Asiens Markt für Gewerbeimmobilien durchläuft einen der bedeutendsten strukturellen Umbrüche seiner modernen Geschichte. Nach zwei Jahren gestörter Kapitalflüsse und geldpolitischer Straffung in den großen Volkswirtschaften startete die Region mit neuer Stärke in das Jahr 2024: Das Investitionsvolumen stieg im Jahresvergleich um 23 Prozent und erreichte 131 Milliarden Dollar (≈120 Milliarden Euro). Doch dieser Aufschwung ist nicht nur eine zyklische Erholung, sondern spiegelt einen tieferen strategischen Wandel wider. Institutionelle Investoren lösen sich von passiven Eigentümerstrukturen und setzen verstärkt auf Betreiber-Investoren-Modelle, bei denen die Wertschöpfung auf operativer Leistung, technologischer Integration und plattformbasierter Umsetzung statt auf bloßer Mietvereinnahmung beruht.
Das Ende des passiven Immobilienbesitzes in Asien
Mehrere Kräfte treiben die Region in Richtung operativer Immobilien. Höhere Finanzierungskosten in Australien, Singapur und Südkorea haben die fremdfinanzierungsgetriebenen Renditen ausgehöhlt, die einst passive Strategien untermauerten. Günstige Schulden — der Hauptmotor des vorherigen Zyklus — sind weitgehend verschwunden, wodurch operative Kompetenz zu einem entscheidenden Faktor wird, um laufende Erträge zu sichern.
Gleichzeitig sind die Erwartungen der Mieter erheblich gestiegen. Logistik- und Kühlkettenbetreiber benötigen Temperaturstabilität, digitale Überwachung und garantierte Betriebszeiten. Pharmahändler erwarten sofort regelkonforme Einrichtungen. Technologie- und datenzentrierte Unternehmen fordern energieeffiziente, digital robuste Infrastruktur. Gebäude, die nur physischen Raum bieten — ohne integrierte Betriebsplattformen — verlieren zunehmend ihre Wettbewerbsfähigkeit. Investoren ohne operative Kontrolle sitzen auf steigenden Kosten, schwächerer Bindung und geringer widerstandsfähigen Mieteinnahmen, während Betreiber-Investoren die Leistung eines Objekts direkt beeinflussen können.
Operative Sektoren treiben den Wandel an
Kein Sektor verdeutlicht diesen Wandel so stark wie Rechenzentren. Im Jahr 2025 überholten sie die Logistik als wichtigstes Investitionsziel in Asien, mit durchschnittlichen Renditen von 5,8 Prozent und Spitzenwerten von bis zu 6,5 Prozent in einzelnen Märkten. Eine 10-Megawatt-Anlage in Singapur mit einem PUE von 1,25 kann über zehn Jahre Energieeinsparungen erzielen, die die Baukosten vieler Industrieobjekte übersteigen — ein Leistungsgewinn, der nur möglich ist, wenn Eigentümer den Betrieb, die Energiesysteme und die Überwachung aktiv steuern.
Auch die Bereiche Wohnen und Hospitality zeigen ähnliche Muster. CapitaLands Ascott Residence Asia Fund II sammelte 650 Millionen Dollar (≈598 Millionen Euro) ein, um ältere Gebäude in Japan und Singapur in höher rentierliche hybride Wohnformate umzuwandeln. Diese Renditen entstehen durch laufende Renovierungen, flexible Grundrisse, Umsatzoptimierung und Serviceverbesserungen — operative Stellhebel, die passiven Vermietern nicht zur Verfügung stehen.
In Australien baute Scape seine Studentenwohn- und Multifamily-Plattform mit 700 Millionen Dollar (≈644 Millionen Euro) des südkoreanischen National Pension Service weiter aus. Dadurch wächst das verwaltete Portfolio auf etwa 13 Milliarden Dollar (≈12 Milliarden Euro) und zeigt, dass operative Exzellenz — nicht statischer Besitz — Wachstum ermöglicht.
Die Logistik — einst einer der einfachsten Sektoren — ist hochgradig operativ geworden. Die Spitzenlogistikmieten in Singapur liegen mittlerweile bei durchschnittlich 1,82 SGD pro Quadratfuß und Monat (≈1,27 Euro), getragen von der Nachfrage nach automatisierten High-Spec-Lagerflächen. In Japan bleiben Logistikrenditen nahe 4,5 Prozent, während sie in Südostasien bei rund 5 Prozent liegen. Blackstones 78-Millionen-Euro-Investition nahe Chennai steht beispielhaft für diese operative Strategie: Kapital fließt in den Ausbau einer Logistikplattform mit Automatisierung, Kühlkettenfähigkeit und mieterorientierten Dienstleistungen.
Unterschiedliche Marktbedingungen formen die Strategien
Asiens Märkte bewegen sich nicht einheitlich. Hongkong bleibt stark unter Druck, mit Büro-Leerständen nahe 19 Prozent und Spitzenmieten, die seit 2022 um mehr als 20 Prozent gefallen sind. HSBC berichtete, dass 73 Prozent des 32-Milliarden-Dollar-Portfolios (≈29 Milliarden Euro) an gewerblichen Immobilienkrediten nun erhöhte Risiken aufweisen — ein Beweis dafür, dass passive, nicht operative Objekte in Abschwungphasen am stärksten gefährdet sind. Unter solchen Bedingungen werden Repositionierungen, hybride Formate und serviceorientierte Modelle unverzichtbar.
China baut sein privates REIT-Ökosystem weiter aus und dürfte 2025 rund 12 Milliarden Dollar (≈11 Milliarden Euro) einwerben, mit Renditen zwischen 5 und 6 Prozent. Doch auch hier hängt die Performance zunehmend von operativer Fähigkeit ab — nicht allein von den Immobilieneigenschaften. Indien hat sich parallel zum am schnellsten wachsenden Markt für private Immobilienkredite in Asien entwickelt, angetrieben von leistungsgebundenen Finanzierungen für Rechenzentren, Logistik und Build-to-Rent-Projekte — allesamt abhängig von hochwertiger operativer Umsetzung.
Strategischer Ausblick
In ganz Asien belohnen Bewertungen heute operative Kompetenz ebenso wie die Qualität des physischen Vermögenswerts. In Tokio liegen die Spitzen-Büro-Cap-Rates nur wenig über den Staatsanleiherenditen, sodass operative Upgrades — Energieeffizienz, flexible Arbeitsplatzformate, ESG-Konformität und digitale Infrastruktur — entscheidend sind, um Renditeprämien zu erzielen. Kühlhäuser, die präzise Temperaturkontrolle und detailliertes Monitoring gewährleisten, können 30–50 Prozent höhere Mieten verlangen als Standardlager — ein klarer Hinweis darauf, wie sehr Leistung heute an Servicequalität gekoppelt ist.
Im Living-Sektor bestimmen Revenue Management, Mietererlebnis und Servicetiefe immer stärker die Renditen und lösen die traditionelle Kapitalwertsteigerung als Haupttreiber ab. Asiens Immobilienlandschaft tritt in eine operative Ära ein, in der Erträge nicht durch passive Mieteinnahmen entstehen, sondern durch Systeme, Fähigkeiten und Expertise innerhalb des Objekts. Investoren, die Eigentum mit operativer Umsetzung verbinden — oder sich mit Betreibern zusammenschließen, die messbare Leistung liefern — sind am besten positioniert, um den kommenden Zyklus anzuführen. Wer weiterhin ausschließlich auf passive Strategien setzt, riskiert zurückzufallen, da Wert zunehmend davon abhängt, wie ein Objekt betrieben wird — nicht nur davon, wem es gehört.
