M Core verbündet sich mit Hermes für eine Einzelhandelsexpansion in Iberien im Wert von 500 Mio. €

Im Rahmen einer der bedeutendsten Einzelhandelsimmobilien-Transaktionen des Jahres 2025 hat die Investmentplattform M Core offiziell eine strategische Partnerschaft mit dem britischen Vermögensverwalter Hermes Investment Management bekannt gegeben. Ziel dieser Zusammenarbeit ist es, 500 Millionen Euro in den Ausbau von Einzelhandelsflächen auf der iberischen Halbinsel – insbesondere in Spanien und Portugal – zu investieren. Dabei liegt der Fokus sowohl auf dem Erwerb und der Umnutzung bestehender Objekte als auch auf der Entwicklung neuer, ESG-konformer Handelsimmobilien.

Die Partnerschaft stellt einen wichtigen Meilenstein in der internationalen Expansionsstrategie von M Core dar und passt zu Hermes’ langfristiger Investitionsphilosophie mit starker ESG-Ausrichtung. Branchenexperten sind sich einig, dass dieses Vorhaben den iberischen Einzelhandelssektor nachhaltig prägen könnte – vor allem angesichts der wirtschaftlichen Erholung, des wachsenden Tourismus und der steigenden Nachfrage nach modernen Handelskonzepten.

Hintergrund und Zielsetzung

Beide Partner haben bestätigt, dass die Investitionssumme von 500 Millionen Euro innerhalb der nächsten 24 bis 30 Monate bereitgestellt werden soll. Geplant ist der Aufbau eines breit diversifizierten Portfolios, das folgende Objekttypen umfasst:

• Einzelhandelsflächen in den Innenstadtlagen von Madrid, Barcelona, Lissabon und Porto,
• stark frequentierte Einkaufszentren im städtischen Umland,
• gemischt genutzte Anlagen mit Einzelhandel, Gastronomie und Kulturangeboten.

Laut M Core liegt der strategische Schwerpunkt auf der Neupositionierung veralteter Handelsobjekte und deren Umwandlung in moderne, technologiegestützte und nachhaltige Zentren. Hermes wiederum wird für die Einhaltung von ESG-Kriterien verantwortlich sein und die Zertifizierung der Projekte nach BREEAM und LEED vorantreiben.

Warum Iberien?

Der iberische Einzelhandelsmarkt zeigt seit 2023 deutliche Anzeichen einer Erholung. Laut einer Studie von Knight Frank stiegen die Investitionen in Einzelhandelsimmobilien in Spanien 2024 um 18 % auf insgesamt 2,2 Mrd. €. Auch in Portugal legten die Investitionen zu – um etwa 10 %. Besonders attraktiv sind dabei High-Street-Objekte in zentralen Lagen, wie etwa in Lissabon, wo Spitzenmieten von über 70 €/m² erzielt werden.

Zu den Hauptfaktoren, die den Markt für Investoren attraktiv machen, zählen:

• die Rückkehr des internationalen Tourismus,
• eine stabile Binnenkaufkraft,
• ein hohes Nachfragepotenzial nach hochwertigen Verkaufsflächen,
• eine nach wie vor fragmentierte Eigentümerstruktur, die Akquisitionschancen bietet.

Vier Säulen der Strategie

Das gemeinsame Projekt basiert auf vier zentralen strategischen Grundsätzen:

1. Kundenfokus und Flexibilität
   Angesichts veränderter Konsumgewohnheiten und dem Einfluss des Online-Handels werden hybride Formate bevorzugt, die Einkaufen, Freizeit, Gastronomie und digitale Services miteinander verbinden.
2. ESG und Energieeffizienz
   Alle Objekte sollen mit intelligenter Gebäudetechnik, Solarpaneelen, Wärmerückgewinnung und Mülltrennungssystemen ausgestattet werden. Mindestens 70 % der Immobilien sollen nach BREEAM „Excellent“ zertifiziert werden.
3. Städtische Integration
   Geplant sind nachhaltige Konzepte mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Fahrradstellplätzen, begrünten Innenhöfen und öffentlichen Aufenthaltsflächen.
4. Datengesteuerte Verwaltung
   Künstliche Intelligenz und Echtzeitdaten sollen für eine flexible Flächenvergabe, dynamische Mietgestaltung und optimierte Kundenfrequenz sorgen.

