DeA Capital Real Estate SGR kündigt seinen ersten italienischen Real Estate Debt Fund I an, der auf den europäischen Immobilienkreditmarkt zielt. Projektentwickler und Eigentümer erhalten projektbesicherte Kredite, da nichtbankliche Kreditgeber in Europa heute eine zunehmend wichtige Finanzierungsquelle darstellen.
DeA Capital managt über 50 Real Estate-Immobilienfonds mit einem Gesamtvolumen von rund 12,2 Milliarden Euro. Das Unternehmen gehört zu den größten alternativen Investmentgesellschaften Italiens. Die Erweiterung der Plattform um kreditbasierte Lösungen ist nicht nur eine Reaktion auf den wachsenden Bedarf an flexibler Immobilienfinanzierung, sondern auch Teil der Gesamtstrategie des Unternehmens.
Ein rechtzeitiger Schritt in den Immobilienkreditmarkt
In Europa ist der Immobilienfinanzierungsmarkt derzeit neu organisiert. Seit Anfang 2023 haben Banken infolge höherer Zinsen und regulatorischer Auflagen weniger Kredite vergeben. Dies hat eine Finanzierungslücke von über 100 Milliarden Euro geschaffen. Immer mehr Projektentwickler mit auslaufenden Darlehen und Vermieter suchen nach Refinanzierung über private Kreditfonds.
Eine CBRE-Umfrage 2025 belegt, dass fast 80 Prozent aller Banken in Europa ihr Geschäft vor allem auf die Refinanzierung bestehender Kredite ausweiten werden. Der DeA Capital Fonds ist zunehmend dort aktiv, wo Banken selektiv sind und alternative Lösungen bieten.
Die Preisstrukturen beginnen sich zu stabilisieren. Derzeit liegen die Gesamtkosten bei rund 3,5–4,7 Prozent. Übergangskredite und Entwicklungskredite werden üblicherweise mit 5–7 Prozent oder mehr bepreist, abhängig von Risiko und Struktur. Institutionelle Investoren erzielen stabile Euro-Erträge bei geringer Volatilität.
Zielrichtung des Fonds
DeA Capital gewährt Kredite an Projektentwickler und Eigentümer, überwiegend in Form von Senior- und Whole Loans in den Segmenten Gewerbe, Wohnen, Logistik und Hotellerie. Das Spektrum reicht von Ertragsanlagen bis hin zu Projektentwicklungen.
Das Anlagevehikel richtet sich an institutionelle Investoren, die im besicherten Immobilienmarkt investieren. Experten schätzen, dass das erste Volumen im dreistelligen Millionenbereich liegen wird. Die Zielgröße ist bislang nicht bekannt.
Die Investitionsreichweite von DeA Capital in Spanien, Frankreich und Polen deutet darauf hin, dass der Fonds über die italienische Kreditvergabe hinausgehen wird. Er dürfte auch in sich erholende Immobiliensektoren in ganz Europa investieren.
Expertenmeinungen und Marktausblick
Marktanalysten bewerten den Start von DeA Capital als günstig. Laut Giovanni Manca, Immobilienexperte aus Mailand, wandelt sich Italien von einem bankzentrierten in einen hybriden Markt, in dem Private-Debt-Fonds an Bedeutung gewinnen. DeA vereint lokales Know-how mit institutioneller Disziplin.
Die Preisbildung im europäischen Kreditmarkt entwickelt sich weiter und stabilisiert sich, heißt es bei DWS. Die Loan-to-Value-Quoten für Core-Assets liegen wieder bei rund 55 Prozent. Analysten erwarten ein nachhaltiges Zeitfenster für Kreditfonds mit konservativer Hebelung, die attraktive risikobereinigte Renditen erzielen dürften.
Strategische Weiterentwicklung von DeA Capital
Das erste Projekt von DeA Capital in Italien, das Immobilienkrediten gewidmet ist, ist der Real Estate Debt Fund I. In der Regel beschränkt sich das Unternehmen auf den Einsatz von Eigenkapital, das in Infrastruktur und Private Equity investiert wird. Nun ergänzt es seine Roadmap um eine Kreditsäule. DeA Capital ermöglicht Investoren Zugang zur gesamten Kapitalstruktur – von Senior Debt bis Equity – über europäische Immobilieninvestments.
Das Unternehmen DeA Capital hat zudem den DeA Urban Real Estate Fund II gegründet, um ungenutzte Büroflächen in Rom und Mailand in Wohnungen und andere Nutzungen umzuwandeln. Die neue Debt-Plattform wird diese Bemühungen ergänzen, indem sie ähnliche Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzprojekte fördert.
Ausblick
Über Fundraising-Ziele oder die Investorenstruktur ist bislang wenig bekannt. Laut Branchenquellen soll das erste Closing Anfang 2026 stattfinden.
ESG-gebundene Finanzierungen für energieeffiziente Neubauten und Sanierungsprojekte im Sinne der EU Renovation Wave könnten Teil zukünftiger Fondsgenerationen sein.
Die Schuldenfonds von DeA Capital bieten Projektentwicklern eine Alternative, während Banken ihre Kapazitäten weiter aufbauen. Investoren können in einer Welt unsicherer Zinssätze von sicheren, besicherten Renditen zwischen 3,5 und 7 Prozent profitieren.
Fazit
Die jüngste Entscheidung von DeA Capital, einen Immobilienkreditfonds zu schaffen, signalisiert einen größeren Wandel in der europäischen Immobilienfinanzierung. DeA bietet strukturierte, wettbewerbsfähige und besicherte Alternativen. Die Schaffung dieses Fonds festigt die Rolle von DeA Capital und unterstreicht das wachsende Gewicht privater Kreditgeber im kommenden europäischen Immobilienzyklus.
