Nach fast drei Jahren blockierter Entscheidungen und defensiver Positionierung kommt der europäische Markt für private Immobilien wieder in Bewegung. Nicht mit dem Selbstvertrauen des Zyklus vor 2022, aber mit genügend Entschlossenheit, um zu zeigen, dass Kapital nicht länger von Unsicherheit gelähmt ist. Das Fundraising hat in einem Markt wieder eingesetzt, der höhere Finanzierungskosten, strengere Regulierung und langsamere Exits weitgehend als strukturelle Rahmenbedingungen akzeptiert hat – und nicht als vorübergehende Störung.
Im Jahr 2025 sammelten europafokussierte private Immobilienfonds schätzungsweise 65 bis 70 Milliarden Euro ein. Nach historischen Maßstäben ist das kein Boom. Entscheidend ist der Verhaltenswandel hinter dieser Zahl. Investoren, die einen Großteil der vergangenen zwei Jahre auf Klarheit gewartet haben, binden nun Kapital dort, wo Risiken diszipliniert bepreist werden können und Ergebnisse als begrenzt statt offen wahrgenommen werden.
Kapital kehrte zurück – aber nur zu den größten Plattformen
Die Erholung des Fundraisings in Europa ist eng begrenzt. Kapital floss vor allem zu großen, etablierten Managern mit langen Erfolgsbilanzen, diversifizierten Portfolios und nachgewiesenem Zugang zu Finanzierungen in mehreren Jurisdiktionen. Für institutionelle Investoren hat der letzte Abschwung eine einfache Lektion bestätigt: Größe und Bilanzstärke sind am wichtigsten, wenn Märkte illiquide werden.
Kleinere und mittelgroße Manager sehen sich weiterhin langen und schwierigen Fundraising-Prozessen gegenüber. Das spiegelt nicht einen Mangel an Kapital wider, sondern eine geringe Toleranz gegenüber Umsetzungsrisiken. Investoren bringen kein erneuertes Vertrauen in europäische Immobilien als Anlageklasse zum Ausdruck. Sie zeigen Vertrauen in spezifische Plattformen, die in der Lage sind, Refinanzierungsdruck, regulatorische Komplexität und verlängerte Haltedauern zu managen.
Stabilität setzte Kapital frei, bevor Transaktionen zurückkehrten
Was das Verhalten der Investoren letztlich veränderte, war nicht die Aussicht auf günstigeres Geld, sondern die Stabilisierung der Finanzierungsannahmen. Zwischen 2022 und 2024 litt der europäische Immobilienmarkt weniger unter hohen Zinsen als unter deren Unberechenbarkeit. Schnelle Neubepreisungen untergruben das Underwriting, vergrößerten die Spannen zwischen Kauf- und Verkaufspreisen und erschwerten Investitionsausschuss-Entscheidungen selbst dort, wo Assets attraktiv bewertet erschienen.
2025 blieben die Finanzierungskosten hoch, doch die Erwartungen stabilisierten sich. Kreditgeber agierten konsistenter, Bewertungsunterschiede verengten sich und das Underwriting gewann wieder an Glaubwürdigkeit. Das ermöglichte Investoren, Commitments zu genehmigen, auch wenn die Transaktionsvolumina niedrig blieben. Das Fundraising setzte zuerst ein und spiegelte die Überzeugung wider, dass die disruptivste Phase der Neubewertung bereits überwunden war.
Opportunistische Strategien gingen voran
Die Zusammensetzung des in Europa eingesammelten Kapitals zeigt, wo die Überzeugung am stärksten ist. Opportunistische und Value-Add-Strategien vereinten den größten Anteil neuer Zusagen auf sich und spiegeln die Einschätzung wider, dass die Neubewertung Chancen geschaffen hat – allerdings nur in bestimmten Marktsegmenten.
Distress in Europa ist ungleichmäßig und nicht systemisch. Sekundäre Büroimmobilien, Assets mit hohem Investitionsbedarf zur Verbesserung der Energieeffizienz und Objekte nahe an Refinanzierungsklippen stehen weiterhin unter Druck und schaffen Einstiegsmöglichkeiten für gut kapitalisierte Käufer. Gleichzeitig profitieren Logistik, Mietwohnungsbau, Studentenwohnen und ausgewählte Hotelimmobilien weiterhin von struktureller Unterversorgung und robuster Nachfrage.