Zielmärkte und konkrete Vorhaben

Im Fokus der ersten Investitionsrunde stehen:

• Madrid: Erwerb von Immobilien in Salamanca und Malasaña mit Schwerpunkt auf Luxusmarken und Mode.
• Barcelona: Revitalisierung von Objekten im Stadtteil Eixample, mit Fokus auf Tourismus, Gastronomie und Lifestyle.
• Lissabon: Investitionen in Objekte an der Avenida da Liberdade und in Baixa-Chiado, wo Spitzenmieten zu verzeichnen sind.
• Porto: Modernisierung von Einzelhandelsflächen in Universitäts- und Touristengebieten.

Auch Städte wie Valencia, Braga oder Sevilla stehen auf dem Radar – insbesondere wegen ihres Bevölkerungswachstums und des Nachholbedarfs im modernen Einzelhandel.

Renditeerwartungen und Risikobewertung

Die angestrebte jährliche Rendite (IRR) wird auf 6 bis 8 % geschätzt – besonders bei Objekten mit Umnutzungspotenzial wie alten Einkaufszentren, die zu Erlebniszentren oder Mixed-Use-Projekten umgewandelt werden können.

Zu den Hauptrisiken zählen:

• Mietpreisschwankungen infolge der Inflation,
• Konsumrückgang bei wirtschaftlicher Abschwächung,
• Konkurrenz durch den Onlinehandel.

Dennoch glauben Analysten, dass sich das Konzept des „Retail-Erlebnisses“ langfristig durchsetzen und stabile Erträge sichern wird.

Stimmen der Beteiligten

Chris King, Managing Director bei M Core:

„Dies ist ein bedeutender Schritt in unserer europäischen Expansionsstrategie. Spanien und Portugal bieten dynamische, touristisch geprägte Märkte mit wachsender Nachfrage. Gemeinsam mit Hermes wollen wir Orte schaffen, die wirtschaftlich erfolgreich, nachhaltig und sozial eingebettet sind.“

Ein Sprecher von Hermes Investment Management ergänzt:

„Unser ESG-Investmentansatz findet in Iberien einen idealen Anwendungsraum. Wir wollen Projekte umsetzen, die sowohl ökologisch als auch städtebaulich einen Mehrwert bieten.“

Mögliche Auswirkungen auf den Markt

Die Allianz könnte folgende Effekte auf den iberischen Einzelhandelsmarkt haben:

• steigender Wettbewerbsdruck im Premiumsegment,
• Beschleunigung von Revitalisierungsmaßnahmen alter Einzelhandelsstandorte,
• zunehmende Präsenz internationaler Fonds in Städten der zweiten Reihe,
• struktureller Wandel hin zu technologiegestütztem, ESG-orientiertem Einzelhandel.

Darüber hinaus könnte ein Innovationsschub auch in mittelgroßen Städten ausgelöst werden, in denen moderner Einzelhandel bislang unterrepräsentiert ist.

Digitalisierung und Technologieeinsatz

M Core plant, digitale Infrastruktur in alle Immobilien zu integrieren:

• Besucherströme und Kundenverhalten werden in Echtzeit analysiert,
• Mietpreise können flexibel angepasst werden,
• gezielte Marketingaktionen werden tagesaktuell ausgesteuert.

So lassen sich Flächen optimal bewirtschaften, Leerstände minimieren und die Attraktivität für Mieter steigern.

Nachhaltigkeit und gesellschaftliche Verantwortung

Über ESG-Zertifizierungen hinaus planen die Partner:

• den Einsatz energieeffizienter Klimatechnik,
• den Ausbau regenerativer Energiequellen vor Ort,
• die Schaffung von Begegnungsräumen wie Märkten, Kulturveranstaltungen und Erholungsflächen.

Das Ziel ist es, Immobilien zu schaffen, die nicht nur wirtschaftlich, sondern auch sozial und ökologisch wertvoll sind.

Fazit

Die Kooperation zwischen M Core und Hermes über 500 Millionen Euro läutet eine neue Phase des Einzelhandels auf der iberischen Halbinsel ein. Es handelt sich nicht um ein gewöhnliches Immobilieninvestment, sondern um eine zukunftsweisende Vision, die wirtschaftlichen Erfolg mit Nachhaltigkeit und urbaner Qualität verbindet.

In einer Region im Wandel könnte dieses Projekt zum Vorbild für eine neue Generation von Einzelhandelskonzepten werden – nicht als reine Verkaufsorte, sondern als Lebensräume, in denen Konsum, Technologie und Verantwortung aufeinandertreffen. Die ersten konkreten Investitionen werden in den kommenden Monaten erwartet, doch schon jetzt steht fest: Der iberische Einzelhandel steht vor einem tiefgreifenden Wandel.