Der europäische Wohnimmobilienmarkt ist 2025 in eine Phase erneuerter Stabilität eingetreten, und institutionelle Investoren verfügen nun über ein klareres Instrument, um seine Entwicklung zu verfolgen. INREV, der europäische Verband der Investoren in nicht börsennotierte Immobilienvehikel, hat den INREV Living Fund Index eingeführt – den ersten speziellen Benchmark, der die Performance von Mietwohnungen, Studentenunterkünften, Seniorenwohnen und neueren wohnbasierten Formaten wie Single-Family-Rental und Flexible Living erfasst.
Die Einführung schließt eine langjährige Lücke. Obwohl der Living-Sektor in den vergangenen Jahren zum größten Immobilieninvestitionssegment Europas geworden ist, fehlte ein einheitlicher Referenzpunkt zur Messung der Performance. Da sich der Markt nach einer zweijährigen, zinssensitiven Korrekturphase stabilisiert, suchen Investoren nach mehr Transparenz darüber, wo sich Renditen einpendeln und welche Strategien überdurchschnittlich abschneiden.
Was der neue Index abdeckt
Der INREV Living Fund Index umfasst 41 gemischte, nicht börsennotierte Fonds mit einem kombinierten Bruttoanlagewert von 60,4 Milliarden Euro. Der historische Datensatz reicht bis ins Jahr 2001 zurück und bietet Einblicke in mehrere Zyklen – von starkem Mietwachstum über Bewertungsdruck bis hin zu demografischen Verschiebungen. Für Pensionskassen und Versicherer mit großen Wohnimmobilienallokationen bedeutet der Zugang zu langfristigen, vergleichbaren Performance-Daten einen bedeutenden Fortschritt.
Der Index verfolgt vierteljährliche Renditen auf Basis des Nettoinventarwerts und gliedert die Performance nach Strategie und Teilsegment, darunter Wohnen, studentisches Wohnen und Seniorenwohnen. So entsteht ein klareres Bild davon, wie sich unterschiedliche Risikoprofile unter veränderten Marktbedingungen verhalten.
Q3 2025: Frühe Anzeichen der Stabilisierung
Die ersten Ergebnisse für das dritte Quartal 2025 zeigen, dass der Sektor nach mehreren Quartalen mit hoher Volatilität in eine ausgewogenere Phase eingetreten ist. Der Index wies eine Gesamtrendite von 1,8 Prozent aus, verglichen mit 1,9 Prozent im zweiten Quartal. Auch wenn die Veränderung moderat ist, deutet sie darauf hin, dass die Bewertungen nicht mehr in dem Tempo sinken wie 2023 und Anfang 2024.
Das Mietwachstum bleibt der wichtigste Performance-Treiber. In ganz Europa stützen Wohnraummangel, lohngebundene Mietformeln und demografischer Druck eine stabile Mieternachfrage. Da die Projektentwicklung durch hohe Finanzierungskosten und strenge Planungsauflagen begrenzt ist, bleiben die Leerstandsquoten in den meisten großen Städten niedrig.
Nordeuropa bleibt der stärkste Performer
Zu den leistungsstärksten Regionen zählen die Niederlande und die übrigen nordeuropäischen Märkte. Auf die Niederlande fokussierte Fonds erzielten im Quartal 2,4 Prozent, getragen von außerordentlich hoher Nachfrage, begrenzter Neubautätigkeit und hoher Auslastung in regulierten wie frei finanzierten Mietsegmenten.
Die starke Präsenz der Niederlande im Index verdeutlicht, wie stark das institutionelle Kapital in angebotsbeschränkten Märkten konzentriert ist. Diese Dynamik dämpft die Auswirkungen höherer Finanzierungskosten und stützt stabile Cashflows für Core-Investoren.
Core-Strategien liegen vor Value-Add
Core-Wohnimmobilienfonds erzielten 1,9 Prozent und schnitten damit besser ab als Value-Add-Strategien, die stärker unter Refinanzierungsdruck, steigender Capex-Inflation und Projektverzögerungen leiden. In den vergangenen 18 Monaten haben viele Manager ihre Portfolios in Richtung risikoärmerer Profile umgeschichtet, und der Index zeigt, dass Investoren weiterhin Stabilität, planbare Mieteinnahmen und niedrige Verschuldung im aktuellen Zinsumfeld bevorzugen.
