In Europa und Nordamerika werden Zweitwohnungen nicht länger als harmlose Lifestyle-Entscheidung oder als Nebenprodukt von Wohlstand behandelt. Immobilien, die einen Großteil des Jahres leer stehen, werden von Stadtregierungen zunehmend als strukturelle Verzerrung angespannter Wohnungsmärkte betrachtet — sie entziehen dem langfristigen Mietangebot Wohnraum, treiben die Preise in die Höhe und verschärfen den politischen Druck in Städten, die bereits mit Problemen der Bezahlbarkeit kämpfen.
Verändert hat sich nicht die Diagnose, sondern die Reaktion. Anstelle weicher Anreize oder moralischer Appelle setzen Kommunen harte fiskalische Instrumente ein. Verdoppelte jährliche Grundsteuern, explizite Zuschläge für Zweitwohnungen, Leerstandsabgaben und wertbasierte Abgaben verwandeln nicht-primären Wohnbesitz in eine klar bepreiste politische Entscheidung und nicht mehr in eine neutrale private Präferenz. Wohnraum, der nicht bewohnt wird, ist nicht länger unsichtbar.
Warum Zweitwohnungen ins Zentrum der Wohnungspolitik gerückt sind
Die Logik hinter diesem Wandel ist grenzübergreifend konsistent. In Märkten, in denen die Wohnungsnachfrage das Angebot strukturell übersteigt, stehen Zweitwohnungen für sichtbare Knappheit. Wohnungen, die nur wenige Wochen im Jahr genutzt werden, bleiben leer, während Schlüsselarbeitskräfte aus dem Markt gedrängt werden, Pendeldistanzen wachsen und die politische Toleranz schwindet. Die gezielte Besteuerung von Zweitwohnungen ist damit zu einem der effizientesten politischen Hebel geworden. Im Gegensatz zu Mietkontrollen oder breit angelegten Steuererhöhungen betreffen diese Maßnahmen eine kleinere, klar definierte Gruppe, sind öffentlich leichter zu verteidigen und lassen sich direkt mit der Finanzierung von bezahlbarem Wohnraum oder lokalen Dienstleistungen verknüpfen. In fortgeschrittenen Volkswirtschaften wird Wohnen zunehmend als Infrastruktur und nicht als passiver Wertspeicher neu definiert.
Wales: Europas härteste Linie gegen Zweitwohnungen
Keine europäische Jurisdiktion ist schneller oder weiter gegangen als Wales. Den lokalen Behörden wurden weitreichende Befugnisse eingeräumt, Council-Tax-Aufschläge auf Immobilien zu erheben, die keinen Hauptwohnsitz darstellen, und mehrere Gemeinden haben diese Befugnisse bis an die Grenze ausgeschöpft — insbesondere in Küsten- und ländlichen Regionen, in denen Zweitwohnungen das lokale Wohnungsangebot ausgehöhlt haben.
In Cardiff unterliegen Zweitwohnungen inzwischen einem Aufschlag von 100 %, was die jährliche Council-Tax-Rechnung faktisch verdoppelt. Eine Immobilie, die normalerweise rund 3.000 Pfund pro Jahr kosten würde, schlägt nun mit etwa 6.000 Pfund (≈6.930 €) zu Buche, allein um gehalten zu werden, noch bevor Instandhaltung oder Versicherung berücksichtigt sind. Die Steuer ist zu einer spürbaren jährlichen Belastung geworden und nicht mehr nur ein symbolischer Zuschlag.
Noch deutlicher ist das Signal in Gwynedd, einer Küsten- und ländlichen Region mit einer der höchsten Konzentrationen von Ferienhäusern im Vereinigten Königreich. Dort erreicht der Aufschlag 150 % und treibt dieselbe Basis von 3.000 Pfund auf etwa 7.500 Pfund pro Jahr (≈8.660 €). Die lokalen Behörden haben offen erklärt, dass das Ziel verhaltensbezogen ist: Immobilien sollen durch Verkauf oder langfristige Vermietung wieder dauerhaft genutzt werden, statt einen Großteil des Jahres leer zu stehen.
