Infrastruktur bleibt einer der stärksten Treiber für Immobilienwerte in Europa. Neue U-Bahn-Linien, Hochgeschwindigkeitsbahnhöfe und modernisierte Verkehrsknotenpunkte verändern Stadtteile nicht nur optisch, sondern auch wirtschaftlich. Für Investoren stellt sich nicht die Frage, ob man kaufen sollte, sondern wann der richtige Zeitpunkt ist.
Warum Infrastruktur entscheidend ist
Verkehrs- und öffentliche Projekte steigern regelmäßig die Immobilienwerte und sichern die Nachfrage. Londons Elizabeth Line ist ein Beleg dafür: Seit ihrer Ankündigung haben Immobilien in der Nähe der Stationen um 30–150 % an Wert gewonnen und die Durchschnittswerte ihrer Stadtteile übertroffen. Laut CBRE verzeichneten 71 % der Stationen ein schnelleres Wachstum als ihre Umgebung.
Sharief Ibrahim, Leiter Wohnen Großbritannien bei CBRE, erklärt: „Die Gebiete rund um die Elizabeth-Line-Stationen haben ihre Bezirke in Bezug auf das Wachstum weiterhin übertroffen.“
Anfang 2025 wurden bereits über 500 Millionen Fahrten registriert, was die langfristige Nachfrage untermauert.
Das goldene Zeitfenster für Investoren
Der profitabelste Einstieg liegt meist zwischen der offiziellen Ankündigung und den frühen Bauphasen. In dieser Zeit sind Immobilien noch unterbewertet, während Sichtbarkeit und politische Unterstützung gesichert sind. Nach der Eröffnung erreichen die Werte oft ihren Höhepunkt, wodurch das Risiko steigt, zu teuer einzukaufen.
Aktuelle Beispiele in Europa
Paris: Grand Paris Express
Das größte U-Bahn-Erweiterungsprojekt Europas verändert die Vorstädte. Anfang 2025 liegt der Durchschnittspreis in Paris bei 9.880 €/m², in Villejuif bei etwa 5.000 €/m² und in Saint-Denis bei etwas über 3.500 €/m². Diese Werte bleiben deutlich unter dem Niveau des Stadtzentrums und bieten starkes Potenzial. Die Station Villejuif–Gustave Roussy (Linie 14) eröffnete im Januar 2025, die Linie 15 folgt 2026. Experten erwarten langfristige Preissteigerungen, auch wenn der kurzfristige Effekt moderat blieb.
London: Elizabeth Line
Drei Jahre nach der Eröffnung bleibt die Linie ein Wachstumsmotor. Neubauten in Hayes Village kosten ab 347.000 £, in Southall ab 360.000 £ und in Woolwich Royal Arsenal ab 450.000 £. Die gute Anbindung und steigende Nachfrage sichern stabile Preise für Käufer und Mieter.
München: S-Bahn-Erweiterung
Trotz Verzögerungen und Kostenüberschreitungen bleiben die Vororte attraktiv. In Trudering-Riem liegen die Preise im Schnitt bei 8.286 €/m², in Haar zwischen 7.100 und 7.700 €/m². Investoren sollten hier eher auf Mietrendite setzen als auf schnelle Weiterverkäufe.
Athen: Metro-Linie 4
Die Bauarbeiten schreiten zügig voran, bis Mitte 2025 war fast die Hälfte der Tunnelarbeiten abgeschlossen. Die lokalen Märkte reagieren bereits: Kaisariani liegt bei 2.713 €/m², Zografou bei 2.711 €/m² (Mieten etwa 10,6 €/m² pro Monat) und Goudi bei 2.780 €/m² (Mieten ca. 12,1 €/m² pro Monat). Ein Einstieg vor Fertigstellung bietet die besten Chancen.
Barcelona: La Sagrera
Der künftige Hochgeschwindigkeitsbahnhof verändert die nördlichen Viertel. 2025 liegen die Preise bei 5.421 €/m² in Navas, 4.296 €/m² in Sant Andreu de Palomar und 2.526 €/m² in Bon Pastor. Mit dem Fortschreiten der Stadterneuerung wird weiteres Wachstum erwartet.
Risiken im Blick behalten
- Verzögerungen und Kostensteigerungen — wie bei der S-Bahn-Erweiterung in München
- Marktzyklen — Paris erlebte 2024 einen Rückgang, bevor es sich 2025 stabilisierte
- Spekulation — Werte können vorzeitig steigen, noch bevor reale Vorteile eintreten
Strategische Erkenntnisse
- In finanzierte Projekte mit klaren Meilensteinen investieren
- Innerhalb von 1 km zu neuen Stationen kaufen, bevor die Preise ihren Höhepunkt erreichen
- Auf Mietrendite achten, um während der Bauphase Einnahmen zu sichern
- Offizielle Preisindizes und Planungsfortschritte genau verfolgen
Fazit
Infrastrukturgetriebene Investitionen gehören weiterhin zu den zuverlässigsten Wegen, um langfristig Kapitalwachstum zu sichern. 2025 zeigen Paris, London, München, Athen und Barcelona, wie Timing und Lage Chancen eröffnen. Entscheidend ist der rechtzeitige Einstieg, um Wertsteigerungen mitzunehmen, ohne nach Projektabschluss Höchstpreise zahlen zu müssen.
