Der Markt für Büroimmobilien in Tokio zeigt weiterhin Erholungstendenzen: Die Leerstandsquote ist im dritten Quartal in Folge gesunken. Laut einem Bericht von Miki Shoji lag die durchschnittliche Leerstandsrate in den zentralen Geschäftsvierteln Tokios – darunter Marunouchi, Shinjuku, Ginza und Shibuya – im ersten Quartal 2025 bei 5,5 %, gegenüber 5,9 % im Vorquartal und 6,5 % im Vorjahreszeitraum.
Dieser Trend spiegelt nicht nur das wachsende Vertrauen der Unternehmen wider, sondern auch strukturelle Veränderungen in den Anforderungen der Mieter, die sich an die postpandemische Realität anpassen.
Rückläufige Leerstände und steigende Nachfrage
Analysten berichten von einem Anstieg neuer Mietverträge in den wichtigsten Geschäftsvierteln Tokios. Besonders aktiv zeigen sich Unternehmen aus den Bereichen Finanzen, IT und Unternehmensberatung. Laut CBRE Japan stieg das Gesamtvolumen neuer Mietverträge im Zentrum Tokios im Jahresvergleich um 12 %.
Vermieter, die zuvor mit längeren Leerstandsphasen zu kämpfen hatten, registrieren nun wieder verstärkte Nachfrage nach größeren Büroflächen zwischen 300 und 1.000 Quadratmetern. Viele Firmen streben an, ihre Mitarbeiter unter einem Dach zusammenzuführen – auch bei hybriden Arbeitsmodellen.
Gründe für die positive Entwicklung
1. Rückkehr ins Büro und hybride Arbeitsmodelle
Seit 2024 kehren immer mehr japanische Unternehmen zu Präsenzarbeit zurück oder setzen auf hybride Modelle. Das erfordert neue Büroraumkonzepte mit Konferenzräumen, Erholungsbereichen und modernen Lüftungssystemen. Gefragt sind Räume, die die Unternehmenskultur fördern und die Produktivität steigern.
2. Stabile japanische Wirtschaft
Trotz globaler Herausforderungen zeigt sich die japanische Wirtschaft robust. Im ersten Quartal 2025 wuchs das Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 1,1 %, unterstützt durch Exporte und Binnenkonsum. Dies begünstigt Investitionen in Büroimmobilien und stärkt die Nachfrage.
3. Geringes Neubauvolumen
In den vergangenen zwölf Monaten wurden in Tokio vergleichsweise wenige neue Bürogebäude fertiggestellt. Laut Mori Building wird das Neubauvolumen in den Jahren 2024–2025 bei lediglich rund 500.000 Quadratmetern liegen – deutlich weniger als in früheren Zyklen. Das begrenzte Angebot trägt zur sinkenden Leerstandsquote bei.
Rückkehr internationaler Mieter
Auch internationale Unternehmen kehren verstärkt auf den Tokyoter Büromarkt zurück. Besonders aktiv sind Tech-Firmen und Finanzdienstleister aus den USA, Südkorea und Singapur, die regionale Niederlassungen eröffnen oder ihre Präsenz ausbauen.
Beispiele:
- Google Japan mietete zusätzliche 4.000 m² in Shibuya an
- DBS Bank vergrößerte ihre Fläche im Marunouchi Tower
- Hyundai Capital verlegte seine Japan-Niederlassung in das Akasaka Intercity Air
Stabilisierung der Mietpreise
Mit dem Rückgang der Leerstände und der steigenden Nachfrage beginnen sich die Mieten in Tokio zu stabilisieren. Laut Miki Shoji betrug die durchschnittliche Basismiete in den zentralen Geschäftsvierteln 20.800 ¥ pro m² und Monat (rund 138 €/m²/Monat), ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorquartal.
Premium-Büroflächen der Klasse A in Marunouchi und Toranomon Hills verzeichnen Mietzuwächse von bis zu 4 % im Jahresvergleich.
Wiederbelebung des Investoreninteresses
Private Equity-Fonds und REITs zeigen verstärktes Interesse an gut vermieteten Objekten mit langfristigen Mietern. Im ersten Quartal 2025 beliefen sich die Investitionen in Tokios Bürogebäude auf 530 Milliarden Yen (rund 3,3 Milliarden Euro), was einem Anstieg von 18 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
Zu den jüngsten Transaktionen zählen der Erwerb eines Objekts in Nihonbashi durch den Mitsui Fudosan Logistics REIT und der Kauf eines Bürokomplexes in Minato durch Global One Real Estate Investment.
Ausblick für 2025
CBRE und Savills prognostizieren, dass die Leerstandsquote bis Ende 2025 auf 5 % sinken könnte. Besonders dynamisch dürften weiterhin die Viertel Marunouchi, Akasaka und Shibuya bleiben, wo städtische Erneuerungsprojekte und Infrastrukturausbauten voranschreiten.
Zudem werden flexible Mietmodelle wie kurzfristige Verträge, Optionen auf vorzeitige Kündigung oder mietfreie Zeiträume zunehmend nachgefragt – besonders bei kleinen und mittelständischen Unternehmen.
Fazit
Der dritte aufeinanderfolgende Rückgang der Leerstandsquote in Tokios Büroimmobilienmarkt deutet auf eine stabile Erholung, zunehmendes Mietervertrauen und ein ausgewogeneres Marktumfeld hin.
Für Investoren, Vermieter und Mieter entstehen neue Chancen – von attraktiven Vertragskonditionen bis hin zur langfristigen Wertsteigerung von Objekten. Der Büroimmobilienmarkt in Tokio befindet sich im Jahr 2025 auf einem klaren Weg in eine Phase nachhaltigen Wachstums.
