Kalifornien steht vor seiner bedeutendsten Wohnungsbaureform seit Jahrzehnten. Am 12. September 2025 verabschiedeten die Gesetzgeber den Senate Bill 79 (SB 79), offiziell betitelt als Abundant and Affordable Homes Near Transit Act. Verfasst von Senator Scott Wiener, wartet das Gesetz nun auf die Unterschrift von Gouverneur Gavin Newsom. Wird es in Kraft gesetzt, wird es restriktive lokale Bebauungspläne außer Kraft setzen und die Art und Weise verändern, wie Wohnraum rund um die Verkehrssysteme des Bundesstaates gebaut wird.
Jahrzehntelang waren Flächen rund um Bahnhöfe, U-Bahn-Stationen und Schnellbuskorridore überwiegend für Einfamilienhäuser oder eine geringe Bebauungsdichte vorgesehen. Dieses Missverhältnis hielt das Wohnungsangebot weit unter der Nachfrage – gerade dort, wo Infrastruktur und Mobilität am stärksten waren. SB 79 geht dieses Ungleichgewicht direkt an, indem es Städte verpflichtet, eine höhere Wohndichte in der Nähe des öffentlichen Verkehrs zuzulassen.
Ein neuer Rahmen für das Wohnungswachstum
Im Kern von SB 79 steht ein gestuftes Zonensystem, das an die Nähe zu Verkehrsknotenpunkten gekoppelt ist. Je näher ein Standort an großen Bahnhöfen, U-Bahn-Drehkreuzen oder leistungsstarken Buskorridoren liegt, desto mehr Wohnraum müssen Kommunalverwaltungen zulassen. Die genauen Schwellenwerte variieren je nach Verkehrstyp und Entfernung, doch in allen Fällen sind die neuen Regeln wesentlich großzügiger als die meisten lokalen Bebauungspläne.
Entscheidend ist: Projekte, die diese Standards erfüllen, qualifizieren sich für eine vereinfachte, ministerielle Genehmigung. Das bedeutet, dass sie langwierige Umwidmungen und Klagen umgehen können, die die Entwicklung bislang ausgebremst haben.
Schutzmaßnahmen und Ausnahmen
Um politische Unterstützung zu sichern, enthält SB 79 mehrere Mieterschutzmaßnahmen. Entwickler dürfen keine mietkontrollierten oder kürzlich bewohnten Wohnungen abreißen, es sei denn, sie stellen umfassende Umzugs- und Entschädigungsmaßnahmen bereit. Das Gesetz sieht außerdem Ausnahmen für bestimmte Gebiete vor:
- Zonen mit sehr hohem Brandrisiko
- Historische Bezirke
- Empfindliche Küstengebiete
Kommunalverwaltungen können eigene, verkehrsorientierte Pläne vorschlagen, diese müssen jedoch mindestens so viel Wohnraum zulassen wie das staatliche Minimum. Zusätzlich wurden Arbeitsstandards integriert, um die Unterstützung der Gewerkschaften zu gewinnen – ein entscheidender Faktor für die Verabschiedung des Gesetzes.
Ausblick auf die Umsetzung
Obwohl das Parlament das Gesetz verabschiedet hat, hängt der Umsetzungszeitplan vom administrativen Ablauf ab. Das Gesetz soll ab Juli 2026 für Kommunen in Kraft treten, wodurch den Städten Zeit bleibt, ihre Planungsregeln anzupassen. Wohnungsbauexperten erwarten die ersten Projekte nach dem neuen Rahmen innerhalb der folgenden zwei bis drei Jahre.
Warum es für die Preise wichtig ist
Die Wohnungsbaukrise in Kalifornien gehört zu den gravierendsten in den Vereinigten Staaten. Mitte 2025 erreichte der mittlere Hauspreis fast 900.000 $ (770.000 €), so die California Association of Realtors. Die durchschnittlichen Monatsmieten lagen bundesweit zwischen 2.600 und 2.800 $ (2.200–2.400 €), mit deutlich höheren Beträgen in Los Angeles und San Francisco.
