Ist Ihr erstes Zuhause auch eine Investition?

Der Kauf des ersten Eigenheims ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Für viele steht er symbolisch für den Beginn eines unabhängigen, stabilen Lebensabschnitts. Doch immer häufiger stellt sich die Frage: Kann ein erstes Eigenheim nicht nur als Wohnort, sondern auch als Investitionsgut betrachtet werden? Die Antwort hängt von verschiedenen Faktoren ab – etwa den Marktbedingungen, den persönlichen Zielen und der Art der Immobiliennutzung.

Was ist ein Starterhaus?

Ein sogenanntes Starterhaus (Starter Home) bezeichnet in der Regel die erste Immobilie, die junge Paare oder Einzelpersonen erwerben. Diese Immobilien sind meist kompakt, vergleichsweise günstig und befinden sich in erschwinglichen Wohnlagen.

Ziel ist es, Eigentum zu erwerben, ohne sich finanziell zu überlasten. Doch in Zeiten steigender Immobilienpreise, wirtschaftlicher Unsicherheit und veränderter Lebensgewohnheiten wird das erste Zuhause zunehmend auch unter dem Gesichtspunkt der Wertsteigerung und Kapitalanlage betrachtet.

Wann ist eine Immobilie eine Investition?

Eine Immobilie wird dann zur Investition, wenn sie mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllt:

• Wertsteigerung über die Zeit hinweg (z. B. durch steigende Immobilienpreise in der Region);
• Mieteinnahmen, etwa durch vollständige oder teilweise Vermietung;
• Steuerliche Vorteile, etwa durch Absetzbarkeit von Zinsen, Instandhaltungskosten oder Abschreibungen;
• Potenzial zur Wertsteigerung durch Renovierung oder Umnutzung.

Auch wenn das erste Eigenheim in erster Linie dem Wohnen dient, kann es mit der richtigen Strategie auch finanziell rentabel sein.

Wie wird aus dem ersten Eigenheim ein Investment?

1. Die richtige Lage wählen

Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren für die Wertentwicklung einer Immobilie. Wer in aufstrebenden Vierteln mit neuer Infrastruktur, guter Verkehrsanbindung oder wirtschaftlichem Wachstum kauft, erhöht die Chancen auf eine Wertsteigerung.

Ein Beispiel: Der Kauf einer Wohnung in der Nähe einer geplanten U-Bahn-Station oder eines neuen Einkaufszentrums kann mittel- bis langfristig zu einem höheren Verkaufswert führen – und erleichtert später auch die Vermietung.

2. Mögliche Mietrendite prüfen

Auch wenn keine sofortige Vermietung geplant ist, sollte das Mietpotenzial berücksichtigt werden. Dazu gehören Nachfrage, Mietpreise, Leerstandsquoten und gesetzliche Rahmenbedingungen.

Liegenschaften in der Nähe von Universitäten, Geschäftszentren oder touristischen Hotspots eignen sich häufig für kurzfristige oder möblierte Vermietung – und ermöglichen zusätzliche Einnahmen.

3. Strategisch renovieren

Schon kleine Modernisierungen – etwa neue Böden, Bad- oder Küchenrenovierungen, energiesparende Fenster – können die Attraktivität und damit den Marktwert erhöhen. Insbesondere bei günstigen Starterwohnungen kann sich eine gezielte Investition schnell lohnen.

Wichtig ist jedoch, das Kosten-Nutzen-Verhältnis im Blick zu behalten.

4. Finanzen klug steuern

Wer sein erstes Zuhause finanziert, sollte auf günstige Konditionen achten – niedrige Zinssätze, flexible Rückzahlungsmöglichkeiten und möglichst geringe Nebenkosten.

Zudem ist es ratsam, alle laufenden Ausgaben (z. B. für Strom, Heizung, Hausgeld, Reparaturen) zu dokumentieren, um die tatsächliche Rentabilität zu kalkulieren.

Risiken nicht unterschätzen

Nicht jede Immobilie eignet sich automatisch als Kapitalanlage. Zu den häufigsten Risiken gehören:

• Stagnierender oder fallender Immobilienmarkt, etwa in Regionen mit Bevölkerungsrückgang oder wirtschaftlicher Schwäche;
• Zu hohe Renovierungskosten, die den potenziellen Gewinn übersteigen;
• Schwierigkeiten bei der Vermietung, etwa wegen lokal begrenzter Nachfrage oder strenger gesetzlicher Vorschriften;
• Zinsanstiege, die Finanzierung und Wiederverkaufswert beeinflussen können.

Zudem ist zu bedenken: Immobilien sind wenig liquide – ein Verkauf ist nicht immer kurzfristig oder verlustfrei möglich.

Praxisbeispiele

In Ländern wie Deutschland, Polen, Spanien oder der Ukraine werden Starterwohnungen zunehmend als langfristige Vermögenswerte genutzt. Einige Beispiele:

• In Warschau erzielten Käufer, die vor fünf Jahren Wohnungen in den Stadtteilen Praga-Północ oder Ursus kauften, dank Infrastrukturprojekten Wertzuwächse von 30 bis 50 %.
• In Barcelonas Vororten bringen kleine Häuser, die an Touristen vermietet werden, monatlich 800 bis 1.200 € Mieteinnahmen – deutlich mehr als bei klassischer Langzeitvermietung.
• In Kiew bieten Wohnungen in der Nähe von Hochschulen eine Jahresrendite von bis zu 10 % bei relativ geringem Einstiegskapital.

Ist dieser Weg für Sie geeignet?

Bevor Sie Ihre erste Immobilie als Kapitalanlage betrachten, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

• Bin ich bereit, das Haus langfristig zu halten und zu pflegen?
• Habe ich Rücklagen für unvorhergesehene Marktentwicklungen?
• Kenne ich die lokalen Mietgesetze und steuerlichen Rahmenbedingungen?
• Will ich passives Einkommen erzielen oder setze ich auf langfristige Wertsteigerung?

Wer mehrere dieser Fragen mit „Ja“ beantwortet, denkt bereits wie ein Immobilieninvestor.

Fazit

Ein Starterhaus ist weit mehr als nur ein Ort zum Leben – es kann der erste Baustein Ihres Vermögensaufbaus sein. Der Schlüssel liegt in der Planung, im Standort und in der Zielsetzung.

Mit dem richtigen Wissen, Beratung durch Experten und einem strategischen Blick auf Finanzen und Immobilienmarkt kann das erste Zuhause zum Start einer erfolgreichen Immobilienstrategie werden.