Im Vorfeld des Jahres 2026 erholt sich der europäische Logistikimmobiliensektor in disziplinierter Weise. Die Nachfrage nach Lagerflächen hat sich nach der Pandemie stabilisiert. Gleichzeitig wirken erstklassige Logistikimmobilien zunehmend wie Kerninfrastruktur und weniger wie zyklische Immobilien. Die Vermietungsaktivität ist fokussierter geworden. Planungsauflagen und begrenzte Netzkapazitäten haben die Entwicklung eingeschränkt. Investitionskapital und Preisniveaus kehren zurück. Investoren legen größeren Wert auf Qualität, Standort und die Nachhaltigkeit der Erträge als auf die Anzahl der Transaktionen.
Die Zukunft der Logistik in Europa verschiebt sich von rascher Expansion hin zu Optimierung, Automatisierungsbereitschaft und Energieresilienz. Nach Jahren der Disruption kalibrieren Nutzer ihre Lieferketten aktiv neu, während Eigentümer und Investoren Risiken in einem Umfeld höherer Zinsen neu bewerten. In diesem Zusammenhang stellt 2026 eher eine strukturelle Konsolidierung als eine zyklische Erholung dar, wobei strategische Positionierung aggressives Wachstum als zentrales Thema ablöst.
Die Vermietungsnachfrage stabilisiert sich doch Prime Assets dominieren die Performance
Untersuchungen von CBRE zeigen, dass die Flächenaufnahme im europäischen Logistiksektor an Dynamik gewinnt, jedoch weiterhin unter den Spitzenwerten der Pandemiezeit liegt. Die Nettoabsorption dürfte sich langsam erholen, eine vollständige Normalisierung wird erst 2027 erwartet. Diese Abschwächung signalisiert jedoch keine Schwäche, sondern eine bewusstere Strategie der Unternehmen zur besseren Differenzierung im Wettbewerb. Firmen konzentrieren sich stärker auf Effizienz statt auf Expansion. Netzwerke werden konsolidiert und Lagerkapazitäten optimiert.
Laut Savills bevorzugen Nutzer konsequent hochwertige Gebäude mit lichten Höhen von 10 bis 12 Metern, hoher Bodenbelastbarkeit, ausreichender Hoffläche und ESG-konformem Design. Mit zunehmender Automatisierung und Elektrifizierung von Distributionszentren übersteigen die Energieanforderungen häufig die verfügbaren Netzanschlusskapazitäten.
Nach Angaben von Prologis könnte die europäische Leerstandsquote unter 5 Prozent fallen, sofern die Angebots-Pipelines diszipliniert gesteuert werden und das Wirtschaftswachstum anzieht. Dies dürfte nicht in allen Ländern gleichermaßen eintreten. Dennoch unterstreicht es, dass moderne Logistikkapazitäten in Kernlagen knapp und strategisch wertvoll sind.
Spitzenmieten bleiben in angebotsbeschränkten Märkten hoch
Knight Frank berichtet, dass der Prime-Logistikmarkt in London weiterhin rund 360 € pro Quadratmeter und Jahr erzielt. Die Prime-Mietniveaus verdeutlichen eine zunehmende Marktsegmentierung: Dublin liegt mit etwa 150 € pro Quadratmeter und Jahr an zweiter Stelle, während wichtige kontinentale Hubs wie Berlin, Amsterdam und Barcelona zwischen 90 € und 110 € pro Quadratmeter und Jahr rangieren.
Große Logistikkorridore zeigen Stabilität mit Prime-Mieten auf historisch hohen absoluten Niveaus. Sekundärstädte in Süd- und Mitteleuropa bewegen sich im Bereich von 70 bis 90 € pro Quadratmeter, wenngleich in überversorgten Korridoren – insbesondere bei älteren Beständen – zunehmend Anreize sichtbar werden. Laut CBRE wird sich das Wachstum der Prime-Mieten 2026 auf etwa 1,8 Prozent verlangsamen. Dies deutet auf einen Übergang von schnellen Neubewertungen hin zu langsamerem, aber stabilerem Einkommenswachstum hin.
Investitionsvolumina steigen unter strengerer Renditedisziplin
Logistik bleibt einer der widerstandsfähigsten Sektoren in Europa, wie die Kapitalmarktdaten zeigen. Laut CBRE erreichten die europäischen Industrie- und Logistikinvestitionen 2025 mehr als 40,6 Milliarden Euro, wovon rund 11,3 Milliarden Euro auf das Vereinigte Königreich entfielen.