Investoren positionieren sich nicht für eine breite Markterholung. Sie unterstützen Manager, die in einem fragmentierten Umfeld operieren können und Risiken Asset für Asset bepreisen, statt auf einen zyklischen Aufschwung zu setzen.
Regulierung wurde zu einem Bewertungstreiber
Anders als in früheren Zyklen ist der europäische Immobilien-Reset untrennbar mit Regulierung verbunden. Energieeffizienzstandards und Nachhaltigkeitsanforderungen beeinflussen heute direkt Bewertungen, Finanzierungszugang und Exit-Liquidität.
Gebäude, die zukünftige Effizienzschwellen realistisch nicht erreichen können, sehen sich höheren Investitionskosten, begrenzter Kreditgebernachfrage und anhaltenden Bewertungsabschlägen gegenüber. Fonds, die sich auf Sanierung, Repositionierung oder den Erwerb bereits konformer Bestände konzentrieren, ziehen daher stärkeres Investoreninteresse an. Für europäische Limited Partners ist Nachhaltigkeit von einer politischen Präferenz zu einem bilanziellen Risiko geworden.
Digitale Infrastruktur zog Kapital in die Immobilienallokation
Ein weiterer Treiber der europäischen Fundraising-Erholung ist die Ausweitung dessen, was Investoren heute als Immobilien klassifizieren. Rechenzentren, Glasfasernetze und verwandte digitale Infrastrukturanlagen werden zunehmend als Teil von Immobilienallokationen betrachtet und nicht mehr als reine Infrastruktur.
Europas Bestrebungen nach Datensouveränität, Cloud-Kapazitäten und KI-fähiger Infrastruktur haben große Fondsauflegungen in diesem Segment unterstützt. Für Investoren, die bei klassischen Büroimmobilien vorsichtig sind, aber weiterhin in Sachwerte investieren wollen, bietet digitale Infrastruktur langfristige Nachfrage, vertraglich gesicherte Erträge und strategische Relevanz. Ihr Aufstieg hat den Kapitalzufluss in europäische Immobilien verbreitert, während traditionelle gewerbliche Segmente unter Druck bleiben.
Liquiditätsdisziplin veränderte das Investorenverhalten
Ein leiser, aber entscheidender Faktor hinter dem Fundraising-Aufschwung ist der erneuerte Fokus auf Liquiditätsdisziplin. Nach mehreren Jahren von Spannungen in privaten Märkten sind europäische Investoren deutlich skeptischer gegenüber Strukturen, die Flexibilität versprechen, ohne sie tatsächlich zu liefern.
Traditionelle geschlossene Immobilienfonds bieten trotz ihrer langen Laufzeiten Klarheit. Investoren können Leverage, Refinanzierungsrisiken, Investitionstempo und Exit-Annahmen bewerten, ohne auf optimistische Liquiditätsnarrative angewiesen zu sein. Mit der nachlassenden Bewertungsvolatilität ermöglichte diese Transparenz, Immobilien wieder als kontrollierte, langfristige Allokation in institutionelle Portfolios zu integrieren – nicht als Wachstumsgeschichte.
Was die Erholung tatsächlich signalisiert
Die Erholung des Fundraisings in Europa markiert keine Rückkehr zu aggressiver Risikobereitschaft. Sie spiegelt einen Markt wider, der langsamere Exits, höhere Refinanzierungskosten und stärkere Regulierung als dauerhafte Merkmale akzeptiert hat. Kapital kehrt zurück, nicht weil sich die Bedingungen dramatisch verbessert hätten, sondern weil Investoren glauben, dass die Grenzen des Risikos nun sichtbar sind.
Der eigentliche Test liegt noch vor uns. Sollten die Transaktionsvolumina 2026 anziehen, wird das im vergangenen Jahr eingesammelte Kapital eine neue Akquisitionsphase tragen, geprägt von Regulierung und Bilanzdisziplin. Bleiben Refinanzierungsdruck und eingeschränkte Exit-Möglichkeiten bestehen, dürfte Fundraising dennoch weitergehen – jedoch nur für Manager, die mit Geduld, Flexibilität und tiefgreifender operativer Kontrolle arbeiten können. Der europäische Immobilienmarkt ist nicht wiederbelebt worden. Er ist in eine selektivere und konditionale Phase eingetreten, in der Kapital wieder handlungsbereit ist, aber nur zu Bedingungen, die es vollständig rechtfertigen kann.
