Im Stadtzentrum von San Francisco testet ein Startup das Konzept bezahlbaren urbanen Wohnens mit der Vermietung von „Schlafkapseln“ für rund 700 Dollar pro Monat (≈644 Euro). Brownstone Shared Housing hat ein ehemaliges Bürogebäude in der 1049 Market Street erworben und plant dessen Umwandlung in eine Wohnanlage mit 400 Kapseln — eine der radikalsten Büro-zu-Wohn-Konversionen, die es in einer Stadt gegeben hat, in der die medianen Wohnungsmieten inzwischen über 3 000 Dollar pro Monat liegen (≈2 820 Euro).
Das Projekt kommt zu einem sensiblen Zeitpunkt für den Immobilienmarkt in San Francisco. Die Büro-Leerstände bleiben nach dem Umbruch durch Remote-Arbeit hoch, während die Wohnungsmieten infolge neuer Einstellungen im Technologie- und KI-Sektor erneut steigen. Vor diesem Hintergrund bewegt sich das dichte Co-Living-Modell von Brownstone an der Schnittstelle von Investorenchancen, regulatorischen Risiken und gesellschaftlicher Kontroverse.
Vom leerstehenden Bürogebäude zum 400-Kapsel-Wohnblock
Das sechsstöckige Gebäude in der 1049 Market Street liegt im Mid-Market-Korridor der Stadt, einem Gebiet, das seit der Pandemie unter geringer Passantenfrequenz und schwacher gewerblicher Nachfrage leidet. Früher eine klassische Büroimmobilie, blieb das Gebäude nach einer Reihe von Rechts- und Eigentümerstreitigkeiten weitgehend ungenutzt.
Brownstone plant, die Struktur mit rund 400 einzelnen Schlafkapseln zu füllen, die in gestapelten Modulen angeordnet sind. Jede Kapsel ist für ein Einzelbett, Beleuchtung, Steckdosen und begrenzten Stauraum ausgelegt. Gemeinschaftsküchen, Bäder und Arbeitsbereiche sind im gesamten Gebäude verteilt. Das Konzept orientiert sich an japanischen Kapselhotels, ist jedoch als Langzeitwohnen und nicht als Kurzzeitunterkunft positioniert.
Sofern Baugenehmigungen und Sicherheitsfreigaben ohne größere Verzögerungen erteilt werden, rechnet das Unternehmen damit, dass die ersten Bewohner bereits im kommenden Sommer einziehen können. Für San Francisco wäre dies eine der dichtesten Wohnumwandlungen, die jemals im Stadtzentrum umgesetzt wurden.
700 Dollar Miete in einem 3 000-Dollar-Mietmarkt
Der zentrale Reiz des Kapselmodells liegt im Preis. Mit rund 700 Dollar pro Monat (≈644 Euro) liegen die Kapselmieten weit unter den üblichen Wohnungsmieten in San Francisco.
Aktuelle Marktdaten verdeutlichen die enorme Differenz. Die Medianmiete für Wohnungen in San Francisco liegt inzwischen bei etwa 3 065 Dollar pro Monat (≈2 820 Euro). Eine typische Ein-Zimmer-Wohnung kostet meist zwischen 3 200 und 3 500 Dollar (≈2 950–3 220 Euro). Vor diesem Hintergrund bewegt sich die 700-Dollar-Kapsel in einer völlig anderen Erschwinglichkeitsklasse.
Eine Kapsel für 700 Dollar bedeutet damit einen Preisabschlag von fast 75 Prozent gegenüber einer typischen Ein-Zimmer-Wohnung. Die Nachfrage spiegelt diesen Abstand wider. Am ersten deutlich kleineren Kapselstandort von Brownstone nahe dem Mint Plaza gingen Berichten zufolge hunderte Bewerbungen für nur wenige Dutzend Betten ein. Innerhalb weniger Wochen entstanden lange Wartelisten.
Für junge Berufstätige, Beschäftigte im Dienstleistungssektor und Mitarbeiter junger Startups, die nahe bei den Arbeitsplätzen in der Innenstadt bleiben wollen, bieten die Kapseln eine der wenigen legalen Möglichkeiten, zentral zu wohnen ohne sich auf Mieten im vierstelligen Dollarbereich festzulegen.