Schottland: Edinburgh normalisiert den doppelten Satz
Schottland hat einen einheitlicheren Rahmen für die Besteuerung von Zweitwohnungen geschaffen, ohne dass die Wirkung geringer ausfällt. Seit April 2024 dürfen Kommunen bis zu 200 % Council Tax auf Zweitwohnungen erheben, und in Edinburgh wird diese Möglichkeit vollständig genutzt. Ein Haus, das normalerweise eine jährliche Council-Tax-Rechnung von etwa 2.400 Pfund hätte, sieht sich nun mit einer Belastung von rund 4.800 Pfund (≈5.540 €) konfrontiert, wenn es als Zweitwohnung eingestuft wird. Die Bedeutung dieses Schrittes liegt weniger in der absoluten Höhe als in dem Präzedenzfall, den er setzt. Edinburgh ist kein saisonaler Ferienort und kein peripherer Markt, sondern eine Hauptstadt mit chronischen Problemen der Bezahlbarkeit. Durch die Normalisierung des doppelten Satzes definiert die Stadt Zweitwohnungen ausdrücklich als nicht bevorzugte Nutzung knappen urbanen Wohnraums.
Frankreich: Paris und die Ausweitung von Hochdruck-Wohnzonen
Frankreich erreicht ein ähnliches Ziel über eine andere fiskalische Architektur. Während die taxe d’habitation für Hauptwohnsitze abgeschafft wurde, bleibt sie für Zweitwohnungen bestehen, und Kommunen in ausgewiesenen Hochdruckgebieten dürfen lokal festgelegte Zuschläge erheben. In Paris wurde dieser Zuschlag auf das gesetzliche Maximum von 60 % festgesetzt. Da die Steuer auf einem administrativ definierten Mietwert und nicht auf dem Marktpreis basiert, variieren die Kosten je nach Stadtteil, doch für viele zentral gelegene Wohnungen bedeutet der Anstieg mehrere tausend Euro zusätzlich pro Jahr zu einer ohnehin erheblichen Belastung.
Paris ist längst keine Ausnahme mehr. Die französische Regierung hat die Liste der wohnungsbeschränkten Gemeinden erweitert und Städten wie Lyon, Bordeaux und Nizza erlaubt, ähnliche Maßnahmen anzuwenden. Das Ergebnis ist ein sich ausweitendes fiskalisches Netz, das Zweitwohnungen zunehmend als eigenständige und stärker besteuerte Kategorie in weiten Teilen des Landes isoliert.
Spanien: Lokale Steuern und Leerstandsregeln ersetzen ein nationales Modell
Spanien verfügt über keine landesweit einheitliche Zweitwohnungssteuer, doch der Druck auf nicht-primäre Wohnsitze steigt durch eine Kombination aus lokaler Grundbesteuerung, Durchsetzung von Leerstandsregeln und regulatorischen Einschränkungen statt durch einen einzelnen formellen Zuschlag. In Barcelona sehen sich Zweitwohnungen höheren effektiven Kosten durch die kommunale Grundsteuer (IBI), Bußgelder bei längerer Nichtnutzung und einige der strengsten Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen in Europa ausgesetzt. Für Eigentümer in zentralen Stadtteilen hat diese Kombination gelegentlich genutzte Wohnungen in stetig wachsende jährliche Verbindlichkeiten verwandelt und nicht in passive Vermögenswerte.
Eine ähnliche Dynamik zeichnet sich in Valencia ab, wo fiskalische Instrumente und Maßnahmen bei Wohnungsstress zunehmend gemeinsam angewendet werden. Auch wenn die steuerlichen Ergebnisse je nach Immobilie variieren, ist die Richtung klar: Untergenutzter Wohnraum wird in Spaniens größten Städten finanziell immer schwerer zu rechtfertigen.
