Aachen, die historische Grenzstadt in Nordrhein-Westfalen, steht 2025 im Zentrum der deutschen Wohnungskrise. Mit ihrem akademischen Renommee, einer dynamischen Regionalwirtschaft und der Nähe zu Belgien und den Niederlanden zieht die Stadt weiterhin Studierende, Fachkräfte und Familien an. Doch die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was Mieten und Kaufpreise nach oben treibt und den Markt zunehmend wettbewerbsintensiv macht.
Mietmarkt: Steigende Kosten, schrumpfende Optionen
Die Mieten in Aachen steigen rasant. Eine Einzimmerwohnung im Stadtzentrum kostet 640–700 € pro Monat, während die Preise außerhalb zwischen 525 und 600 € liegen. Möblierte Wohnungen verlangen einen Aufpreis von 20–30 %, besonders attraktiv für internationale Studierende und Berufstätige. Für Familien wird es noch schwieriger: In beliebten Vierteln wie Lousberg oder Burtscheid übersteigen Dreizimmerwohnungen mittlerweile 1.500 € pro Monat.
Die Nachfrage von Studierenden erhöht den Druck zusätzlich. Die RWTH Aachen zählt über 47.000 Studierende, viele aus dem Ausland, was jedes Semester einen konstanten Zustrom an Mietern bedeutet. Wohngemeinschaften (WGs) bleiben die Ausweichlösung, mit Zimmerpreisen von 350–500 € plus Nebenkosten. Laut Rentberry erreichte die Durchschnittsmiete in Aachen im Juli 2025 1.679 €, ein deutliches Zeichen für die sinkende Erschwinglichkeit.
Immobilienpreise: Hohe Hürden für Käufer
Auch der Immobilienkauf in Aachen ist anspruchsvoll. Wohnungen im Stadtzentrum kosten durchschnittlich 5.400 €/m², Häuser außerhalb rund 4.050 €/m². Damit liegt Aachen über dem bundesweiten Durchschnitt von Sekundärstädten (3.400 €/m²), aber noch deutlich unter München (9.000 €/m²). Bundesweit liegen Neubauten bei etwa 5.500 €/m², was Aachens Position im oberen Mittelfeld unterstreicht.
Hinzu kommen erhebliche Nebenkosten: 6,5 % Grunderwerbsteuer, 1,5–2 % Notar- und Gerichtskosten sowie bis zu 3,57 % Maklerprovision. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € summieren sich diese Kosten auf 45.000–50.000 €, was den realen Einstiegspreis deutlich erhöht.
Nationaler Kontext: Eine wachsende Wohnungslücke
Die Probleme Aachens spiegeln die bundesweite Wohnungsnot wider. 2024 wurden nur 251.900 Wohnungen fertiggestellt, ein Rückgang von 14,4 % im Vergleich zu 2023 und weit unter dem Regierungsziel von 400.000 Einheiten jährlich. Die Baugenehmigungen sanken auf 215.000, den niedrigsten Stand seit 2010. Experten prognostizieren, dass bis 2030 nur 60 % des Wohnungsbedarfs gedeckt werden können.
Berlin erwägt eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029, die neue Mietverträge auf maximal 10 % über dem ortsüblichen Vergleichswert begrenzt. Kritiker warnen jedoch, dass diese Maßnahme dringend benötigte private Investitionen bremsen könnte.
Warum die Nachfrage in Aachen hoch bleibt
Mehrere Faktoren sichern den anhaltenden Druck auf den Markt:
- RWTH Aachen — Deutschlands führende technische Hochschule zieht internationale Studierende und Forscher an.
- Grenzlage — Nähe zu Maastricht und Lüttich stärkt Arbeitsmarkt und Pendlerströme.
- Bevölkerungswachstum in NRW — Das bevölkerungsreichste Bundesland zieht weiterhin Zuwanderer an.
- Bauverzögerungen — Unzureichender Neubau verschärft das Angebotsdefizit.
Ausblick 2025: Weiteres Wachstum und Druck
Fachleute erwarten Immobilienpreissteigerungen von rund 2 % im Jahr 2025, während die Mieten um 4–6 % steigen könnten. Für Studierende und einkommensschwächere Haushalte verschlechtert sich die Lage, während Investoren von höheren Renditen profitieren. Wohnungen in Zentrumsnähe und rund um die RWTH dürften die stärkste Nachfrage behalten.
Praktische Tipps für Mieter
- Früh suchen: Die Nachfrage steigt vor jedem Semester stark an.
- Außerhalb schauen: Stadtteile wie Brand und Laurensberg sind günstiger.
- WGs in Betracht ziehen: Gemeinschaftswohnen senkt die Kosten.
- Nebenkosten einplanen: Diese machen 20–25 % der Monatsausgaben aus.
Praktische Tipps für Käufer
- Nebenkosten einrechnen: Steuern und Gebühren erhöhen den Kaufpreis erheblich.
- Standorte sorgfältig wählen: Burtscheid und Brand sind familienfreundlich, Studierende konzentrieren sich um die RWTH.
- Lokale Makler nutzen: Insiderwissen erschließt seltene Gelegenheiten.
- Festzinsdarlehen sichern: Schützt vor Zinsschwankungen.
Fazit
Aachen verdeutlicht 2025 die Spannungen des deutschen Wohnungsmarktes: hohe Nachfrage, knappes Angebot und steigende Kosten. Die akademische Anziehungskraft, die grenzüberschreitende Wirtschaft und das Bevölkerungswachstum sichern die Nachfrage langfristig, doch der mangelnde Neubau belastet die Erschwinglichkeit. Für Mieter sind frühzeitige Planung und Flexibilität entscheidend. Käufer finden in Aachen eine langfristig sichere Anlage, müssen jedoch mit hohen Einstiegskosten und strategischer Vorsicht agieren.
