Immobilieninvestoren bewegen sich 2025 in einem anspruchsvolleren, aber transparenteren Markt. Die Finanzierungskosten im Euroraum sind seit ihrem Höhepunkt 2023 gesunken, bleiben jedoch über dem Vorkrisenniveau von 2022, während das Mietwachstum in einigen Hauptstädten nachgelassen hat. Das Dilemma in diesem Jahr lautet Geschwindigkeit gegenüber Sicherheit. Neue Daten zeigen, dass die Gewinne beim schnellen Weiterverkauf dünner und zeitkritischer geworden sind, während Buy and Hold weiterhin von einer positiven Differenz zwischen Hypothekenkosten und Bruttorenditen in mehreren europäischen Städten profitiert.
Finanzierungsbedingungen 2025
Die Europäische Zentralbank hielt im September 2025 ihre Leitzinsen stabil, mit einem durchschnittlichen Zinssatz für neue Wohnungsbaukredite von etwa 3,3 % im Euroraum. Die typischen Hypothekenzinsen lagen Mitte 2025 je nach Land zwischen 3,1 % und 3,6 %. Im Vereinigten Königreich verzeichneten die Angebotspreise im September den ersten jährlichen Rückgang seit Anfang 2024, und das Mietwachstum fiel mit nur 2,4 % auf den niedrigsten Stand seit vier Jahren. Dieses kühlere Umfeld begrenzt die Gewinnchancen für Flipper und entlastet gleichzeitig die Mieter. In den USA blieben die Finanzierungskosten 2025 weitgehend stabil, aber die entscheidendere Entwicklung für Flipper sind die schrumpfenden Gewinnmargen und nicht die Zinsen.
Fix-und-Flip-Gewinne unter Druck
Im ersten Quartal 2025 wurde ein typischer US-Flip für etwa 325.000 $ (≈ 276.000 €) verkauft, nach einem Kaufpreis von rund 260.000 $ (≈ 221.000 €), was einem Bruttogewinn von 65.000 $ und einer Bruttorendite von ca. 25 % vor Kosten entspricht. Die durchschnittliche Haltedauer betrug 164 Tage, also knapp sechs Monate. Diese Bruttogewinne berücksichtigen keine Renovierungskosten, Steuern, Finanzierungskosten und Maklergebühren, die leicht 20–30 % des Wiederverkaufswertes ausmachen können. Für viele Betreiber reduziert dies einen Bruttogewinn von 55.000 € auf nahezu null.
Wo Fix und Flip 2025 noch funktioniert
- Einstiegspreise unter ~225.000 € in aktiven Sekundärstädten
- Immobilien mit klarem Wertsteigerungspotenzial, z. B. Energie-Upgrades oder neue Grundrissgestaltung
- Eigenkapitalfinanzierung oder sehr günstige Zwischenfinanzierung zur Minimierung der Haltekosten
Ohne diese Bedingungen drücken strengere Renovierungsvorschriften und längere Wiederverkaufszyklen die Margen weiter.
Einkommen und Resilienz beim Buy and Hold
Der Reiz des Buy and Hold 2025 liegt in der Differenz zwischen Bruttorenditen und Hypothekenkosten. Mit Hypothekenzinsen im Euroraum nahe 3,3 % liefern viele europäische Märkte weiterhin Bruttorenditen zwischen 4,5 % und 6,5 %. Eine Wohnung im Wert von 250.000 € in einem Markt mit 5 % Rendite erzielt etwa 12.500 € Jahresmiete. Nach Leerständen und Betriebskosten ergibt sich ein Netto-Betriebsertrag von rund 9.200 €. Mit einer 70%-Finanzierung zu etwa 3,3–3,5 % Zinsen und einem Schuldendienst von ~5.800 € pro Jahr ergibt sich eine Netto-Cash-Rendite von 5–6 % auf das Eigenkapital, zuzüglich möglicher Wertsteigerung.
Europäische Hotspots 2025
- Warschau: Durchschnittliche Bruttorenditen ~6,2 %, eine der stärksten in der EU. Begrenztes Neubauangebot und hohe Nachfrage halten Warschau an der Spitze der Buy-to-Let-Standorte.
- Bukarest: Durchschnittliche Bruttorenditen ~6,3 %, oft höher bei kleineren Wohnungen. Attraktive Renditen, aber regulatorische Risiken.
- Athen: Nationale Durchschnittsrendite 4,6 %, in Athen etwa 5 %. Unterstützt durch Tourismus, aber durch strengere Regeln für Kurzzeitvermietungen geprägt.
- Lissabon und Porto: Portugal durchschnittlich ~4,6 % Bruttorendite. In Vororten 6–7 %, in zentralen Bezirken niedriger.
- London und Paris: Prime-Lagen meist unter 5 % Bruttorendite. London durchschnittlich 4,3 %, Paris etwa 4,6 % landesweit, aber geringer in der Hauptstadt. Diese Märkte ziehen Investoren wegen Liquidität und Prestige an, nicht wegen Rendite.
Buy and Hold verglichen mit Fix und Flip 2025
| Faktor | Buy and Hold | Fix und Flip |
|---|---|---|
| Rentabilität | Viele Hauptstädte bieten ~4,5–6,5 % brutto vs. ~3,3 % Finanzierungskosten | 55.000 € Bruttogewinn pro Deal in den USA Q1 2025 vor Kosten; dünne Nettomargen |
| Risikolevel | Geringer, gestützt durch Mietnachfrage und Zinsdifferenzen | Höher: Kostenüberschreitungen, Wiederverkaufszeitpunkt, regulatorische Hürden |
| Zeithorizont | Langfristig, mehrjährig | Kurzfristig, ~4–6 Monate pro Projekt |
| Beste Standorte | Warschau, Bukarest, Athen, Lissabonner Vororte | Sekundärstädte mit unterbewertetem Bestand und Energie-Upgrades |
| Regulatorischer Druck | Mietobergrenzen und Regeln für Kurzzeitvermietungen | Strengere Renovierungs- und Energiestandards erhöhen Kosten |
Geschwindigkeit gegenüber Sicherheit
Die Daten 2025 zeigen klar: Fix und Flip bietet Geschwindigkeit, aber fragile Gewinne, da Kosten und Zeitpläne belasten. Buy and Hold sorgt für stabilere Cashflows, wenn Bruttorenditen die Finanzierungskosten übertreffen, mit zusätzlichem Potenzial, falls die Mieten 2026 weiter steigen.
Expertenausblick
Analysten erwarten ein moderates Mietwachstum bis 2026, gestützt durch begrenztes Angebot. Sollten die Zentralbanken mit Zinssenkungen beginnen, könnten verschuldete Vermieter ihre Margen verbessern. In den USA sanken die Fix-und-Flip-Volumina Anfang 2025 auf den niedrigsten Stand seit 2018, was zeigt, dass sich viele Investoren bereits zurückziehen. Der Konsens lautet: Flipping belohnt flexible Betreiber, aber Buy-and-Hold-Investoren sind dieses Jahr besser positioniert.
Das Urteil 2025
Unterm Strich gewinnt Buy and Hold 2025 auf risikoadjustierter Basis. Mietrenditen bleiben im Verhältnis zu Hypothekenzinsen attraktiv, während Flipping eine außergewöhnlich präzise Umsetzung erfordert, um Margen zu schützen. Für die meisten Investoren schlagen Geduld und vorsichtiger Leverage Geschwindigkeit und Spekulation.
