Das vergangene Jahrzehnt hat die globale Wohnlandschaft grundlegend verändert. In großen Metropolen hat sich die traditionelle Verbindung zwischen dem Kaufpreis von Immobilien und den daraus erzielten Mieteinnahmen gelockert. Dadurch ist eine strukturelle Kluft entstanden, die weit über normale Marktzyklen hinausgeht. Im Laufe der Jahre hat sich die Schere zwischen Preisen und Mieten über die Kontinente hinweg ungleich geöffnet. Märkte haben sich gespalten in kapitalgetriebene Städte, mietdruckgeprägte urbane Zentren und reife Metropolen, die in eine Phase der Neubewertung nach dem Boom eintreten. Diese Divergenz hat die Erschwinglichkeit neu definiert, Renditen komprimiert und jene Kräfte offengelegt, die die Wohnungsdynamik der kommenden Jahre bestimmen werden.
Ein Jahrzehnt zunehmender Entkopplung von Preisen und Mieten
In vielen Großstädten sind die Kaufpreise deutlich schneller gestiegen als die Mieten. Miami ist das klarste Beispiel: Die realen Immobilienwerte schnellten um 93,1 Prozent nach oben, während die Mieten nur um 12,7 Prozent zulegten. Das Ausmaß dieser Lücke deutet auf einen strukturellen Nachfrageschub hin, nicht auf einen normalen Zyklus. Amsterdam und Tokio zeigen ein ähnlich ausgeprägtes Ungleichgewicht, mit Preissteigerungen von 64–66 Prozent gegenüber Mietanstiegen von lediglich 17–23 Prozent. Die Renditen sind dadurch auf Mehrjahrestiefs gefallen, und die Bewertungen hängen stark von Kapitalzuflüssen und knapper Versorgung ab.
Toronto und Frankfurt folgen demselben Muster. Die Preise stiegen um 48,0 Prozent und 42,4 Prozent, während die Mieten nur um 8,3 Prozent und 14,9 Prozent zulegten.
Los Angeles verdeutlicht die Entkopplung sogar noch stärker: Die Immobilienwerte stiegen um 42,4 Prozent, während die Mieten um 2 Prozent sanken. Dies zeigt einen Eigentumsmarkt, der zunehmend von Investorenströmen statt von der Zahlungsfähigkeit der Mieter geprägt ist.
In diesen Städten fungiert Wohnen zunehmend wie ein Finanzvermögen – geprägt von Knappheit, Vermögenskonzentration und Investitionsdynamik, während die früher tragenden Mietfundamente an Bedeutung verlieren.
Städte, die stärker von Mietdruck als von Kaufpreisspekulation geprägt sind
Andere Märkte werden vor allem durch mietgetriebene Dynamiken bestimmt. Madrid ist dafür das deutlichste Beispiel. Die realen Mieten stiegen um 48 Prozent, der höchste Wert unter allen Städten, während die Kaufpreise um 42,4 Prozent zulegten.
Dies spiegelt starken Bevölkerungszuwachs, touristischen Druck und den Ausbau von Kurzzeitvermietungen wider, die das Angebot an langfristigen Mietwohnungen verknappt und die Preise von einem historisch niedrigen Niveau aus in die Höhe getrieben haben.
Eine zweite Gruppe von Städten – darunter München, Singapur, Sydney und Vancouver – zeigt eine engere Kopplung zwischen Preisen und Mieten. Die Immobilienwerte stiegen um 16–40 Prozent, während die Mieten um 18–22 Prozent zunahmen. Trotz hoher Einstiegskosten bewahren diese Märkte ein funktionales Verhältnis zwischen Vermögenswert und Einkommen, was langfristig stabilere Bewertungen unterstützt.
Genf liegt nahe an dieser ausgeglichenen Gruppe. Die Preise stiegen um 17,2 Prozent, während die Mieten nur um 1 Prozent zulegten. Doch strikte Bodenrichtlinien und ein hohes Einkommensniveau stützen die Bewertungen.