Ein Startup mit problematischer Regulierungsgeschichte
Die Expansion von Brownstone ist mit Altlasten verbunden. Das erste Kapselprojekt des Unternehmens in einem ehemaligen Gewerbegebäude nahe dem Mint Plaza wurde zunächst ohne vollständige Wohnnutzungsgenehmigungen betrieben. Städtische Inspektoren beanstandeten später zahlreiche Verstöße, darunter Mängel beim Brandschutz, bei der Belüftung und bei grundlegenden Anforderungen an die Bewohnbarkeit.
Zudem war das Startup in einen öffentlich stark beachteten Streit über eine Zwangsräumung und unbezahlte Mieten von über 150 000 Dollar (≈138 000 Euro) verwickelt, was die Aufmerksamkeit von Investoren und Behörden weiter verschärfte. Zeitweise zogen städtische Stellen sogar eine Genehmigung zurück, weil das ursprüngliche Projekt trotz der niedrigen Miete nicht den lokalen Regeln für bezahlbaren Wohnraum entsprach.
Die Unternehmensführung erklärt inzwischen, die Compliance-Prozesse grundlegend überarbeitet zu haben und nun eng mit Planungs- und Sicherheitsbehörden an der großflächigen Kapsel-Wohnumwandlung an der Market Street zu arbeiten. Der neue Erwerb gilt weithin als Bewährungsprobe dafür, ob das Modell skaliert werden kann, ohne gegen den zunehmend strengen regulatorischen Rahmen in San Francisco zu verstoßen.
Büro-zu-Wohn-Umwandlungen gewinnen an Dynamik
Das Kapselprojekt spiegelt breitere strukturelle Kräfte wider, die den urbanen Immobilienmarkt neu formen. Der Büromarkt in San Francisco weist weiterhin hohe Leerstandsquoten auf, da hybride Arbeitsmodelle den langfristigen Flächenbedarf reduzieren. Gleichzeitig wächst der politische Druck, ungenutzte Gewerbeimmobilien in Wohnraum umzuwandeln.
Stadt- und Landesbehörden haben vereinfachte Zonierungsregeln und Umwandlungsanreize eingeführt, um technische und rechtliche Hürden abzubauen, die Büro-zu-Wohn-Projekte historisch langsam und teuer machten. Der Deal von Brownstone gehört zu den bislang aggressivsten Auslegungen dessen, wie weit diese Reformen gehen könnten.
Für Eigentümer veralteter Büroflächen ist die wirtschaftliche Rechnung klar. Klassische Bürovermietung bleibt unsicher, während die Wohnraumnachfrage durch stark steigende Mieten gestützt wird. Selbst unkonventionelle Wohnformate können heute stabile Cashflows erzeugen, wenn die Preise niedrig genug angesetzt werden, um eine dauerhaft hohe Auslastung zu sichern.
Stimmen von Marktanalysten
Das erneute Mietwachstum in San Francisco wird durch einen Aufschwung hochbezahlter Technologiearbeitsplätze angetrieben, insbesondere in den Bereichen Künstliche Intelligenz, Cloud-Computing und venture-finanzierte Startups. Lokale Marktanalysten weisen darauf hin, dass sich San Francisco erneut von der nationalen Entwicklung in den USA abkoppelt, nachdem das landesweite Mietwachstum zuletzt nachgelassen hat.
Patrick Carlisle, Chefmarktanalyst bei Compass, hat davor gewarnt, dass die Stadt in einen weiteren technologiegetriebenen Vermögenszyklus eintreten könnte, der den Druck auf das Wohnungsangebot weiter verschärft. In einem solchen Umfeld könnten ultra-dichte Wohnformate auch dann eine konstante Nachfrage finden, wenn sie nur für bestimmte Bevölkerungsgruppen attraktiv sind.
