Brussels Rolls Out First Affordable Homes Plan as Europe Housing Crisis Deepens

Europas Wohnungskrise ist über eine soziale Frage oder ein kommunales Planungsproblem hinausgewachsen und wird inzwischen als strukturelles wirtschaftliches Risiko behandelt. Wenn Arbeitnehmer sich nicht leisten können, dort zu leben, wo Arbeitsplätze entstehen, verengen sich die Arbeitsmärkte, die Produktivität leidet und der politische Druck steigt. Vor diesem Hintergrund hat die Europäische Kommission im Dezember 2025 ihren ersten Europäischen Plan für bezahlbaren Wohnraum vorgestellt — ein Wandel darin, wie Wohnen auf europäischer Ebene verstanden wird. Anstatt eine einzelne Lösung zu versprechen, definiert der Plan das Ausmaß des Problems, beziffert die Finanzierungslücke und beschreibt die regulatorischen und finanziellen Instrumente, mit denen Brüssel realistisch Einfluss auf die Entwicklungen in den Mitgliedstaaten nehmen kann.

Die Zahlen, die Brüssel zum Handeln zwangen

Die Einschätzung der Kommission ist eindeutig. Die Hauspreise in der EU sind seit 2013 um rund 50 bis 60 Prozent gestiegen, während die Mieten um etwa 20 Prozent zugelegt haben, obwohl die Realeinkommen hinterherhinken. Gleichzeitig ist der Wohnungsbau seit 2021 deutlich zurückgegangen, und ein erheblicher Teil des bestehenden Wohnungsbestands ist untergenutzt oder steht leer — insbesondere in Regionen mit hoher spekulativer Eigentumsquote oder demografischem Rückgang. Das Ergebnis ist ein strukturelles Ungleichgewicht: Die Nachfrage konzentriert sich in dynamischen urbanen Arbeitsmärkten, während das Angebot durch Planungsengpässe, Finanzierungsgrenzen und langsame Baukapazitäten begrenzt ist.

Im Zentrum des Plans steht eine Zahl, die die Debatte neu rahmt: Europa benötigt mehr als zwei Millionen neue Wohnungen pro Jahr, allein um mit der demografischen und wirtschaftlichen Nachfrage Schritt zu halten — was einer jährlichen Lücke von rund 650.000 Wohnungen gegenüber der aktuellen Bautätigkeit entspricht. Die Kommission schätzt, dass zur Schließung dieser Lücke zusätzliche Investitionen von etwa 150 Milliarden Euro pro Jahr erforderlich sein könnten. Diese Zahl ist kein rhetorisches Mittel. Sie ist ein Signal an politische Entscheidungsträger und Investoren, dass die Wohnungskrise kein Randproblem ist und nicht allein durch lokale Subventionen oder Bauvorschriften gelöst werden kann. Es handelt sich um ein makroökonomisches Problem, das Finanzierung im industriellen Maßstab, schnellere Genehmigungen, neue Bautechnologien und eine effizientere Nutzung des bestehenden Bestands erfordert.

Was die EU ändern kann und was nicht

Da Wohnungswesen primär nationale und lokale Zuständigkeit bleibt, führt die EU weder Mietpreisobergrenzen noch Bauquoten ein. Stattdessen handelt sie dort, wo sie Einfluss hat. Ein Bereich ist die Regulierung. Der Plan führt das Konzept der „Wohnungsmarktgebiete unter Druck“ ein und soll klären, welche verhältnismäßigen Maßnahmen Behörden in solchen Märkten rechtlich ergreifen dürfen — einschließlich stärkerer Instrumente zur Regulierung von Kurzzeitvermietungen, wo Tourismusplattformen das langfristige Wohnungsangebot spürbar reduziert haben. Dies ist kein EU-weites Verbot von Kurzzeitvermietungsplattformen, sondern eine rechtliche Absicherung für Städte, die eingreifen wollen, ohne ständig mit Klagen oder politischem Stillstand konfrontiert zu sein.