Dubai zeigt ein ähnliches Muster: Preise um 12,7 Prozent höher, Mieten um 2 Prozent, wobei ein schnell wachsendes Angebot die mietseitige Nachfrage absorbiert.
Post-Boom-Märkte in der Phase der Neubewertung
Eine dritte Gruppe von Städten zeigt deutliche Anzeichen für Stagnation oder Korrektur nach Jahren starker Preissteigerungen. Hongkong erlebt den stärksten Rückgang: Die realen Kaufpreise fielen um 19,9 Prozent, die Mieten sanken um 11,4 Prozent – der stärkste kombinierte Rückgang aller Märkte. Einst einer der überhitztsten Immobilienmärkte der Welt, befindet sich die Stadt nun in einer breiten Neubewertung, ausgelöst durch geopolitische Verschiebungen, rückläufige Unternehmensaktivität und zunehmenden regionalen Wettbewerb.
San Francisco zeigt eine andere Form der Unausgewogenheit. Die Preise stiegen nur um 7,2 Prozent, während die Mieten um 19,1 Prozent einbrachen – bedingt durch Remote-Arbeit und anhaltende Abwanderung aus dem urbanen Kern.
London, New York und Paris bewegen sich zwischen Stagnation und milder Korrektur. Die realen Kaufpreise blieben stabil oder sanken leicht, während die Mieten um 7–10 Prozent zurückgingen. Diese Städte hatten ihre Erschwinglichkeitsgrenzen früher erreicht, und Veränderungen in Arbeit, Regulierung und Demografie haben ihre Dynamik gedämpft.
Eine fragmentierte globale Landschaft mit drei Marktlogiken
Zusammengenommen zeigen diese Entwicklungen keinen einheitlichen globalen Trend, sondern drei unterschiedliche Marktlogiken.
Die erste umfasst kapitalgetriebene Städte, in denen sich die Preise von den Mietfundamentaldaten abgekoppelt haben. Miami, Amsterdam, Tokio, Toronto, Frankfurt und Los Angeles sind stark von Knappheit, Kapitalströmen und Vermögenskonzentration abhängig.
Die zweite Gruppe besteht aus Märkten, in denen Preise und Mieten parallel verlaufen und eine gesündere Beziehung zwischen Wert und Einkommen aufrechterhalten. München, Singapur, Sydney, Vancouver sowie Teile Zürichs und Genfs zeigen solide Bewertungsstrukturen.
Die dritte Gruppe umfasst Post-Boom-Märkte, die sich nun an strukturelle Grenzen, veränderte Nachfrage und demografische Entwicklungen anpassen. Hongkong, London, Paris, New York und San Francisco stehen beispielhaft für urbane Zentren in einer Phase der Rebalancierung.
Was das nächste Jahrzehnt prägen wird
Die Entkopplung der vergangenen Jahre hat weitreichende Folgen für Erschwinglichkeit, Risiko und Stabilität. Städte, in denen die Kaufpreise dauerhaft schneller als die Mieten gestiegen sind, weisen größere Verwundbarkeiten auf: Je größer die Lücke, desto schwächer die einkommensbasierte Grundlage ihrer Bewertungen. Diese Märkte gehen anfälliger in die nächste Phase – gegenüber Zinsbewegungen, Kapitalflussänderungen und Angebotsschocks.
Märkte hingegen, in denen die Mieten mit den Preisen Schritt gehalten haben – oder in denen bereits frühe Korrekturen stattgefunden haben –, stehen solider da. Ihre Bewertungen basieren stärker auf Einkommen und weniger auf spekulativer Dynamik.
Der globale Immobilienzyklus verläuft nicht mehr im Gleichschritt. Er hat sich in mehrere Entwicklungsstränge aufgespalten, geprägt von Demografie, Mietdruck, Kapitalbewegungen und Angebotsengpässen. Ein Signal bleibt jedoch regionsübergreifend konstant: Die Beziehung zwischen Preis und Miete ist weiterhin der klarste Indikator für langfristige Widerstandsfähigkeit.