Obwohl dieses Volumen unter den außergewöhnlichen Höchstständen von 2021 und 2022 liegt, signalisiert es eine deutliche Reaktivierung institutioneller Nachfrage und eine Rückkehr von Liquidität.
Langfristige Zinsen liegen weiterhin über dem ultraniedrigen Zyklus der frühen 2020er Jahre. Laut Knight Frank verändert dies das Bewertungsumfeld grundlegend, und die Renditen haben sich auf höheren Niveaus stabilisiert, wobei weiteres Kompressionspotenzial begrenzt erscheint. Nach Angaben von Knight Frank lag die paneuropäische Nettoanfangsrendite für Prime-Logistik Ende 2025 bei rund 4,7 Prozent. Länderbenchmarks umfassen Deutschland mit etwa 4,5 Prozent, Frankreich nahe 4,75 Prozent und die Niederlande bei rund 4,7 Prozent.
Sinkende Netzkapazitäten und Genehmigungsauflagen prägen das Angebot
Nachfrage kann nicht mehr ausschließlich durch Neubau getrieben werden. Die Entwicklungsrechnung berücksichtigt nun Netzkapazität, Umweltregulierung und Planungskomplexität als zentrale Variablen. Diese Faktoren bestimmen zunehmend die Bedingungen für die Bereitstellung neuer Logistikflächen. Laut CBRE werden die Fertigstellungen 2026 zurückgehen, da spekulative Pipelines kontrolliert bleiben, und Entwickler priorisieren vorvermietete Projekte in gut angebundenen Korridoren mit verlässlichem Infrastrukturzugang.
Die Verfügbarkeit von Strom wird zu einer immer wichtigeren Einschränkung, da sich Anschlussfristen in mehreren europäischen Märkten deutlich verlängern und großvolumige Distributionsentwicklungen faktisch rationiert werden. Laut Savills stärkt diese infrastrukturelle Herausforderung die Mietfestigkeit in etablierten Logistikclustern und erhöht zugleich die Bedeutung von Refurbishments in urbanen Lagen mit begrenztem Flächenangebot.
Infolgedessen dürfte sich die Performance-Lücke zwischen Prime- und Sekundärbeständen weiter vergrößern, da Investoren ältere Objekte in starken Mikrolagen mit verbesserten ESG-Standards und höherer Automatisierungsfähigkeit repositionieren. Der Fokus verlagert sich von spekulativem Wachstum hin zur operativen Optimierung und langfristigen Portfoliostrukturierung.
Bis 2026 werden drei strukturelle Kräfte den Logistikmarkt prägen. Erstens die Veränderung der Lieferketten. Zweitens ESG und Dekarbonisierung. Drittens Automatisierung und Digitalisierung.
Strategische Themen für 2026
Drei strukturelle Treiber – Veränderungen der Lieferketten, ESG und Dekarbonisierung sowie Automatisierung und Digitalisierung – bestimmen den europäischen Logistikausblick für 2026. Die fortschreitende Regionalisierung von Lieferketten und Nearshoring stützen die Nachfrage in Mittel- und Osteuropa, da Produktionsnetzwerke diversifizierter und weniger abhängig von Asien werden. Nachhaltigkeits- und Dekarbonisierungsanforderungen sind tief in Lieferketten und Beschaffungsprozesse integriert und beeinflussen Mietstrukturen sowie Investitionsausgaben erheblich. Die Gestaltung moderner Lagerhäuser integriert zunehmend Automatisierung und Digitalisierung, was die Kapitalintensität erhöht und die Bindung der Nutzer an moderne Flächen verstärkt.
Insgesamt positionieren diese drei strukturellen Treiber das Jahr 2026 als Phase, die ruhiger erscheinen mag als 2025, jedoch in wichtigen strategischen Korridoren weiterhin unterversorgt bleibt. Schwankungen der Leerstandsquote um einige Prozentpunkte und eine moderatere Mietdynamik verändern nicht die strukturelle Geschichte der Logistikimmobilien. Der europäische Logistikmarkt 2026 ist nicht überhitzt, sondern konsolidiert sich statt sich weiter zu beschleunigen. Die Preisbildung wird disziplinierter.
