Die europäische Datenwirtschaft wächst schneller als die physische Infrastruktur, die sie tragen kann. In Deutschland drängt dieser Druck einen der größten börsennotierten Immobilienbesitzer des Landes, Aroundtown, in eine neue strategische Richtung. Nach Jahren der Abhängigkeit von Büros, Hotels und Wohnimmobilien bewegt sich das Unternehmen nun in Richtung digitale Infrastruktur. Laut den neuesten Angaben erwartet Aroundtown, dass sein erstes deutsches Rechenzentrum in Berlin innerhalb der nächsten drei Jahre in Betrieb geht – also etwa bis 2028.
Dieser Plan bedeutet einen strukturellen Wandel: Anstatt auf eine Erholung der Büromärkte zu warten, positioniert sich das Unternehmen im Zentrum des wachsenden Bedarfs Deutschlands an KI-fähigen, stromintensiven Anlagen.
Warum Büroflächen nicht mehr funktionieren wie früher
Der Strategiewechsel von Aroundtown spiegelt die Realität des deutschen Büromarkts nach der Pandemie wider. Hybrides Arbeiten hat die Nachfrage gedämpft – besonders in Gebäuden ohne hohe ESG-Standards oder flexible Grundrisse. In Berlin ist die Leerstandsquote auf 8–10 Prozent gestiegen, was 1,8–2,1 Millionen Quadratmetern ungenutzter Fläche entspricht. Spitzenlagen ziehen weiterhin Mieter an, doch der breite Markt hat erheblich an Stärke verloren.
Die Spitzenmieten im Berliner CBD liegen weiterhin bei rund 46–46,50 € pro Quadratmeter im Monat, während das breitere Marktniveau eher bei 25 € pro Quadratmeter liegt. Diese Spanne zeigt die wachsende Kluft zwischen hochwertigen Objekten und älteren Beständen, die immer schwerer zu vermieten sind.
Für Eigentümer mit Tausenden Quadratmetern leerstehenden oder unterperformenden Büros stellt dieses Ungleichgewicht eine strategische Herausforderung dar. Aroundtown reagiert, indem es Gebäude umnutzt, die traditionelle Mieter nicht mehr nachfragen. Teile des Portfolios werden bereits in Serviced Apartments umgewandelt, die 2026 eröffnet werden sollen. Rechenzentren sind der nächste – und deutlich größere – Schritt.
Die Berlin-Strategie: Netzanschlüsse zuerst
Der entscheidende Moment kam Mitte 2025, als Aroundtown bestätigte, die Umwandlung von Büros in Rechenzentren zu prüfen. Bis Spätsommer hatte das Unternehmen erste Netzkapazitätszusagen für mehrere Standorte in Berlin erhalten – ein entscheidender Meilenstein in einem Sektor, in dem der Zugang zum Stromnetz wertvoller ist als die Immobilie selbst.
Im November gab das Management bekannt, dass zehn Gebäude in Deutschland als potenzielle Rechenzentrumsstandorte identifiziert wurden, sechs Berliner Projekte bereits erste Energie-Genehmigungen besitzen und das erste Berliner Rechenzentrum innerhalb von drei Jahren in Betrieb gehen soll. Diese Zeitachse deutet auf 2028 hin, wobei das Unternehmen betont, dass der Zeitplan von vollständigen Stromverträgen und technischen Umrüstungen abhängt.
Der Kapitalmarktchef Timothy Wright weist immer wieder darauf hin, dass Netzanschlüsse der neue Engpass sind. Im Gegensatz zu normalen Büroausbauten benötigen Rechenzentren eine garantierte Stromversorgung, Redundanz, Kühlung und Konnektivität. Projekte können nicht voranschreiten, bis die Energieversorger ihre Kapazität bestätigen – ein Prozess, der oft komplexer ist als der Bau selbst.
Die Ökonomie: Hohe Investitionen, aber transformative Renditen
Aroundtown hat keine spezifischen Budgets für einzelne Anlagen veröffentlicht. Branchenrichtwerte schätzen die Baukosten von Rechenzentren jedoch auf 6,6–12,1 Millionen € pro MW IT-Last. Ein 20-MW-Projekt – ein Maßstab, der für eine mögliche Umrüstung in Frankfurt genannt wurde – würde somit Investitionen von 130–240 Millionen € erfordern.
