Die führenden Skidestinationen der Welt starten mit neuem Schwung in die Saisons 2025–2026. Was einst wie eine vorübergehende Erholung nach der Pandemie wirkte, hat sich zu einer dauerhaften Veränderung entwickelt – angetrieben durch Klimarobustheit, begrenztes Angebot, Wohnortwechsel sowie eine wachsende Klasse internationaler Käufer, die Bergimmobilien zunehmend sowohl als finanzielles Asset als auch als ganzjährige Wohnoption betrachten. Von den Alpen über Nordamerika bis nach Japan steigen die Preise weiter, doch das Wachstum ist sehr ungleichmäßig. Einige ikonische Resorts festigen ihre Dominanz, während andere überraschend zu neuen Favoriten auf dem Weg zu 2026 werden.
Seit fast zwei Jahrzehnten gehören Skiimmobilien zu den verlässlichsten Luxusinvestments. Die Spitzenpreise in den wichtigsten Märkten sind um etwa 150 Prozent gestiegen, in Ultra-Prime-Destinationen wie Aspen, Courchevel und St. Moritz sogar um nahezu 200 Prozent. Selbst 2024 – als viele nationale Immobilienmärkte durch höhere Zinsen abkühlten – verzeichneten führende Alpendestinationen weiterhin ein positives Wachstum. Laut dem aktuellen Alpine Index stiegen die Preise in großen französischen und Schweizer Skigebieten um rund 3 Prozent, angetrieben durch gravierende Angebotsengpässe und steigende Nachfrage über das ganze Jahr hinweg. Gleichzeitig führt der Klimawandel dazu, dass Investoren immer häufiger schneesichere Hochgebirgsorte wie Val d’Isère, Vail und Zermatt bevorzugen, die inzwischen eine messbare Resilienzprämie aufweisen.
Frankreich und die Schweiz bauen ihre Führungsrolle im Luxussegment aus
Die französischen Alpen erleben eine ihrer stärksten Nachfragesituationen seit über zehn Jahren. Während der landesweite Immobilienmarkt schwächer wurde, stiegen die Preise in 71 Skigebieten 2024 um mehr als 1 Prozent – ein klarer Beweis dafür, wie stark sich der ultra-prime Alpenmarkt vom normalen Wohnungsmarkt abkoppelt. Val d’Isère, Méribel, Courchevel, Megève und Chamonix bleiben die zentralen Anker des französischen Luxusgürtels, getragen von internationalen Käufern und einem Angebot, das sich strukturell nicht erweitern lässt.
Nirgendwo zeigt sich dies deutlicher als in Méribel, wo neue High-End-Projekte die Preismaßstäbe neu definieren. In Antarès, einer luxuriösen neuen Residenz auf dem Gelände eines ehemaligen Club Med, verkaufen sich Wohnungen für rund 30.000 € pro Quadratmeter. Ein 265-Quadratmeter-Duplex kostet in der Hochsaison etwa 20.000 € pro Woche – ein Niveau, das früher nur in Courchevel 1850 üblich war. In der Nähe erreicht die neue Falcon-Residenz durchschnittlich 23.000 € pro Quadratmeter, während Standard-Dreizimmerwohnungen inzwischen bei etwa 18.000 € pro Quadratmeter gehandelt werden. Sowohl Val d’Isère als auch Megève verzeichneten in fünf Jahren Preissteigerungen von rund 30 Prozent, was die Stabilität der Nachfrage unterstreicht.
Auf der anderen Seite der Grenze übertreffen die Schweizer Luxusdestinationen – Gstaad, St. Moritz, Verbier und Andermatt – weiterhin den Markt. Sie vereinen strikte Bauvorschriften, hohe Liquidität und Ganzjahresattraktivität. Gstaad liegt inzwischen bei durchschnittlich 30.700 € pro Quadratmeter, während exklusive Projekte 40.000 € überschreiten. St. Moritz bewegt sich zwischen 30.300 und 33.250 € pro Quadratmeter und zieht weiterhin Käufer aus Europa, den USA und dem Nahen Osten an. Verbier, bekannt für seine Mischung aus Nightlife und Spitzenchalets, nähert sich 25.000 € pro Quadratmeter. Für viele internationale Käufer stehen die Schweizer Alpen damit auf einer Stufe mit London, Zürich und dem Pariser Zentrum unter den globalen Top-Luxusmärkten.
Die Dolomiten profitieren vom Olympiaschwung
Auch Italien erlebt eine strukturelle Veränderung – vor allem durch die Olympischen Winterspiele 2026 in Mailand–Cortina. Cortina d’Ampezzo, eine historisch glamouröse, aber lange unterinvestierte Destination, erlebt dank Infrastrukturverbesserungen und Hotelmodernisierungen einen deutlichen Aufschwung. Straßenmodernisierung, neue Luxushotels und eine neue Welle an Wohnprojekten verändern den Markt genau in dem Moment, in dem die Nachfrage wieder anzieht.
Die Spitzenpreise in Cortina liegen inzwischen bei etwa 15.900 € pro Quadratmeter. Obwohl dies unter dem Niveau von Courchevel oder Gstaad liegt, ist gerade dieser Abstand attraktiv für Investoren. Er erinnert an die Entwicklung der französischen Alpen Anfang der 2000er-Jahre, als noch relativ erschwingliche Orte nachhaltig aufgewertet wurden. Das nahegelegene Breuil-Cervinia – eines der schneesichersten Skigebiete Europas – zieht ebenfalls verstärkt Käufer an, die Wert auf Höhe und lange Saisons legen. Italienische Makler berichten von mehr kaufkräftigen inländischen Käufern aus Mailand und Turin sowie wachsendem Interesse von deutschen, britischen und US-amerikanischen Käufern, die langfristiges Potenzial in der einzigartigen Landschaft und dem Ganzjahrestourismus der Dolomiten sehen.
