Madison International Realty und Cavatina Holding haben eine Refinanzierung in Höhe von 61 Millionen Euro für Chmielna 89, eines der markantesten Bürogebäude Warschaus, gesichert. Die Finanzierung wurde von der Santander Bank Polska in Zusammenarbeit mit der Bank Pekao arrangiert – in einer Zeit, in der die Kreditbedingungen in Europa weiterhin angespannt bleiben. Das Geschäft signalisiert ein starkes Vertrauen der Kreditgeber in den Warschauer Prime-Büromarkt, wo gut vermietete, nachhaltige Türme weiterhin Kapital anziehen.
Ein markanter Kristall in der Chmielna-Straße
Chmielna 89, 2020 fertiggestellt, hebt sich im zentralen Geschäftsviertel von Warschau durch seine kantige, facettenreiche Glasfassade, entworfen von Epstein, hervor. Das 14-stöckige, 25.000 m² große Bürogebäude der Klasse A ist heute als „the Crystal“ bekannt und zu mehr als 95 % vermietet. Eine führende polnische Finanzinstitution belegt nahezu die gesamte Fläche im Rahmen eines langfristigen Vertrags und sorgt so für sichere Einnahmen für Investoren und Stabilität für Kreditgeber.
Das Gebäude ist mit BREEAM „Excellent“ zertifiziert und verfügt über energieeffiziente Systeme, Wellness-Angebote und moderne Arbeitsplatzlösungen. Diese Merkmale stellen sicher, dass der Turm wettbewerbsfähig bleibt, da Mieter zunehmend ESG-konforme Büroflächen nachfragen.
Vertrauen in einem angespannten Markt
Die Refinanzierung von 61 Millionen Euro zeigt, dass hochwertige, einkommensgenerierende Assets attraktiv bleiben, auch wenn die Finanzierung spekulativer Entwicklungen schwer zu sichern ist. Marktdaten von JLL zeigen Prime-Renditen in Warschau bei rund 5,75 %. Die Spitzenmieten im CBD liegen zwischen 22,5 und 26 €/m²/Monat, wobei einige ESG-zertifizierte Türme über 30 €/m²/Monat erzielen.
Die Leerstandsquote in den zentralen Zonen Warschaus liegt bei etwa 7,8 %, verglichen mit einem stadtweiten Durchschnitt von 10,8 %. Mit nur 85.000 m² neuer Büroflächen im ersten Halbjahr 2025 bleibt das Angebot knapp. Dieses Ungleichgewicht stützt ein stabiles Mietwachstum, insbesondere bei gut gelegenen, nachhaltigen Türmen wie Chmielna 89.
Kommentare von Sponsoren und Kreditgebern
„Seit seiner Fertigstellung im Jahr 2020 hat sich Chmielna 89 fest als eines der führenden Büroobjekte in Warschau etabliert. Diese Refinanzierung mit zwei neuen Kreditgebern ist ein starkes Signal des Vertrauens in die Qualität des Gebäudes und die langfristigen Erträge, die es generiert“, sagte Andrew Brown, Vice President bei Madison International Realty.
„Chmielna 89 ist ein Flaggschiffprojekt in unserem Portfolio. Es zeigt die Fähigkeit von Cavatina, nachhaltige und architektonisch markante Bürogebäude zu liefern, die Maßstäbe auf dem polnischen Markt setzen“, ergänzte Daniel Draga, stellvertretender Vorstandsvorsitzender von Cavatina Holding.
Struktur des Geschäfts und Berater
- Finanzierungsvolumen: 61 Millionen Euro
- Kreditgeber: Santander Bank Polska und Bank Pekao
- Rechtsberater: Greenberg Traurig (für Madison–Cavatina), CMS (für Kreditgeber)
- Bewertungsgutachter: CBRE
- Technischer Berater: Gleeds
Strategische Bedeutung für Warschau
Die Refinanzierung unterstreicht die Stärke Warschaus als Büro-Hub in Mitteleuropa. Anders als in vielen westeuropäischen Hauptstädten, in denen hybrides Arbeiten die Nachfrage verringert hat, verzeichnet Warschau weiterhin eine starke Vermietungsaktivität, insbesondere durch Finanzinstitute, Technologieunternehmen und Shared-Service-Center. Analysten verweisen auf einen „Flight to Quality“, bei dem Mieter moderne, nachhaltige Büros bevorzugen, während Kreditgeber Objekte mit stabiler Auslastung und soliden Mietern bevorzugen.
Für Madison, das 2020 eine Beteiligung an Chmielna 89 im Rahmen eines Deals erwarb, der das Objekt mit über 100 Millionen Euro bewertete, sichert die Refinanzierung langfristige finanzielle Stabilität für ein Kerninvestment. Für Cavatina, Polens größten Büroentwickler, bestätigt sie, dass seine Flaggschiffprojekte für Mieter wie auch für Investoren hochattraktiv bleiben.
Ausblick: Prime-Assets bleiben gefragt
Mit hoher Auslastung, begrenztem Angebot und ESG-Merkmalen ist Chmielna 89 ein Beispiel für die Art von Immobilie, die 2025 die besten Chancen auf Outperformance hat. Steigende Baukosten und wenige spekulative Projekte im Bau werden Investoren und Mieter weiterhin auf bestehende Premium-Assets lenken.
Warschaus „Crystal“ beweist, dass selbst in einem Markt mit restriktiverem Kreditumfeld Transparenz und Qualität weiterhin glänzen.
