Wer im Jahr 2025 eine Luxusimmobilie in der Europäischen Union besitzt, steht vor einem zunehmend komplexen Steuersystem. Ob Pariser Altbauwohnung, toskanische Villa oder Strandhaus an der Costa del Sol – hochpreisige Immobilien geraten in vielen EU-Staaten verstärkt in den Fokus der Steuerbehörden. Dieser Überblick zeigt, worauf Eigentümer jetzt achten müssen.
Was gilt als Luxusimmobilie?
Die Definition von „Luxus“ ist von Land zu Land unterschiedlich, jedoch gelten meist folgende Merkmale:
- Marktwert über 1 bis 2 Millionen Euro
- Premium-Ausstattung (Pool, große Grundstücke, Panoramaausblick, historische Bausubstanz)
- Lage in gefragten Stadtteilen, Metropolen oder Urlaubsregionen
- Zweitwohnsitze oder architektonisch herausragende Objekte
In manchen Märkten reicht aufgrund niedriger Freibeträge oder hoher Nachfrage bereits ein moderat teures Objekt aus, um als Luxusimmobilie zu gelten.
Frankreich: Vermögenssteuer auf Immobilienbesitz (IFI)
Frankreich erhebt seit Jahren die Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) auf Netto-Immobilienvermögen über 1,3 Millionen Euro – auch für Nicht-Residenten.
Stand 2025:
- Steuersätze zwischen 0,5 % und 1,5 %
- Für den Hauptwohnsitz gilt ein Abschlag von 30 %
- Immobiliengesellschaften (SCI) sind weiterhin verbreitet, aber die Finanzbehörden kontrollieren strenger
Spanien: Vermögenssteuer und Sonderabgaben
In Spanien greift die Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) ab einem Nettovermögen von 700.000 € (zzgl. Freibetrag für Hauptwohnsitz: 300.000 €).
Für 2025 gelten zusätzlich:
- Eine Solidaritätssteuer ab einem Vermögen von über 3 Millionen €
- Regionale Sonderabgaben in autonomen Gemeinschaften wie Katalonien oder auf den Balearen
- Diskussionen über weitere steuerliche Belastungen für ausländische Eigentümer
Italien: Immobiliensteuer und Pauschalbesteuerung
Italien erhebt keine klassische Vermögenssteuer, wohl aber:
- Die IMU auf Zweitwohnungen und Luxusobjekte
- Die Steuer IVIE auf im Ausland gehaltene Immobilien (0,76–1,06 %)
Zusätzlich bietet Italien ein attraktives Pauschalsteuer-Modell: Neuzuziehende zahlen pauschal 100.000 € jährlich auf Auslandsvermögen – ein Modell, das vermögende Expats weiterhin anzieht.
Deutschland: Reform der Grundsteuer
Deutschland kennt keine Vermögenssteuer, aber:
- Die Grundsteuerreform 2025 führt zu höheren Belastungen in vielen Bundesländern
- Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren
- Erbschaftsteuer je nach Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert
Eine politische Diskussion über die Wiedereinführung der Vermögenssteuer läuft – eine Umsetzung ist im Jahr 2025 jedoch nicht geplant.
Niederlande: Besteuerung fiktiver Erträge
In den Niederlanden werden Vermögen, darunter auch Immobilien, über Box 3 auf Basis fiktiver Erträge besteuert.
- 2025 liegt der angenommene Ertrag für Immobilien bei 6–8 %
- Dieser wird mit rund 36 % versteuert
- Der Mechanismus ist rechtlich umstritten und wird voraussichtlich 2026 reformiert
Das macht die Niederlande zu einem der teuersten EU-Länder für Immobilieneigentum.
Portugal: Höhere Grunderwerbssteuer für Luxusobjekte
Die IMT (Grunderwerbsteuer) liegt seit 2025 bei 7,5 % für Käufe über 1 Million €. Die Abschaffung des Golden-Visa-Programms hat das Marktinteresse internationaler Käufer leicht gedämpft, doch Portugal bleibt durch sein Steuersystem und Lebensstil attraktiv.
Belgien: Reform der Katasterbewertung
Belgien erhebt keine Vermögenssteuer, berechnet aber die jährliche Steuer auf Basis des oft veralteten katasterlichen Einkommens. Eine umfassende Reform ist 2025 in Vorbereitung und dürfte künftig zu höheren Abgaben führen – vor allem für hochwertige Immobilien.
Wo ist die Steuerbelastung am höchsten?
Im Vergleich der EU-Staaten ist die Belastung für Luxusimmobilien 2025 am höchsten in:
- Frankreich – durch die progressive IFI
- Niederlande – aufgrund der hohen Besteuerung fiktiver Erträge
- Spanien – wegen der Kombination aus Vermögens- und Solidaritätssteuer
EU-weite Ansätze in Diskussion
Die EU-Kommission prüft derzeit Möglichkeiten zur besseren Abstimmung der Luxusimmobilienbesteuerung. Konkrete gemeinsame Steuergesetze sind zwar nicht geplant, jedoch wird ein Datenaustausch über hochpreisige Immobilien und Transparenzinstrumente entwickelt.
Stimmen aus der Praxis
Pierre Martin, Steuerberater in Paris:
„Transparenz ist entscheidend. Immobilien über SCI zu halten, ist weiterhin möglich – aber nur mit vollständiger Offenlegung. Die Zahl der Steuerprüfungen hat seit 2024 stark zugenommen.“
Lucia Fernández, Immobilienanwältin in Barcelona:
„Internationale Käufer zeigen sich verunsichert durch neue regionale Abgaben. Manche ziehen den Rückzug aus dem spanischen Markt in Betracht.“
Steuerliche Optimierungstipps für 2025
- Nutzung von Holdinggesellschaften oder Familienstrukturen
- Wahl eines steuerlich günstigen Wohnsitzlandes
- Strategische Eigentumsaufteilung unter Ehepartnern oder Erben
- Nutzung von Pauschalbesteuerung oder Steuerverträgen
- Regelmäßige Beratung durch Steuerexperten
Fazit
Eine einheitliche Luxussteuer gibt es in der EU auch 2025 nicht – aber eine klare Tendenz: Wer hochwertige Immobilien besitzt, sollte sich auf strengere Vorschriften, höhere Abgaben und eine bessere internationale Zusammenarbeit einstellen.
Wer proaktiv handelt und sich rechtzeitig beraten lässt, kann seine steuerliche Belastung optimieren und gleichzeitig die Stabilität seiner Immobilieninvestitionen sichern.