Niederlande: Zweitwohnungen werden durch Kostenstapelung verdrängt
Der niederländische Ansatz vermeidet einen einzelnen medienwirksamen Zuschlag, erzielt aber durch kumulativen fiskalischen und regulatorischen Druck ein vergleichbares Ergebnis. In Amsterdam werden Zweitwohnungen durch höhere Grunderwerbsteuern für Nicht-Eigennutzer, strenge Buy-to-let-Beschränkungen und kommunale Leerstandsregeln, die Dauerwohnen begünstigen, entmutigt. Nicht-Eigennutzer sehen sich bereits beim Erwerb deutlich höheren Kosten gegenüber, gefolgt von laufenden Abgaben, die Unterauslastung bestrafen. Für Käufer von Zweitwohnungen ist die finanzielle Belastung über den gesamten Lebenszyklus des Eigentums verteilt und erzeugt ein Ergebnis, das expliziten Zweitwohnungssteuern in anderen Teilen Europas ähnelt, auch wenn es in keiner einzelnen Kostenposition vollständig sichtbar ist.
Schweiz und Österreich: Alpine Märkte schließen die Tür
In den Alpenregionen Europas ist der Druck auf Zweitwohnungen strukturell und regulatorisch und nicht ausschließlich fiskalisch. Die Schweiz beschränkt nicht-primäre Wohnsitze durch harte Obergrenzen im Rahmen der Lex-Weber-Regelung, kombiniert mit lokaler Besteuerung und planerischen Einschränkungen. In Ferienorten wie St. Moritz sind Zweitwohnungen rar, teuer im Unterhalt und zunehmend illiquide, wobei jährliche lokale Steuern, höhere Transaktionskosten und begrenzte Vermietungsflexibilität die Botschaft verstärken, dass nicht-primärer Besitz nur innerhalb enger Grenzen toleriert wird. Österreich verfolgt einen vergleichbaren Weg in Tourismusregionen wie Tirol und Salzburg, wo höhere lokale Steuern und in einigen Fällen spezielle Genehmigungspflichten Zweitwohnungen als Ausnahme und nicht als Standardnutzung von Wohnimmobilien behandeln.
Vancouver: Wenn die Kosten direkt an den Vermögenswert gekoppelt sind
Während europäische Städte den Druck durch geschichtete fiskalische Instrumente erhöhen, zeigt Vancouver das kompromissloseste Modell. Die Empty-Homes-Tax der Stadt beträgt 3 % des festgestellten Immobilienwerts für als leerstehend oder untergenutzt eingestufte Objekte — eine Definition, die in der Praxis viele Zweitwohnungen erfasst. Für eine Immobilie mit einem Bewertungswert von 1 Million kanadischen Dollar erreicht die jährliche Abgabe 30.000 kanadische Dollar (≈18.500 €) und übertrifft damit typische europäische Zuschläge deutlich. Da die Steuer direkt mit dem Wert skaliert, sehen sich hochwertige Immobilien wiederkehrenden fünfstelligen Euro-Belastungen allein dafür ausgesetzt, untergenutzt zu bleiben, wodurch passiver Besitz zu einer explizit bepreisten politischen Entscheidung wird.
Was das für Käufer und Investoren bedeutet
Über alle Märkte hinweg ist die Richtung nicht mehr zweifelhaft. Städte knüpfen wiederkehrende Kosten an den Besitz von Zweitwohnungen ausdrücklich, um Verhalten zu verändern und nicht nur Einnahmen zu erzielen. Für Lifestyle-Käufer wird die Zweitwohnung zu einem Luxus mit einem sichtbaren jährlichen Preisschild; für Investoren verliert passives Halten seine wirtschaftliche Logik zugunsten aktiver Nutzung oder eines Ausstiegs. Für Regierungen haben sich diese Maßnahmen zu zentralen Instrumenten der Wohnungspolitik entwickelt und nicht zu bloßen marginalen fiskalischen Anpassungen. Die Ära der gering besteuerten Zweitwohnung — insbesondere in großen Städten und Hochdruckregionen — geht zu Ende und wird durch ein System ersetzt, in dem Wohneigentum ohne Eigennutzung legal bleibt, aber nicht mehr günstig ist.
