Im Jahr 2025 sind Madrid und Barcelona offiziell in die Top 5 der weltweit attraktivsten Städte für Investitionen in die Hotellerie aufgestiegen. Laut dem aktuellen Bericht von CBRE und STR haben Spaniens größte Metropolen globale Destinationen wie Dubai, London und New York in Bezug auf Transaktionsvolumen, Rendite und Investitionsdynamik übertroffen. Dies markiert einen Wendepunkt für den spanischen Markt und unterstreicht seine Widerstandsfähigkeit, Attraktivität und strategische Bedeutung auf der internationalen Investitionslandkarte.
Investitionswachstum im Jahr 2025
Laut CBRE überstiegen die Hotelinvestitionen in Madrid und Barcelona im ersten Halbjahr 2025 insgesamt 2,1 Milliarden Euro – ein Anstieg von 18 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die wichtigsten Faktoren für diesen Anstieg sind:
- Die starke Erholung des Tourismus nach der Pandemie;
- Ein stabiles Marktumfeld mit transparenten rechtlichen Rahmenbedingungen;
- Hohe Rentabilität (gemessen an RevPAR und ADR).
Der RevPAR (Erlös pro verfügbarem Zimmer) lag in Madrid bei 96 € und in Barcelona bei 112 €, was beide Städte in die Spitzengruppe Europas katapultiert. Die durchschnittliche Auslastung lag bei 74 % in Madrid und 81 % in Barcelona — beide über dem europäischen Durchschnitt.
Warum Madrid und Barcelona?
1. Stabiler und vielfältiger Tourismus
Madrid und Barcelona ziehen sowohl Freizeit- als auch Geschäftstouristen an. Barcelona ist Gastgeber großer internationaler Veranstaltungen wie dem Mobile World Congress, während sich Madrid als Finanz- und Verwaltungshub Südeuropas etabliert.
Kommentar
Javier Martínez, Managing Partner bei Capital Hospitality Spain:
„In einer Phase, in der Investoren nach sicheren und profitablen Anlagen suchen, bieten Madrid und Barcelona eine einzigartige Kombination: konstante Nachfrage, steigende Immobilienwerte und langfristige Wertschöpfung.“
2. Internationale Hotelmarken expandieren
Im Jahr 2025 kündigten internationale Betreiber wie Hilton, Accor und Mandarin Oriental neue Projekte in beiden Städten an. Besonders großes Aufsehen erregte die Eröffnung des Rosewood Barcelona, eines Luxushotels mit 150 Zimmern in einem historischen Bankgebäude im Stadtteil Eixample. Das Investitionsvolumen: rund 180 Millionen Euro.
3. Staatliche und kommunale Unterstützung
Die Regionalregierungen in Katalonien und Madrid haben Maßnahmen ergriffen, um Investitionen in den Hotelmarkt zu fördern:
- Vereinfachte Genehmigungsverfahren;
- Steuerliche Anreize für ökologisch zertifizierte Gebäude;
- Investitionen in Verkehrsinfrastruktur (Flughäfen, U-Bahn-Netze).
Vergleich mit anderen führenden Städten
Laut STR sieht das globale Ranking der Hotelinvestitionsziele im ersten Halbjahr 2025 folgendermaßen aus:
| Rang | Stadt | Investitionen (H1 2025) | Ø-ADR (€) | Auslastung (%) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Paris | 2,6 Milliarden € | 238 € | 79 % |
| 2 | Barcelona | 1,1 Milliarden € | 174 € | 81 % |
| 3 | Madrid | 1,0 Milliarden € | 161 € | 74 % |
| 4 | London | 925 Millionen € | 207 € | 70 % |
| 5 | Mailand | 820 Millionen € | 192 € | 68 % |
Zum ersten Mal befinden sich zwei spanische Städte gleichzeitig in den Top 5 weltweit — und überholen sogar London in Bezug auf Transaktionsvolumen.
Neue Konzepte und Markttrends
Madrid und Barcelona entwickeln sich zu Testmärkten für neue Hotelmodelle:
- Hybridhotels, die Kurzzeitaufenthalte mit Co-Working verbinden — beliebt bei digitalen Nomaden;
- Boutiquehotels mit lokalem Charakter, die auf Einzigartigkeit und Nachhaltigkeit setzen;
- Umnutzung historischer Gebäude in luxuriöse Hotels — eine Möglichkeit, das kulturelle Erbe zu bewahren und gleichzeitig zentral gelegene Premiumobjekte zu schaffen.
Analyse
Laura Romero, Analystin bei CBRE Hotels Spain:
„Der Markt in Barcelona ist reif, aber äußerst dynamisch. Investoren achten heute nicht nur auf die Lage, sondern auch auf ESG-Kriterien und innovative Konzepte. Hotels müssen heute Erlebnis und Verantwortung kombinieren.“
Herausforderungen am Horizont
Trotz des positiven Trends gibt es Herausforderungen:
- Regulierung der Kurzzeitvermietung: In Barcelona gelten weiterhin strenge Lizenzbeschränkungen, was Hotels zugutekommt, aber die Angebotsvielfalt einschränkt;
- Steigende Grundstücks- und Baupreise: erschweren den Zugang für kleinere Investoren;
- Politische Risiken: Gesetzesänderungen oder politische Wechsel können Rahmenbedingungen verändern.
Trotz dieser Unsicherheiten bleibt die langfristige Prognose laut Experten positiv, gestützt durch stabile Binnennachfrage, zuverlässigen Tourismus und wachsende Geschäftsreiseaktivitäten.
Aktuelle Top-Transaktionen
- Invesco Real Estate kaufte ein 4-Sterne-Hotel mit 120 Zimmern im Zentrum von Madrid für 96 Millionen Euro;
- Azora Capital übernahm ein Portfolio von drei Hotels in Barcelona für insgesamt 210 Millionen Euro;
- Allianz Real Estate kündigte ein Joint Venture mit einem spanischen Projektentwickler über 300 Millionen Euro in Madrid an (Hotel & Serviced Apartments).
Fazit: Spanien festigt seine Rolle als globales Hotel-Investmentziel
Madrid und Barcelona beweisen, dass sie nicht nur touristische Hotspots, sondern auch sichere und renditestarke Märkte für internationales Kapital sind. In einem global stark umkämpften Marktumfeld bieten sie eine seltene Kombination aus investorenfreundlicher Politik, hoher Rentabilität und kultureller Attraktivität.
Branchenkenner erwarten bis Ende 2025 weitere Hotelinvestitionen in Höhe von mindestens 1,5 Milliarden Euro in beiden Städten — unter anderem durch neue Akteure aus dem Nahen Osten und Asien. Spanien stärkt damit seine Position als eines der stabilsten und vielversprechendsten Ziele im globalen Gastgewerbesektor.