Ein weiterer sensibler Bereich ist der Leerstand. Jahrelang galten leerstehende Wohnungen in vielen Ländern als politisch unantastbar — entweder als rein private Angelegenheit oder als zu kontrovers, um angegangen zu werden. Indem Brüssel untergenutzten Wohnraum ausdrücklich als Teil des Erschwinglichkeitsproblems anerkennt, wird Leerstand als politische Variable und nicht mehr als ideologisches Schlachtfeld behandelt. Das eröffnet den Mitgliedstaaten und Städten die Möglichkeit, mit Anreizen, Steuern oder regulatorischen Instrumenten zu experimentieren, um leerstehende Einheiten wieder in Nutzung zu bringen, insbesondere in stark belasteten städtischen Märkten.

Wie Brüssel Wohnungsinvestitionen mobilisieren will

Die finanzielle Seite des Plans ist bei der Europäischen Investitionsbank-Gruppe verankert, die beabsichtigt, ihre Investitionen in den Wohnungsbau 2026 auf etwa 6 Milliarden Euro zu erhöhen — mit Schwerpunkt auf Neubau, Sanierung und Innovation. Ergänzend dazu soll eine Initiative „Housing TechEU“ in Höhe von 400 Millionen Euro industrialisierte Bauweisen, neue Materialien und digitale Bauprozesse fördern, um Kosten zu senken und die Fertigstellung zu beschleunigen.

Strukturell arbeiten Brüssel und die EIB zudem an einer paneuropäischen Investitionsplattform, die institutionelles Kapital mit Wohnungsprojekten verbinden und standardisieren soll, wie bezahlbarer Wohnraum über Grenzen hinweg finanziert, entwickelt und überwacht wird. Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum in großem Maßstab investierbar und transparent zu machen — ähnlich wie erneuerbare Energien in den vergangenen zehn Jahren zu einer etablierten Anlageklasse geworden sind.

Städte unterstützen die Strategie, warnen aber vor Umsetzungsrisiken

Die Städte begrüßen den Plan überwiegend, weil dort die Krise am sichtbarsten ist. Steigende Obdachlosigkeit, überfüllte Mietwohnungen, Arbeitskräftemangel in zentralen Dienstleistungen und wachsender politischer Widerstand von Bewohnern, die aus ihren eigenen Vierteln verdrängt werden, haben Wohnen zu einem zentralen urbanen Thema gemacht. Gleichzeitig bleiben Stadtverwaltungen vorsichtig. Viel hängt davon ab, wie „Wohnungsmarktgebiete unter Druck“ definiert werden, wie schnell neue rechtliche Instrumente wirksam werden und ob die Finanzierung tatsächlich die Projekte vor Ort erreicht, statt in politischen Rahmenwerken und Pilotprogrammen stecken zu bleiben.

Soziale Organisationen und Wohnungsinitiativen unterstützen ebenfalls die Anerkennung von Wohnen als Grundrecht und sozialem Stabilitätsfaktor, argumentieren jedoch, dass der Plan weiterhin zu stark auf Marktmechanismen setzt und zu wenig auf direkte öffentliche Bereitstellung. Diese Spannung dürfte die politische Debatte über Wohnungsfragen in den kommenden Jahren prägen, insbesondere im Vorfeld von Wahlen in mehreren großen Mitgliedstaaten.

Schlussbetrachtung

Die eigentliche Bedeutung des Plans für bezahlbaren Wohnraum liegt nicht darin, Europas Wohnungsnot über Nacht zu beheben, sondern darin, die Ebene zu verändern, auf der das Problem behandelt wird. Wohnen wird nicht länger als nachgeordnetes soziales Thema gesehen, sondern als zentraler Faktor für wirtschaftliche Funktionsfähigkeit, Arbeitsmobilität und sozialen Zusammenhalt in Europa. Indem Brüssel die Größe der Investitionslücke benennt, Eingriffe bei Leerstand und Kurzzeitvermietung legitimiert und europäische Finanzinstitutionen mobilisiert, versucht es, eine fragmentierte lokale Krise in ein koordiniertes europäisches Wirtschaftsprojekt zu verwandeln.

Ob daraus tatsächlich Baukräne an den Skylines und Wohnungsschlüssel in den Händen der Menschen werden, hängt weit mehr von der Umsetzung als von der Strategie ab. Politisch und wirtschaftlich ist der Wandel jedoch bereits vollzogen. Wohnen steht nun im Zentrum der europäischen Agenda — nicht als moralischer Zusatz, sondern als Infrastruktur.