Stadtplaner und Wohnungsaktivisten bleiben gespalten. Befürworter argumentieren, regulierter Kapselwohnraum biete eine legale Alternative zu unsicheren informellen Lösungen und erhöhe die effektive Dichte, ohne die physische Ausdehnung der Stadt zu vergrößern. Kritiker hingegen befürchten, dass die Normalisierung des Kapselwohnens Mindeststandards absenkt und soziale Ungleichheit verfestigt, statt den grundlegenden Mangel an vollwertigen bezahlbaren Wohnungen zu beheben.
Vertreter der Stadt erklärten, dass jedes großflächige Kapselprojekt denselben Anforderungen an Brand-, Erdbeben- und Wohnsicherheit unterliegen müsse wie konventionelle Wohnbauten. Dies deutet auf eine deutlich strengere Durchsetzung als bei den ersten Experimenten von Brownstone hin.
Wirtschaftliche Perspektive für Investoren
Aus Investorensicht verbindet die Kapsel-Wohnanlage an der Market Street einen ungewöhnlich niedrigen Einstiegspreis mit einer extrem hohen Ertragsdichte. Notleidende Büroimmobilien im Zentrum von San Francisco lassen sich heute mit deutlichen Abschlägen gegenüber den Vor-Pandemie-Werten erwerben, während das ultra-dichte Wohnformat die Erträge pro Quadratmeter weit über das Niveau klassischer Apartments oder kleiner Studios hebelt. Die Nachfrage zu stark vergünstigten Kapselmieten erweist sich als strukturell robust und stabilisiert die Auslastung. Dem stehen jedoch erhöhte regulatorische politische und reputative Risiken gegenüber, wenn die Wohndichte an die Grenzen dessen gedrückt wird, was Stadtregeln und öffentliche Akzeptanz erlauben.
Bei Vollvermietung würde eine Anlage mit 400 Kapseln zu 700 Dollar pro Monat rund 280 000 Dollar an monatlichen Bruttoeinnahmen erzielen (≈258 000 Euro), vor Abzug von Betriebs- und Finanzierungskosten.
Bedeutung für die Wohnungsdebatte in San Francisco
Die Umwandlung der 1049 Market Street zeigt, wie extrem die Erschwinglichkeitslücke auf dem Wohnungsmarkt der Stadt geworden ist. Wenn selbst eine einfache Ein-Zimmer-Wohnung mehr als 3 000 Dollar pro Monat kostet (≈2 820 Euro), kann selbst eine schlichte Schlafkapsel als rationaler Kompromiss erscheinen.
Für manche Bewohner, insbesondere junge Menschen am Beginn ihrer Karriere, ist der Tausch von Wohnfläche gegen zentrale Lage akzeptabel. Für andere steht das dauerhafte Leben in Kapseln sinnbildlich dafür, wie weit sich die Stadt von traditionellen Vorstellungen von lebenswertem Wohnen entfernt hat.
Fest steht, dass das Kapselmodell längst keine isolierte Kuriosität mehr ist. Solange die Bürogebäude im Zentrum unterausgelastet bleiben und die Wohnraumnachfrage robust ist, dürften weitere Eigentümer und Entwickler ähnliche dichte Formate prüfen. Die entscheidende Frage für San Francisco ist daher nicht mehr, ob diese Experimente weitergehen, sondern ob die Stadt sie zu sicheren, regulierten und tatsächlich lebenswerten Lösungen formen kann, statt sie zu bloßen Symbolen eines tiefer liegenden Angebotsversagens werden zu lassen.
Nächste Phase für den Wohnungsmarkt in San Francisco
Die 400-Kapsel-Wohnanlage von Brownstone ist zugleich Ausdruck der verzerrten Immobilienökonomie San Franciscos und ein Zeichen dafür, wie kreativ und zugleich kontrovers der Markt reagiert. Gelingt das Projekt, könnte es eine neue Welle ultra-dichter Wohnumwandlungen im angeschlagenen Bürozentrum der Stadt auslösen. Scheitert es, dürfte es als Mahnung gelten, dass Erschwinglichkeit nicht allein durch höhere Dichte geschaffen werden kann, sondern umfassendere Reformen bei Angebot, Zonierung und langfristigen Wohninvestitionen erfordert.