Value-Add-Strategien bleiben für mittel- bis langfristige Repositionierungen interessant, doch die höheren Fremdkapitalkosten haben die Renditen von Objekten mit Refinanzierungs- oder Modernisierungsbedarf geschmälert.
Studentisches Wohnen: starke Nachfrage, weichere Bewertungen
Studentisches Wohnen verzeichnete eine Rendite von 0,9 Prozent – ein weicheres, aber weiterhin positives Quartalsergebnis. Betreiber in ganz Europa melden nahezu Vollauslastung und erwarten ein weiteres Jahr mit Mietsteigerungen. In Märkten wie dem Vereinigten Königreich, den Niederlanden, Spanien und Polen rechnen institutionelle Vermieter für den kommenden akademischen Zyklus mit Mietsteigerungen von rund 4 Prozent.
Trotz der robusten Nachfrage hat dieses Segment nach einer Phase rascher Expansion und steigender Betriebskosten stärkere Bewertungsanpassungen erfahren. Die schwächere Indexperformance spiegelt eine Marktneuausrichtung wider, nicht eine Verschlechterung der Fundamentaldaten.
Aufstrebende Formate gewinnen institutionelle Aufmerksamkeit
Der Index unterstreicht außerdem das wachsende institutionelle Interesse an aufstrebenden Wohnformaten wie Single-Family-Rental, Flex-Living und seniorengerechten Wohnkonzepten für eine alternde Bevölkerung. Diese Formate bieten Diversifikation und skalierbare Einkommensströme, die gut zu den langfristigen Verbindlichkeiten von Pensionskassen und Versicherern passen.
Auch wenn das Volumen bislang geringer ist, wachsen diese Segmente schnell und dürften künftig einen größeren Anteil am Index ausmachen.
Transparenz und Marktdisziplin
Ein zentraler Vorteil des Index ist die Transparenz, die er in einen Sektor bringt, der schnell gewachsen ist, jedoch lange ohne konsistente Benchmarks auskommen musste. Investoren können nun erkennen, ob ihre Portfolios den Markt über- oder unterperformen, Regionen miteinander vergleichen und Unterschiede zwischen Core- und Value-Add-Profilen analysieren.
Für Fondsmanager schafft der Index klarere Leistungsmaßstäbe. Er dürfte sich auf Gebührenstrukturen, Risikopositionierung und Fundraising-Strategien auswirken, da Investoren Manager zunehmend an einem anerkannten Marktvergleich messen.
Europas Wohnungsknappheit stützt die Resilienz
Der chronische Wohnungsmangel in Europa bleibt der wichtigste Treiber der Resilienz des Sektors. Projektentwickler sehen sich weiterhin mit hohen Baukosten, begrenzter Grundstücksverfügbarkeit und restriktiven Planungsverfahren konfrontiert, während die Nachfrage in großen Metropolen weiter zunimmt. Infolgedessen hat der Wohnsektor im jüngsten Zinszyklus Büros, Einzelhandel und mehrere alternative gewerbliche Segmente übertroffen.
Büromärkte kämpfen noch mit den Folgen hybrider Arbeitsmodelle, der Einzelhandel stabilisiert sich nur langsam, und Logistik passt sich nach Jahren außergewöhnlichen Wachstums an. Wohnimmobilien profitieren dagegen von konstant hoher Auslastung und inflationsgebundenen Mietanpassungen.
Wie geht es weiter
Die Einführung des INREV Living Fund Index markiert einen strategischen Moment für den europäischen Wohnimmobilienmarkt. Da die frühen Daten für 2025 auf Stabilisierung und moderates Wachstum hindeuten, bietet der Index ein entscheidendes Instrument für Investoren in einem komplexen Umfeld, das von hohen Zinsen, begrenztem Angebot und anhaltendem Mietdruck geprägt ist.
Mit der Erwartung, dass die Zinsen sich in den kommenden Quartalen schrittweise zurückbilden, könnten sich die Finanzierungsbedingungen verbessern. Starke Nachfrage, knappes Angebot und belastbare Ertragsprofile sprechen dafür, dass Wohnstrategien auch künftig viele gewerbliche Anlageklassen übertreffen werden.
