CBRE: Der Immobilienmarkt in Phnom Penh erlebt Volatilität aufgrund einer Liquiditätskrise

Phnom Penh, die Hauptstadt Kambodschas, hat sich in den letzten Jahren zu einem der am schnellsten wachsenden Immobilienmärkte in Südostasien entwickelt. Moderne Wohnkomplexe, Bürotürme und Hotelprojekte haben die Skyline der Stadt verändert und Investoren aus der gesamten Region angezogen. Laut CBRE Cambodia erlebt der Markt jedoch im Jahr 2025 erhebliche Volatilität aufgrund einer Liquiditätskrise, was neue Herausforderungen für Entwickler, Käufer und langfristige Investoren schafft.

Aktuelle Marktsituation

In den letzten zehn Jahren war Phnom Penh ein Magnet für ausländisches Kapital, insbesondere aus China, Südkorea und Singapur. Doch in den letzten zwei Jahren hat sich der Markt spürbar abgekühlt:

• Abgeschlossene Transaktionen sind um 15–20 % zurückgegangen.
• Die Leerstandsquote bei Büroflächen ist auf fast 25 % gestiegen.
• Entwickler bieten zunehmend Rabatte, Ratenzahlungspläne und Anreize an, um Käufer zu gewinnen.

Der Hauptgrund liegt im eingeschränkten Zugang zu Finanzierungen. Kambodschanische Banken haben die Kreditvergabebedingungen verschärft, während globale Unsicherheit ausländische Investoren vorsichtiger macht.

Wohnimmobilien

Der Wohnungsmarkt, traditionell der Motor des Immobilienmarktes in Phnom Penh, zeigt ebenfalls Anzeichen einer Abkühlung.

• In den zentralen Bezirken liegen die durchschnittlichen Wohnungspreise weiterhin bei rund 2.000–2.500 €/m², immer noch niedriger als in Hanoi oder Bangkok.
• Die Nachfrage ist zurückgegangen, was die Entwickler zwingt, Rabatte von bis zu 15 % und flexible Zahlungsbedingungen anzubieten.
• In einigen Premiumvierteln sind die Preise um 5–7 % gefallen, was Chancen für Käufer eröffnet.

Gewerbeimmobilien

Der Büromarkt kämpft mit einem Überangebot. Viele Projekte, die vor der Pandemie gestartet wurden, wurden in den letzten zwei Jahren fertiggestellt und haben den Markt gesättigt. Die Mietpreise haben sich stabilisiert, doch die Auslastung bleibt unter Druck.

Der Hotel- und Gastgewerbesektor zeigt währenddessen eine allmähliche Erholung mit dem Wiederaufleben des Tourismus, auch wenn das Wachstum langsamer verläuft als erwartet.

Zentrale Herausforderungen

• Begrenzter Zugang zu Krediten — Banken setzen strengere Anforderungen durch und beschränken die Kreditvergabe an Entwickler.
• Hohe Abhängigkeit von ausländischem Kapital — über 60 % der Wohnungsnachfrage sind mit ausländischen Investoren verbunden.
• Steigende Baukosten — die Preise für Baumaterialien sind im vergangenen Jahr um 8–12 % gestiegen.

Chancen für Investoren

Trotz der Herausforderungen bietet Phnom Penh weiterhin langfristiges Investitionspotenzial.

• Sinkende Wohnungspreise eröffnen Käufern die Möglichkeit, hochwertige Immobilien zu günstigen Preisen zu erwerben.
• Grundstücke in den Vororten bleiben relativ erschwinglich, bei 700–900 €/m², was Spielraum für zukünftige Wertsteigerungen lässt.
• Mit weniger Wettbewerb können Investoren, die bereit sind, kalkulierte Risiken einzugehen, sich vorteilhaft positionieren.

Markteinblick

„Diese Analyse spiegelt einen Markt wider, der sich an breitere wirtschaftliche Belastungen anpasst und dennoch Bereiche mit Stärke zeigt“,
sagte Kinkesa Kim, Managing Director von CBRE Cambodia, während des Mid-Year Review 2025.

Diese Einschätzung macht deutlich, dass die Volatilität zwar Unsicherheit erzeugt, bestimmte Marktsegmente jedoch widerstandsfähig bleiben und für langfristige Investoren Potenzial bieten.

Langfristiger Ausblick

CBRE prognostiziert, dass die Volatilität bis Ende 2025 anhalten wird. Die mittelfristigen Aussichten bleiben jedoch positiv dank:

• Bevölkerungswachstum und schneller Urbanisierung,
• neuer Infrastrukturprojekte, darunter eine Schnellstraße, die Phnom Penh mit dem neuen internationalen Flughafen verbindet,
• staatlicher Maßnahmen zur Förderung ausländischer Investitionen,
• der fortschreitenden Erholung des Tourismussektors.

Regionale Vergleiche

• In Hanoi werden Luxuswohnungen für 3.500–4.000 €/m² verkauft.
• In Bangkok kosten sie etwa 3.000–3.200 €/m².
• In Phnom Penh liegen vergleichbare Immobilien bei 2.000–2.500 €/m², was die Stadt erschwinglicher, aber auch risikoreicher macht.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Phnom Penh befindet sich in einer schwierigen Phase. Die Liquiditätskrise und die Vorsicht der Investoren haben das Wachstum gebremst und Volatilität erzeugt. Doch die Fundamentaldaten der Stadt — ihre strategische Lage, Urbanisierung und der Ausbau der Infrastruktur — bieten eine solide Grundlage für eine künftige Erholung.

Für vorausschauende Investoren könnte die derzeitige Unsicherheit einen Einstiegspunkt darstellen: Wer die heutigen niedrigeren Preise nutzt, könnte erhebliche Gewinne erzielen, sobald sich der Markt stabilisiert und das Wachstum wieder einsetzt.