Der Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie gehört zu den beliebtesten Strategien, um in den Immobilienmarkt einzusteigen. Solche Objekte werden häufig unter dem Marktwert angeboten, was sie sowohl für Einsteiger als auch für erfahrene Investoren attraktiv macht. Trotz des vielversprechenden Potenzials birgt diese Strategie sowohl deutliche Vorteile als auch nicht zu unterschätzende Risiken.
In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Vor- und Nachteile des Investments in sanierungsbedürftige Immobilien und geben praktische Tipps für Investoren, insbesondere im europäischen Raum.
Vorteile des Kaufs einer renovierungsbedürftigen Immobilie
1. Günstiger Einstiegspreis
Ein wesentlicher Vorteil ist der niedrigere Kaufpreis. Immobilien mit Renovierungsbedarf werden oft mit einem Preisabschlag von 20 bis 50 % im Vergleich zu ähnlichen Objekten in gutem Zustand verkauft. Dies ermöglicht einen Markteinstieg mit geringerem Startkapital.
2. Wertsteigerung durch Renovierung
Durch gezielte Modernisierungen kann der Immobilienwert erheblich gesteigert werden. Bereits einfache Maßnahmen wie Streichen, Bodenbelagswechsel oder die Erneuerung von Küche und Bad können zu einem deutlichen Wertzuwachs führen. Bei guter Planung können die Investitionen in die Renovierung durch die Wertsteigerung übertroffen werden.
3. Gestaltungsfreiheit
Ein unsaniertes Objekt bietet die Möglichkeit zur individuellen Gestaltung. Investoren können die Raumaufteilung an moderne Bedürfnisse anpassen, aktuelle Materialien wählen und auf Trends sowie die Erwartungen künftiger Mieter oder Käufer eingehen.
4. Höhere Mieteinnahmen nach der Renovierung
Renovierte Immobilien sprechen oft zahlungskräftigere Mieter an und erzielen höhere Mieten. In Europa lassen sich sanierte Wohnungen schneller vermieten, und der Mieterlös kann um 10–30 % steigen, abhängig von Standort und Ausstattung.
5. Geeignet für die “Fix-and-Flip”-Strategie
Viele Investoren setzen auf das Konzept „kaufen, sanieren, verkaufen“. Bei erfolgreicher Umsetzung kann ein Gewinn zwischen 20.000 € und 100.000 € pro Objekt erzielt werden – insbesondere in stark nachgefragten Stadtteilen.
6. Steuerliche Vorteile
In zahlreichen EU-Ländern gibt es steuerliche Anreize oder Zuschüsse für Investoren, die in die Sanierung von Altbauten investieren. Solche Förderungen können die Gesamtkosten senken und die Rentabilität steigern.
Nachteile und Risiken beim Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie
1. Unvorhersehbare Kosten
Ein großes Risiko liegt in Budgetüberschreitungen. Während der Sanierung können versteckte Mängel auftreten – etwa Schimmel, marode Elektrik oder Schäden an der Bausubstanz. Diese unerwarteten Probleme können die Kosten schnell in die Höhe treiben.
2. Genehmigungsprobleme
Umfangreiche Renovierungen erfordern in vielen Ländern Genehmigungen, besonders bei denkmalgeschützten oder älteren Gebäuden. Der Genehmigungsprozess kann langwierig sein und zusätzliche Kosten verursachen.
3. Lange Projektdauer
Eine Sanierung braucht Zeit – je nach Umfang kann sie zwischen zwei Monaten und über einem Jahr dauern. Verzögerungen durch Lieferengpässe, schlechtes Wetter oder Handwerkerengpässe sind häufig.
4. Schlechte Lage oder Objektwahl
Selbst eine hochwertig renovierte Immobilie lässt sich schwer vermieten oder verkaufen, wenn sie in einem unattraktiven Viertel liegt. Schlechte Infrastruktur oder geringe Nachfrage können den Anlageerfolg erheblich beeinträchtigen.
5. Fehleinschätzung des Marktpotenzials
Investoren können den zukünftigen Marktwert des Objekts überschätzen – etwa durch falsche Vergleichswerte oder zu optimistische Prognosen. Bei einer Marktabkühlung kann das zu Verlusten führen.
6. Hoher persönlicher Einsatz erforderlich
Eine Sanierung ist keine passive Investition. Sie erfordert regelmäßige Kontrolle, Kommunikation mit Handwerkern, Qualitätsprüfungen und ggf. Plananpassungen. Wer nach einer passiven Einkommensquelle sucht, könnte hier schnell an Grenzen stoßen.
Empfehlungen für Investoren
Führen Sie eine gründliche Marktanalyse durch
Analysieren Sie vor dem Kauf den Standort, die Nachfrage, Mietpreise und Sanierungskosten. Verlassen Sie sich auf aktuelle Daten der letzten 6–12 Monate, inklusive Marktberichte und Verkaufsstatistiken.
Wählen Sie zuverlässige Handwerker
Beauftragen Sie qualifizierte Fachbetriebe mit Referenzen. Ein professioneller Dienstleister senkt das Risiko von Baumängeln und Terminverzögerungen. Ein schriftlicher Vertrag mit klarer Kosten- und Zeitangabe ist Pflicht.
Budgetpuffer einplanen
Erfahrene Investoren empfehlen, einen Puffer von 15–20 % einzuplanen, um unvorhergesehene Ausgaben abzufangen. So vermeiden Sie Liquiditätsengpässe und Projektstillstände.
Nutzen Sie steuerliche Förderungen
In vielen europäischen Ländern gibt es Förderprogramme für energieeffiziente Sanierungen oder die Wiederbelebung alter Bausubstanz. Ein Steuerberater kann helfen, die besten Vorteile zu nutzen.
Schließen Sie geeignete Versicherungen ab
Baustellenversicherungen, Bauherrenhaftpflicht und Unfallversicherungen bieten Schutz vor unvorhergesehenen Ereignissen während der Bauphase. Diese Policen sind besonders für private Investoren empfehlenswert.
Definieren Sie frühzeitig Ihre Exit-Strategie
Klären Sie vor Projektbeginn, ob Sie die Immobilie vermieten oder verkaufen wollen. Für die Vermietung ist die Zielgruppe wichtig, für den Verkauf der beste Verkaufszeitpunkt und die Marktlage.
Fazit
Der Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie kann eine attraktive Investition sein – vorausgesetzt, das Projekt wird strategisch geplant, konsequent durchgeführt und realistisch bewertet. Die Sanierungsstrategie bietet hohe Renditechancen, verlangt aber auch Zeit, Marktkenntnis und Engagement.
Angesichts knapper Wohnraumangebote und steigender Nachfrage bleiben renovierungsbedürftige Objekte besonders in Europa interessant. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einer sorgfältigen Auswahl, einem verlässlichen Team und einem gut kalkulierten Vorgehen.
