Als Patrimonium Asset Management und Bayview Asset Management im Januar 2026 den Start einer 500 Millionen Euro schweren Plattform für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bekannt gaben, fügten sie dem bereits dichten Universum des Private Credit nicht einfach ein weiteres Vehikel hinzu. Sie reagierten vielmehr auf einen strukturellen Wandel in der Art und Weise, wie Immobilien in Europa finanziert werden — einen Wandel, der weniger durch einen Einbruch der Nachfrage als durch den stillen Rückzug der Banken aus einem Markt ausgelöst wird, den sie einst dominierten. Was von außen wie eine zyklische Abschwächung aussieht, ist in der Praxis eine Neuordnung der Kapitalstruktur, und die Plattform ist genau für den Raum zwischen funktionierenden Vermögenswerten und eingeschränkten Kreditgebern konzipiert.
In ganz Europa haben höhere Zinsen Immobilien schneller neu bepreist, als sich die Mieten anpassen konnten, sodass viele Gebäude operativ gesund, finanziell jedoch nicht mehr mit den Kreditkonditionen aus der Niedrigzinsphase im Einklang stehen. Regulatorische Eigenkapitalanforderungen und interne Risikogrenzen haben Banken vorsichtiger gemacht — nicht nur bei neuen Krediten, sondern auch bei der Refinanzierung bestehender Engagements. Dadurch ist ein paradoxes Marktumfeld entstanden, in dem Liquidität knapp ist, selbst dort, wo sich das Risiko nicht grundlegend verschlechtert hat. Patrimonium und Bayview positionieren sich als Ersatz für diese fehlende Liquidität und bieten mittelfristige Finanzierungen für Vermögenswerte an, die weder notleidend noch spekulativ sind, sondern schlicht in dieser Übergangsphase stecken.
Eine Finanzierungslücke keine Immobilienkrise
Die Plattform ist darauf ausgelegt, Kredite mit Laufzeiten von zwei bis fünf Jahren zu vergeben, strukturiert über Senior-, Whole-Loan- und nachrangige Tranchen, mit typischen Ticketgrößen von etwa 20 Millionen Euro bis über 100 Millionen Euro. Sie kann Erst- und Zweitrangdarlehen mit Loan-to-Value-Quoten von bis zu rund 75 bis 80 Prozent anbieten, abhängig von Objekt und Struktur. Das ermöglicht es Sponsoren, zu refinanzieren, ohne in einer Phase, in der Kapitalerhalt Priorität hat, große Eigenkapitalspritzen leisten zu müssen. Diese Kombination aus Flexibilität und Größe positioniert die Strategie klar im europäischen Mid-Market — jenem Segment, das am stärksten vom Rückzug traditioneller Kreditgeber betroffen und zugleich am wenigsten im Fokus globaler Megafonds steht.
Die Entscheidung, sektoragnostisch über Wohnen, Einzelhandel, Logistik, Hotellerie und Büros hinweg zu agieren, spiegelt wider, dass der Refinanzierungsdruck in Europa nicht auf einen Teilmarkt beschränkt ist. Die Logistik erlebt nach der Pandemie eine Normalisierung der Renditen, der Wohnungsmarkt ist durch Regulierung und politisches Risiko eingeschränkt, und der Bürosektor spaltet sich zunehmend in moderne, energieeffiziente Gebäude und ältere Bestände, die Mühe haben, Mieter anzuziehen. Der gemeinsame Nenner ist nicht, was die Gebäude sind, sondern wie sie finanziert werden — und wie sich diese Finanzierung nun verändern muss.
Der erste Deal zeigt das Modell in der Praxis
Die erste Transaktion der Plattform illustriert diese Logik deutlich. Im Dezember 2025 schlossen Patrimonium und Bayview ein Senior-Darlehen über 38,5 Millionen Euro ab, besichert durch ein vollständig vermietetes Outlet-Center in Rostock. Es handelte sich weder um eine Notsituation noch um eine spekulative Wette auf eine Erholung, sondern um einen stabilisierten Vermögenswert, der in einem Umfeld, in dem die Bankenfinanzierung langsamer und restriktiver geworden ist, refinanziert werden musste. Der Deal dient als Blaupause dafür, wofür die Plattform gedacht ist: eine sich zurückziehende Kapitalquelle durch eine strukturell besser an das aktuelle Umfeld angepasste zu ersetzen.
Warum Deutschland der Frühindikator ist
Deutschland steht im Zentrum dieser Strategie, nicht weil es ungewöhnlich schwach wäre, sondern weil es den laufenden Übergang besonders gut widerspiegelt. Sein Immobilienmarkt ist einer der größten Europas und war lange von beziehungsgetriebener Bankenfinanzierung geprägt. Da Regulierung und Refinanzierungskosten diese Banken zum Rückzug zwingen, wird der Übergang zu Private Credit hier sichtbarer als in Märkten, in denen nicht-bankliche Kreditgeber bereits etabliert waren. In diesem Sinne ist Deutschland keine Ausnahme, sondern ein Frühindikator dafür, wohin sich die europäische Immobilienfinanzierung insgesamt bewegt.
Hinter der Plattform stehen zwei Manager mit ausreichender Größe, um auf institutionellem Niveau zu agieren, ohne in den commoditisierten Teil des Marktes abzurutschen. Patrimonium verwaltet mehr als 5 Milliarden Euro in Private-Markets-Strategien, während Bayview weltweit rund 37,5 Milliarden Dollar betreut und eine umfangreiche Erfolgsbilanz in der Immobilienfinanzierung aufgebaut hat. Ihre Partnerschaft verbindet lokale europäische Origination mit einer globalen Kreditinfrastruktur — eine Kombination, die in einem Markt, in dem Komplexität und nicht Leverage die Chancen definiert, zunehmend notwendig ist.
Was dieser Wandel wirklich bedeutet
Für Kreditnehmer ist die Konsequenz klar: Refinanzierungen werden zunehmend von privaten Bilanzen abhängen statt von Bankkomitees, und von Kreditgebern, die bereit sind, um regulatorische und marktbedingte Einschränkungen herum zu strukturieren, statt sie einfach durchzusetzen. Für Investoren liegt der Reiz in ertragsgenerierenden Anlagen, die durch reale Vermögenswerte besichert und in der Kapitalstruktur oberhalb des Eigenkapitals positioniert sind, in einer Phase erhöhter Bewertungsvolatilität.
Die wichtigere Folge ist jedoch systemisch. Die 500-Millionen-Euro-Plattform ist nicht nur eine Reaktion auf eine Stressphase, sondern ein Signal dafür, dass sich Europas Immobilienfinanzierungssystem von einem bankdominierten Modell zu einem stärker privat vermittelten entwickelt. Wenn die Strategie Erfolg hat, wird sie weniger wegen ihrer Größe oder Renditen in Erinnerung bleiben als wegen dessen, was sie über eine neue Normalität der europäischen Immobilienfinanzierung aussagt.
