.000 € pro Schlüssel für vermietete Value-Add-Assets in sekundären Städten über rund 415.000 € pro Schlüssel für großvolumige Resorts bis hin zu 850.000–930.000 € pro Schlüssel für erstklassige Pariser Hotels.
Jüngste Hoteltransaktionen nach der Saison 2025
| Standort | Asset-Typ | Zimmer | Transaktionswert | Preis pro Zimmer | Investmentprofil |
|---|---|---|---|---|---|
| Teneriffa, Spanien | Strandresort | 1.037 | 430 Mio. € | ≈ 415.000 € | Ganzjähriges Freizeitresort |
| Paris, Frankreich | Urbanes Prime-Hotel | 75 | > 70 Mio. € | ≈ 933.000 € | Trophy-Asset |
| Paris, Frankreich | Urbanes Hotel & Spa | 43 | > 36,5 Mio. € | ≈ 850.000 € | Prime-Innenstadt |
| Granada, Spanien | Urbanes Hotel (Leaseback) | 258 | 30 Mio. € | ≈ 116.000 € | Sale-and-Leaseback, Value-Add |
| Washington, D.C., USA | Urbanes Hotel | ~410 | 92 Mio. $ (≈ 88 Mio. €) | ≈ 216.000 € | Stabilisiertes City-Asset |
Finanzierungsbedingungen und die Rolle von Fremdkapital
Die Verfügbarkeit von Fremdkapital ist zum entscheidenden Filter für die Aktivität nach der Saison geworden. Senior-Darlehen in Euro für stabilisierte Hotelassets werden typischerweise mit Loan-to-Value-Quoten von 55–65 %, Margen von Euribor plus 165–350 Basispunkten und Laufzeiten von fünf bis sieben Jahren strukturiert. Dieses Umfeld begünstigt operativ starke Assets und bestraft spekulative Geschäftspläne.
Wo die Bankenfinanzierung restriktiver wird, tritt privates Fremdkapital auf den Plan und bietet mehr Flexibilität zu höheren Kosten. Käufer erwerben daher nicht mehr einfach Hotels, sondern Assets, die in einem strikteren und selektiveren Kreditmarkt die Anforderungen der Kreditgeber erfüllen können.
Was der Markt für 2026 signalisiert
Investorenumfragen von CBRE führen Spanien und Italien weiterhin als die attraktivsten Hotelmärkte Europas, wobei London und Madrid auf Stadtebene an der Spitze stehen. Die zentrale Spannung bleibt jedoch bestehen. Viele Verkäufer orientieren sich weiterhin an Renditeerwartungen aus der Zeit vor den Zinserhöhungen, während Käufer ihre Modelle auf Basis der heutigen Fremdkapitalkosten kalkulieren.
Das Ergebnis ist keine breite Marktkorrektur, sondern ein kontinuierlicher Strom strukturierter Transaktionen – Sale-and-Leasebacks, Partnerschaften, selektive Verkäufe und Refinanzierungen, häufig unter Einbeziehung von Green-Loan-Kriterien. Im Umfeld nach 2025 werden Hotelassets nicht mehr allein wegen Marktdynamik erworben, sondern wegen ihrer Resilienz, operativen Tiefe und ihrer Fähigkeit, auch dann zu performen, wenn die Spitzenzeiten bereits vorbei sind.
