Legale Wege, mit ADUs und Tiny Houses in der Immobilienbranche Gewinn zu erzielen

Angesichts steigender Wohnkosten und umfassender Reformen im Baurecht setzen immer mehr Investoren und Hauseigentümer auf sogenannte Accessory Dwelling Units (ADUs) und Tiny Houses als effektive Mittel, um Einkommen zu generieren und den Immobilienwert zu steigern. In vielen europäischen Städten – von Barcelona bis Berlin – erweisen sich diese kompakten Wohnlösungen als finanziell attraktiv und rechtlich machbar, sofern man sich mit Kosten, Vermietungsstrategien und rechtlichen Rahmenbedingungen gut auskennt.

Baukosten: Vom Garagenausbau zur Gartenwohnung

ADUs unterscheiden sich stark in Größe, Stil und Bauweise. Auch die Kosten variieren, liegen aber meist in einem Bereich, der für die Mittelschicht erreichbar ist.

• Garagenausbau: Vom einfachen Umbau bis zur voll ausgestatteten Wohneinheit – Garagenumbauten sind eine der günstigsten ADU-Optionen. Die Kosten liegen typischerweise zwischen 47.000 und 140.000 € für 30–60 m².
• Angebaute ADU: Diese Erweiterungen an bestehenden Wohnhäusern eignen sich ideal für Familienangehörige oder Mieter. Die Kosten betragen zwischen 94.000 und 235.000 € für 40–80 m².
• Freistehende ADU: Diese separaten Gartenhäuser sind teurer, können jedoch den Immobilienwert erheblich steigern. In gefragten Städten amortisieren sich die Baukosten durch Mieteinnahmen und höhere Wiederverkaufswerte. Kosten: etwa 140.000 bis über 330.000 € für 50–110 m².

Tiny Houses sind dagegen häufig noch kostengünstiger:

• Vorgefertigte Bausätze: Diese Kits bieten einen schnellen und günstigen Einstieg in das Kleinhausleben – mit Preisen von etwa 9.000 bis 46.000 €.
• Individuelle mobile Einheiten: Maßgeschneidert für spezifische Bedürfnisse – ideal für flexible Standorte oder Off-Grid-Lösungen. Meist zwischen 28.000 und 75.000 €.
• Autarke Modelle: Mit Solarpanels und Komposttoiletten ausgestattet, sprechen diese Varianten nachhaltigkeitsbewusste Mieter an. Voll ausgestattete Häuser kosten im Schnitt etwa 55.000 €.

Vermietungspotenzial: Passives Einkommen ganz praktisch

Nach Fertigstellung bieten ADUs und Tiny Houses eine stabile Einkommensquelle – über langfristige Mietverträge oder Plattformen wie Airbnb, VRBO, Spotahome oder Wunderflats.

• Garagen- oder Einliegerwohnung: Erzielen oft zwischen 1.000 und 2.700 € monatlich.
• Freistehende Garten-ADU: Besonders in urbanen oder touristischen Lagen sind höhere Mieten möglich – etwa 1.500 bis 3.200 € im Monat.
• Tiny House zur Vermietung: Besonders gefragt in touristischen Regionen. Monatliche Einnahmen liegen meist zwischen 1.100 und 1.600 €.

Viele Eigentümer berichten, dass sich ihre Investition in weniger als zehn Jahren amortisiert – auch unter Einbeziehung von Steuern, Versicherung und Instandhaltung.

Förderungen und rechtliche Unterstützung: Wenn der Staat hilft

Immer mehr Regierungen unterstützen kleinteiliges Wohnen mit finanziellen Anreizen und rechtlichen Erleichterungen. Beispiele:

• Spanien: Barcelona bietet ein Schnellverfahren für ADU-Genehmigungen und Zuschüsse für einkommensschwache Haushalte.
• Frankreich: In Regionen wie Okzitanien erhalten ökologische Kleinhäuser Steuererleichterungen und Planungsvorteile.
• Deutschland: Berlin und Hamburg fördern modulare Gartenhäuser mit Innovationszuschüssen.
• Italien: Mailand bietet flexiblere Zonenvorgaben und Architektenwettbewerbe für kompakte Stadtwohnprojekte.

In mehreren Ländern wächst das rechtliche Interesse an neuen Eigentumsformen für ADUs. In Frankreich und Deutschland wird zum Beispiel an Modellen gearbeitet, die eine unabhängige Veräußerung oder Teilung von Einheiten ermöglichen – etwa als Doppelhaushälfte oder Mikro-Eigentumswohnung.

Tiny Houses: Minimalismus trifft Mobilität

Tiny Houses haben ein anderes rechtliches und logisches Profil. Zwar sind sie kostengünstig und schnell aufgebaut, doch bleibt das Baurecht oft ein Hindernis. Viele europäische Städte erlauben Tiny Houses nur unter bestimmten Bedingungen – etwa in ausgewiesenen Öko-Wohnzonen, als Nebengebäude auf Privatgrundstücken oder als saisonale Touristenunterkünfte.

• Niederlande: Städte wie Almere und Amsterdam testen spezielle Tiny House-Quartiere.
• Deutschland: In Hamburg sind mobile Minihäuser auf gepachtetem Land mit Gemeinschaftsanschlüssen erlaubt.
• Frankreich: Tiny Houses werden zunehmend in ländlichen Regionen oder auf als Campingplätze ausgewiesenen Flächen akzeptiert.
  Besonders in touristischen Regionen sind sie rentabel – dort erzielen naturbezogene Unterkünfte hohe Mietpreise bei Kurzzeitvermietung.

Erfolgsstrategien für Vermieter

Lokale Gesetzgebung verstehen
Jede Stadt regelt ADUs anders. Tiny Houses gelten teils als Wohnwagen oder mobile Heime – mit entsprechenden Auswirkungen auf Genehmigungen und Besteuerung.

Fördermittel nutzen
Regionale und nationale Förderprogramme senken die Einstiegskosten und verbessern die Rendite.

Mittelfristige Vermietung bevorzugen
Gesundheitspersonal, digitale Nomaden und Studierende schaffen Nachfrage für 30–90-tägige Mietverträge.

Zukünftigen Verkauf mitdenken
In geeigneten Märkten lassen sich ADUs als eigenständige Einheiten verkaufen – z. B. als Wohnung oder Doppelhaushälfte.

Effiziente und attraktive Grundrisse bauen
Cleveres Design und energiesparende Geräte sprechen umweltbewusste Mieter an und senken Betriebskosten.

Eine rentable Perspektive für die Zukunft

Ob als Erstkäufer oder erfahrener Investor – ADUs und Tiny Houses zählen derzeit zu den zugänglichsten und skalierbarsten Wegen, in der Immobilienbranche Einkommen zu generieren. Mit vergleichsweise geringem Startkapital und wachsender politischer Unterstützung für flexiblere Bauvorschriften ist dieser Trend nicht nur legal, sondern auch zukunftsträchtig.

Wer rechtzeitig handelt und sich im Vorschriftendschungel gut zurechtfindet, kann von erheblichen Renditen profitieren – und so das klassische Immobilieninvestment neu definieren in einer Welt mit schrumpfendem Raum und wachsender Wohnungsnachfrage.