Nordamerika: Aspen dominiert, Alternativen boomen
Der nordamerikanische Skimmobilienmarkt entwickelt sich zweigleisig. Aspen bleibt das teuerste Skigebiet der Welt und setzt nahezu jährlich neue Rekorde. Die Spitzenpreise liegen durchschnittlich bei rund 35.100 € pro Quadratmeter, und typische Einfamilienhäuser kosten etwa 18 Millionen US-Dollar (≈16,2 Mio. €). Trophy-Immobilien überschreiten oft die 100-Millionen-Dollar-Marke (≈90 Mio. €). In den besten Lagen sind Preise von 4.000 bis 5.000 $ pro Quadratfuß (≈43.000–54.000 € pro m²) keine Seltenheit. Begrenztes Bauland, strikte Bauauflagen und jahrzehntelange ungebrochene Nachfrage halten Aspen in einer eigenen Liga.
Doch dieselbe Exklusivität erzeugt eine Gegenbewegung. Einige langjährige Eigentümer verkaufen und ziehen in Bergstädtchen um, die Luxus und Authentizität ohne das ultrateure Umfeld bieten. Steamboat Springs, Jackson Hole und besonders Breckenridge profitieren davon. Breckenridge, lange im Schatten von Vail und Aspen, ist heute einer der dynamischsten Märkte Colorados. Einstiegsobjekte beginnen bei etwa 2 Millionen US-Dollar (≈1,8 Mio. €), während hochwertige Häuser zwischen 4 und 5 Millionen US-Dollar (≈3,6–4,5 Mio. €) liegen. Preise von rund 1.000 $ pro Quadratfuß (≈9.700 € pro m²) machen die Stadt attraktiv für Käufer, die sich Aspen nicht mehr leisten können, aber dennoch verlässlichen Schnee und ein lebendiges Zentrum suchen.
Vail wiederum gehört zu den klimaresilientesten Skigebieten weltweit. Eigentumswohnungen zu 1.600–1.800 $ pro Quadratfuß (≈15.500–17.400 € pro m²) spiegeln sowohl die Höhenlage als auch die langen Saisons wider. Die Nachfrage bleibt hoch – sowohl von US-amerikanischen Käufern als auch von internationalen Familien, die eine schneesichere Basis suchen.
Japans „Powder Belt“ wird zur globalen Investmentgeschichte
Japan hat sich still und leise zu einem der am schnellsten wachsenden Skimmobilienmärkte der Welt entwickelt. Niseko und Hakuba ziehen heute Käufer aus Australien, Hongkong, Singapur, Europa und Nordamerika an und schaffen damit ein außergewöhnlich globales Umfeld.
Im Niseko-Stadtteil Hirafu-zaka haben sich die Preise zwischen 2014 und 2020 vervierzehnfacht. Das Wachstum hat sich seither stabilisiert, bleibt jedoch mit 5–10 Prozent jährlich stark. In Kutchan, dem Verwaltungsgebiet Niseko, steigen die Grundstückspreise weiterhin um 7–12 Prozent pro Jahr – je nach Zone. Dennoch ist der Markt deutlich günstiger als die europäischen Ultra-Prime-Ziele – rund 60 Prozent unter Courchevel. Ein hochwertiges Chalet mit Blick auf den Berg Yotei kostet rund 160 Millionen Yen – etwa 1,09 Millionen US-Dollar (≈980.000 €). Für Käufer, die in Europa oder den USA an achtstellige Preise gewöhnt sind, wirkt Niseko weiterhin unterbewertet.
Hakuba baut gleichzeitig seine Position als ganzjähriges Abenteuerzentrum aus. Das olympische Erbe, die Nähe zu Nagano und der wachsende Tourismussektor erzeugen starke Mietnachfrage. Nach der vollständigen Wiederöffnung Japans ist die internationale Besucherzahl stark angestiegen, was neue Renovierungs- und Entwicklungsprojekte fördert.
Was Käufer Richtung 2026 priorisieren
In allen Regionen prägen drei zentrale Faktoren die Entscheidungen der Investoren:
Knappheit: Strikte Bauzonen und wenig bebaubares Land halten das Angebot in den Alpen und Colorado dauerhaft knapp. Fast jedes Top-Resort leidet unter chronischem Wohnungsmangel, was die Preissetzung stärkt.
Klimarobustheit: Höhe, Hanglage und Schneespeicherung entscheiden zunehmend darüber, wo Kapital investiert wird. Zermatt, Val d’Isère, Vail und Val Thorens gehören regelmäßig zu den sichersten Optionen.
Ganzjahresfunktionalität: Der moderne Käufer will mehr als zwei Winterwochen pro Jahr. Orte mit starken Sommerangeboten – Wandern, Radfahren, Wellness, Gastronomie, Coworking – übertreffen zunehmend reine Winterdestinationen.
Fazit
Die Skimmobilienmärkte, die bis 2026 an Dynamik gewinnen, sind geprägt von Höhe, Knappheit und langfristiger Resilienz statt von Trends. Vom olympisch beflügelten Cortina über die robusten Luxusdestinationen Frankreichs und der Schweiz bis hin zu den zweigleisigen Dynamiken in Colorado und den chancenreichen Pulverschnee-Regionen Japans zeigt sich ein struktureller Wandel. Bergimmobilien sind längst kein reiner Winterluxus mehr — sie bilden eine ganzjährige Anlageklasse, und die Käufer denken zunehmend in Kategorien wie Sicherheit, Lebensstil und langfristigem Wert.
