FSB warnt vor einer Blase auf dem Markt für Gewerbeimmobilien

Im Jahr 2025 hat der Finanzstabilitätsrat (FSB – Financial Stability Board) eine deutliche Warnung vor einer sich abzeichnenden Blase auf dem globalen Markt für Gewerbeimmobilien ausgesprochen. In einem umfassenden Bericht weist das Gremium auf zunehmende finanzielle Ungleichgewichte hin und ruft Regulierungsbehörden sowie Investoren zu erhöhter Wachsamkeit und präventiven Maßnahmen auf. Die Warnung des FSB hat weltweit große Aufmerksamkeit erregt, da der Gewerbeimmobiliensektor als systemrelevant für Finanz- und Kapitalmärkte gilt.

Ursachen für die drohende Blase

Der FSB identifiziert mehrere zentrale Ursachen für die Überhitzung des Gewerbeimmobilienmarkts:

• Langfristig niedrige Zinssätze, die Immobilieninvestitionen besonders attraktiv gemacht haben.
• Starke Nachfrage institutioneller Investoren, darunter Pensionskassen, Staatsfonds und Versicherungen.
• Zunehmend spekulatives Verhalten vieler Marktteilnehmer auf der Suche nach Rendite in einem Umfeld niedriger Anleihezinsen.
• Strukturelle Veränderungen bei der Nutzung von Büroflächen aufgrund von Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen.
• Übermäßige Bautätigkeit in wichtigen Metropolregionen, oftmals losgelöst von realer Nachfrage.

Diese Faktoren führen laut FSB zu einer gefährlichen Entkopplung der Marktpreise von den fundamentalen wirtschaftlichen Gegebenheiten.

Geografische Risikozonen

Der Bericht des FSB nennt explizit mehrere Märkte mit erhöhtem Risiko:

• Vereinigte Staaten: Starke Ausweitung des Kreditvolumens für Gewerbeimmobilien; erste Anzeichen steigender Leerstände in Bürogebäuden.
• Vereinigtes Königreich: Rückläufige Nachfrage nach klassischen Büroflächen bei stagnierenden Mietpreisen.
• Deutschland und die Niederlande: Rasante Expansion in den Bereichen Logistik und Einzelhandel, vielfach kreditfinanziert.
• Asien-Pazifik-Region (Hongkong, Singapur, Seoul): Rekordpreise und hohe Konzentration von Investoren erhöhen die Anfälligkeit gegenüber Zinsänderungen.

Der FSB betont, dass Immobilienrisiken global vernetzt sind und Störungen in einem Markt schnell auf andere Regionen übergreifen können.

Preise und Renditen: Anzeichen für Überbewertung

In vielen internationalen Metropolen sind die Preise für Gewerbeimmobilien auf historische Höchststände gestiegen:

• Premium-Logistikimmobilien verzeichneten Preissteigerungen von 25–30 % innerhalb von zwei Jahren.
• Büroflächen der Klasse A in Top-Lagen erzielen Renditen von teils unter 3 %, etwa in London, Paris oder Tokio.
• Die Kapitalisierungsraten sind so niedrig wie seit der Finanzkrise 2008 nicht mehr.

In Kombination mit unsicheren Mietprognosen – z. B. durch neue Arbeitsmodelle und Onlinehandel – erscheinen viele Bewertungen überzogen und anfällig für Korrekturen.

Reaktionen der Aufsichtsbehörden und Märkte

In Folge der FSB-Warnung haben zahlreiche Zentralbanken und Aufsichtsbehörden ihre Überwachungsmechanismen angepasst:

• Die US-Notenbank (Fed) integriert Gewerbeimmobilien verstärkt in ihre Stresstests.
• Die Europäische Zentralbank prüft eine Neugewichtung des Immobilienrisikos in der Bankenaufsicht.
• Die Bank of England analysiert systemische Risiken durch REITs und verbriefte Gewerbeimmobilienkredite (CMBS).
• In Asien verschärfen Regulierer in Japan, Singapur und Südkorea die Kontrolle über Kapitalflüsse und Finanzierungsstrukturen.

Auch Investoren zeigen sich vorsichtiger – einige institutionelle Anleger haben ihre Engagements im Gewerbeimmobilienbereich bereits zurückgefahren.

Systemische Risiken und Ansteckungseffekte

Der FSB warnt davor, dass eine deutliche Marktanpassung weitreichende Folgen haben könnte:

• Bankensektor: Eine starke Abwertung von Immobilien könnte die Kapitalpuffer kleiner und mittlerer Banken unter Druck setzen.
• Pensionsfonds und Versicherungen: Marktwertverluste könnten zu Liquiditätsengpässen führen.
• Vertrauensverlust: Einbrechende Transaktionsvolumina und Projektabbrüche wären möglich.
• Schattenbanken und private Kreditfonds: Risiken außerhalb des regulären Bankensystems sind schwer zu quantifizieren und könnten unterschätzt werden.

Immobiliengebundene Finanzprodukte machen laut FSB mittlerweile einen erheblichen Anteil institutioneller Portfolios weltweit aus – was das Risiko einer breiten Ansteckung erhöht.

Empfehlungen des FSB

Der FSB spricht sich für eine Reihe präventiver Maßnahmen aus:

1. Mehr Transparenz bei der Immobilienfinanzierung, insbesondere in privaten Märkten.
2. Strengere Kreditvergabekriterien, vor allem bei variabel verzinsten Darlehen.
3. Verpflichtende Stresstests für Banken, Versicherer und Vermögensverwalter mit hoher CRE-Exposition.
4. Internationaler Datenaustausch zwischen Aufsichtsbehörden zur Beobachtung grenzüberschreitender Kapitalflüsse.
5. Makroprudentielle Regulierung, um übermäßige Verschuldung und spekulative Entwicklungen einzudämmen.

Darüber hinaus fordert der FSB eine engere Zusammenarbeit zwischen Finanzaufsicht und Immobilienbehörden zur besseren Überwachung von Segmenten wie Büro, Handel, Logistik und gemischt genutzten Immobilien.

Ausblick 2025–2026

Obwohl der FSB noch nicht offiziell von einer „Blase“ spricht, bewertet er die derzeitige Marktlage als hochriskant. Angesichts steigender Zinsen, strafferer Geldpolitik und struktureller Nachfrageverschiebungen rechnet der FSB mit möglichen Preisrückgängen von 10–20 % in mehreren Teilmärkten.

Anleger sollten ihre Portfolios überprüfen und sich auf stabile, einkommensgenerierende Assets fokussieren. Auch Banken und Projektentwickler sind aufgerufen, Risikomodelle anzupassen.

Fazit

Die Warnung des FSB ist ein deutliches Signal an Politik, Marktteilnehmer und Regulierer. Die Preisentwicklung vieler Gewerbeimmobilien scheint zunehmend von den wirtschaftlichen Realitäten entkoppelt zu sein. Gleichzeitig wächst die Verschuldung, während sich die Nachfrage infolge von Digitalisierung und Homeoffice strukturell verändert.

Jetzt ist die Zeit für vorausschauendes Handeln. Transparenz, Risikobewusstsein und regulatorische Maßnahmen können helfen, eine neue Immobilienkrise zu verhindern. Denn je früher Marktakteure reagieren, desto besser lassen sich Schäden für das globale Finanzsystem begrenzen.