Die Einnahmen bewegen sich hingegen auf einem völlig anderen Niveau als Bürovermietungen. Wholesale-Colocation-Mieten in Deutschland liegen zwischen 180 und 300 € pro kW im Monat. Eine 10-MW-Anlage kann 22–36 Millionen € pro Jahr einbringen, eine 20-MW-Anlage 44–72 Millionen €, abhängig vom Mietermix und den Verfügbarkeitsanforderungen. Selbst unter Berücksichtigung der Betriebskosten ist der Wertzuwachs im Vergleich zu Büroflächen erheblich.
Europas Stromproblem: Die wahre Wachstumsbremse
Deutschland erwartet bis 2030 eine Verdopplung der Rechenzentrumskapazität, steht aber zugleich vor zunehmenden Sorgen hinsichtlich der Stromversorgung. Die Bundesnetzagentur warnt, dass die Nachfrage aus KI-Rechenleistung, Cloud-Diensten und Elektrofahrzeugen das Wachstum erneuerbarer Energien und flexibler Gaskraftwerke übertreffen könnte.
In Städten wie Frankfurt und Amsterdam reichen die Wartelisten für neue Netzanschlüsse bereits über mehrere Jahre. Umspannwerke und Transformatoren benötigen lange Planungs- und Bauzeiten, Umweltgenehmigungen sind streng, und Kommunen verlangen zunehmend die Nutzung von Abwärme aus Rechenzentren für Fernwärmenetze.
Laut deutschen und EU-Regelungen müssen Rechenzentren bereits mindestens 50 Prozent erneuerbaren Strom nutzen – ein Anteil, der bis 2027 auf nahezu 100 Prozent steigen soll. Dies zwingt Betreiber, langfristige grüne PPA-Verträge abzuschließen, was die Komplexität weiter erhöht. Für Aroundtown sind frühe Netzkapazitätszusagen in Berlin deshalb keine Formalität, sondern das Fundament des Geschäftsmodells.
Was das für den Berliner Büromarkt bedeutet
Der Berliner Bürosektor befindet sich weiterhin in einer Schwächephase. Die Flächennachfrage bleibt unter dem Vorkrisenniveau, die Leerstandsquote steigt und ältere Gebäude finden selbst zu reduzierten Mieten schwer Mieter. Analysten erwarten, dass die Leerstandsquote auf 11 Prozent steigen könnte, falls das neue Angebot schneller wächst als die Nachfrage.
Vor diesem Hintergrund könnte die Umwandlung veralteter Büros in Rechenzentren spürbare Auswirkungen haben. Gebäude, die für moderne Büronutzer ungeeignet sind – niedrige Decken, wenig Tageslicht, veraltete technische Systeme – können sich besser für technische Infrastruktur eignen. Trotz hoher Kosten können solche Umnutzungen eine leerstehende Immobilie in einen langfristigen, infrastrukturellen Cashflow verwandeln. Wenn digitale Infrastruktur klassische Büronachfrage preislich übertrifft, könnten Grundstückswerte in einigen Teilmärkten steigen. Gleichzeitig müssen Kommunen wirtschaftliche Vorteile gegen Energieverbrauch, Wärmeentwicklung und Lärmemissionen abwägen, was zu strengeren Standards und Wärme-Rückgewinnungspflichten führen dürfte.
Wird Aroundtown behalten oder verkaufen?
Das Management hält beide Optionen offen. Wenn alle Genehmigungen vorliegen, kann Aroundtown die Anlagen gemeinsam mit einem spezialisierten Partner betreiben oder vollständig genehmigte, baubereite Projekte an Infrastrukturfonds verkaufen. Angesichts der Verschuldung und des Zinsumfelds rechnen Analysten mit einer Mischstrategie: Einige Projekte in Berlin und Frankfurt behalten, andere zur Bilanzstärkung verkaufen.
Abschließende Perspektive
Die Entscheidung von Aroundtown, sein erstes Berliner Rechenzentrum bis 2028 zu starten, markiert einen bedeutenden Wandel in der deutschen Immobilienlandschaft. Der Schritt ist defensiv – als Antwort auf hohe Büro-Leerstände – und zugleich opportunistisch, da einer der am schnellsten wachsenden europäischen Sektoren adressiert wird. Wenn die Netzanschlüsse wie geplant vorankommen, könnte das Unternehmen Teile seines Portfolios von schwächelnden Büroblöcken in hochbewertete digitale Infrastruktur verwandeln.
Für Deutschland ist dies Teil einer größeren Entwicklung: Städte konkurrieren nicht mehr um Firmenzentralen, sondern um Megawatt, Kühlkapazitäten und Glasfasernetze. Die Eigentümer, die sich diese Grundlagen früh sichern, werden die Infrastruktur hinter dem europäischen KI- und Cloud-Ausbau des nächsten Jahrzehnts prägen.
