Der schottische Immobilienmarkt tritt in eine turbulente neue Phase ein, da Vermieter und Branchenvertreter davor warnen, dass hohe Steuern und neue Mietpreisregelungen eine Investitionsflucht auslösen, den Mietmarkt umgestalten und den Wohnungsmangel weiter verschärfen könnten. Im Zentrum der Debatte steht der wachsende Widerstand gegen den steuerpolitischen Kurs der Regierung – ein Regelwerk, das nach Ansicht von Kritikern kleinere Vermieter aus dem Markt drängt und dringend benötigtes Kapital abschreckt.
Mietobergrenzen verstärken die Sorgen der Investoren
Im Herbst hat das schottische Parlament das Housing (Scotland) Bill verabschiedet, ein umfassendes Reformpaket, das den Mieterschutz stärken und Mietpreise stabilisieren soll. Im Rahmen der neuen Gesetzgebung kann die Regierung bestimmte Mietkontrollgebiete ausweisen, in denen Mieterhöhungen auf Inflation plus 1 Prozentpunkt begrenzt sind, mit einem jährlichen Maximum von 6 %. Die Maßnahme gilt sowohl für Mieterhöhungen während einer laufenden Mietzeit als auch zwischen Mietverhältnissen – jedoch nur innerhalb der festgelegten Zonen.
Die Entscheidung über die Einrichtung solcher Mietkontrollzonen liegt bei der schottischen Regierung, die auf Empfehlungen der lokalen Behörden reagiert. Vorschläge müssen durch Belege gestützt werden – darunter eine anhaltende Mietsteigerung über dem nationalen Durchschnitt, lokale Erschwinglichkeitsprobleme und ein dokumentierter Mangel an Mietwohnungen. Ziel der Regierung ist es, in besonders überhitzte Märkte einzugreifen und anderen Regionen gleichzeitig mehr Flexibilität zu ermöglichen. Die neuen Mietkontrollbefugnisse sollen 2026 nach Inkrafttreten des Gesetzes und nachgelagerter Gesetzgebung wirksam werden.
Bestimmte Wohnformen bleiben von den Maßnahmen ausgenommen, darunter speziell gebaute Studentenwohnungen, Programme mit mittlerem Mietpreisniveau und groß angelegte Build-to-Rent-Projekte. Diese Ausnahmen sollen institutionelle Investitionen fördern – verstärken aber gleichzeitig die Kluft zwischen großen Immobilienunternehmen und kleineren privaten Vermietern.
Steuerpolitik sorgt für wachsende Marktfrustration
Für viele Vermieter ist die Mietregulierung jedoch nur ein Teil des Problems. Die Steuerpolitik – insbesondere die Kosten beim Erwerb von Investitionsimmobilien – wird zunehmend als größere Eintrittsbarriere in den Markt angesehen.
Die Additional Dwelling Supplement (ADS), eine Zusatzsteuer auf Zweitwohnungen und Buy-to-Let-Käufe, wurde im Dezember 2024 auf 8 % angehoben. Sie gilt für nahezu alle Investitionsimmobilienkäufe und fügt laut Branchenverband Propertymark erhebliche Anschaffungskosten hinzu, die viele Vermieter von einer Portfolioerweiterung abhalten.
Hinzu kommt die Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), Schottlands Äquivalent zur britischen Stempelsteuer. Die progressiven Steuersätze reichen von 0 % auf Immobilien bis 145.000 £ (etwa 166.700 €) bis zu 12 % für Käufe über 750.000 £ (rund 860.000 €). Während Erstkäufer gewisse Erleichterungen erhalten – sie zahlen keine LBTT auf Käufe bis 175.000 £ (etwa 201.100 €) – gilt dies für Investoren nicht.
Die wahren Kosten beim Kauf einer Anlageimmobilie
Die kombinierte Wirkung von ADS und LBTT kann die Erwerbskosten erheblich erhöhen – und in vielen Fällen die Attraktivität der Renditen zunichtemachen.
Beispiel: Eine Mietimmobilie im Wert von 200.000 £ (230.000 €). Allein die 8 %-ADS fügt 16.000 £ (18.400 €) zum Kaufpreis hinzu. Die LBTT erhöht die Kosten um weitere 1.100 £ (1.265 €). Die gesamte anfängliche Steuerbelastung beläuft sich auf 17.100 £ (19.665 €) – fast 10 % des Immobilienwerts.
Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 £ (460.000 €) wird die Belastung noch größer: 32.000 £ (36.800 €) ADS und 13.350 £ (15.350 €) LBTT ergeben zusammen 45.350 £ (52.150 €). Für kleinere Investoren, die auf Hypothekenfinanzierung angewiesen sind, sind diese Kosten oft ein Dealbreaker.
„Zusätzliche Steuern und die Aussicht auf Mietkontrollgebiete in Schottland bleiben ein erheblicher Abschreckungsfaktor für Vermieter“, sagte Timothy Douglas, Leiter Politik und Kampagnen bei Propertymark. „Wir fordern die Regierung auf, alle Steuern zu überdenken, die potenzielle Investoren abschrecken.“
Der Mietmarkt bleibt unter Druck
Trotz der Bemühungen der Regierung, das Mietwachstum zu bremsen, bleibt der schottische Mietmarkt angespannt. Laut Citylets stiegen die durchschnittlichen privaten Mieten im 2. Quartal 2025 um 3,6 % gegenüber dem Vorjahr – ein Zeichen für eine anhaltend starke Nachfrage und ein unzureichendes Angebot. In Edinburgh erreichte die durchschnittliche Monatsmiete Mitte 2025 1.525 £ (1.750 €), während sie in Glasgow bei rund 1.280 £ (1.470 €) liegt – beide Werte nahe historischen Höchstständen.
Branchenanalysten sehen die hohen Einstiegskosten – insbesondere die ADS-Zusatzsteuer – als Hauptgrund dafür, dass viele kleine Vermieter den Markt verlassen. Angesichts hoher Anfangsbelastungen verkaufen sie ihre Immobilien oder investieren stattdessen in England, wo die Erwerbskosten niedriger sind. Südlich der Grenze wurde beispielsweise der entsprechende Stempelsteuerzuschlag 2024 auf 5 % angehoben – immer noch deutlich unter dem schottischen Satz von 8 %.
Risiken eines zweigeteilten Mietmarktes
Kritiker warnen, dass die derzeitige Mischung aus Maßnahmen einen fragmentierten Mietmarkt schaffen könnte. Auf der einen Seite werden institutionelle Investoren weiterhin groß angelegte Projekte finanzieren – unterstützt durch gezielte Ausnahmen und Anreize. Auf der anderen Seite könnten sich kleine und mittlere Vermieter, die einen großen Teil der Mietwohnungen in Vororten und ländlichen Gebieten bereitstellen, vollständig zurückziehen.
Dies könnte die Mietwohnungsversorgung gerade in den Regionen verringern, in denen die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum am größten ist. Analysten warnen, dass dieses Ungleichgewicht mittelfristig zu weiteren Mietsteigerungen führen und es jungen Mietern und einkommensschwachen Haushalten noch schwerer machen könnte, geeigneten Wohnraum zu finden.
Forderungen nach einer umfassenden Steuerreform
Propertymark und andere Branchenverbände fordern die Regierung auf, eine umfassende Überprüfung des schottischen Immobiliensteuersystems durchzuführen. Zu den Empfehlungen gehören die Senkung der ADS, Steuererleichterungen für kleinere Vermieter oder eine Anpassung der LBTT an breitere wohnungspolitische Ziele.
Das übergeordnete Ziel besteht darin, ein nachhaltiges Gleichgewicht zwischen Mieterschutz und Investitionsanreizen zu schaffen. Ohne dieses Gleichgewicht droht Schottland ein anhaltender Mangel an Mietwohnungen – was die eigenen Erschwinglichkeitsziele der Regierung untergräbt und dringend benötigtes privates Kapital abschreckt.
Abschließende Perspektive
Der schottische Mietsektor steht an einem entscheidenden Wendepunkt. Mit der bevorstehenden Einführung von Mietkontrollen in bestimmten Gebieten, der unveränderten 8 %-ADS-Zusatzsteuer und einer LBTT, die weiterhin zu den höchsten im Vereinigten Königreich zählt, bleiben die Gesamtkosten für den Erwerb einer Investitionsimmobilie 2,5 bis 3,5 Prozentpunkte höher als in England. Wenn die Politik diese Hürden nicht abbaut, werden viele private Vermieter den Markt verlassen – was das Angebot weiter verknappt und den Mietdruck in den kommenden Jahren hochhält.