Experten warnen, dass SB 79 die Preise nicht sofort drastisch senken wird. Die Baukosten bleiben hoch, die Finanzierung ist teuer und der Arbeitskräftemangel hält an. Dennoch reduziert das Gesetz das Risiko im Zusammenhang mit der Flächennutzung und verkürzt Genehmigungszeiten, was Projekte finanziell machbarer macht. Langfristig könnte dies das Angebot genau in den Stadtteilen erhöhen, in denen die Nachfrage am größten ist – entlang der Verkehrskorridore.
Politische Debatte
Die Reaktionen spiegeln die scharfen Konflikte um den Wohnungsbau in Kalifornien wider.
Senator Scott Wiener bezeichnete SB 79 als historischen Schritt, um die Abhängigkeit vom Auto zu verringern, Emissionen zu senken und den Wohnungsbau mit Investitionen in den Verkehr zu verknüpfen. Interessengruppen wie YIMBY Action argumentieren, dass die Maßnahme „Hunderttausende“ neuer Wohnungen freisetzen könnte.
Der stärkste Widerstand kommt aus Los Angeles, wo der Stadtrat gegen die Maßnahme stimmte. Ratsmitglied Traci Park bezeichnete sie als ein „Einheitsmandat“ und warnte, dass sie die Gentrifizierung beschleunigen und die lokale Planungshoheit schwächen könnte – trotz der vorgesehenen Mieterschutzmaßnahmen.
Wo die Entwicklung beginnen könnte
Analysten erwarten, dass erste Projekte rund um verkehrsstarke Knotenpunkte entstehen werden:
- U-Bahn-Linien B und D in Los Angeles entlang der Wilshire und Vermont
- BART-Stationen in der Bay Area in Oakland, Berkeley und San Francisco
- Straßenbahnkorridore in San Diego, die mit jüngsten Erweiterungen verbunden sind
Diese Gebiete ziehen bereits Investoren an, und der Abbau von Zonierungsbarrieren könnte zuvor blockierte Projekte beschleunigen.
Lehren aus anderen Regionen
Der Ansatz Kaliforniens weist Parallelen und Unterschiede zu anderen Reformen auf:
- Oregon und Washington haben Gesetze verabschiedet, die die ausschließliche Einfamilienhaus-Zonierung auf Landesebene abschaffen, jedoch nicht verkehrsgebunden.
- New York City verfolgt Umwidmungen entlang von U-Bahn-Korridoren, doch die Genehmigungen bleiben langsam und politisch umkämpft.
- Internationale Modelle: Tokio zeigt, wie dichter Wohnungsbau in der Nähe von Verkehrsmitteln die Preise stabilisieren kann – Eigentumswohnungen kosten dort im Schnitt rund 60 Mio. ¥ (≈ 360.000 €), mit Monatsmieten von 1.200–1.500 €. Paris ist trotz hoher Dichte deutlich teurer mit etwa 12.000 € pro m², während Mietobergrenzen in Berlin die Preise niedrig halten, jedoch den Neubau gebremst haben.
Kalifornien setzt auf einen marktorientierten Ansatz: Es beseitigt Zonierungsbarrieren, um privaten Entwicklern den Bau zu ermöglichen, anstatt auf direkte Mietpreisregulierung zu setzen.
Fazit
SB 79 stellt die kühnste Veränderung des kalifornischen Wohnungsrechts seit Jahrzehnten dar. Es koppelt das Wohnungswachstum direkt an die Verkehrsinfrastruktur, beschränkt die Möglichkeit der Kommunen, Projekte zu blockieren, und legt messbare Standards auf Landesebene fest. Das Gesetz wird die Erschwinglichkeit nicht über Nacht verändern, doch es schafft einen Rahmen für Städte, die vertikal statt horizontal wachsen, die Autonutzung reduzieren und das Wohnungsangebot im Laufe der Zeit erweitern.
Für Millionen Kalifornier, die unter steigenden Mieten und Immobilienpreisen leiden, signalisiert SB 79 einen Staat, der bereit ist, die Bebauungsregeln anzugehen, die das Angebot lange Zeit weit unter dem Bedarf gehalten haben.
