Die Vermietung von Immobilien kann eine verlässliche Einkommensquelle und ein lohnendes Investment sein – solange alles reibungslos läuft. Doch was tun, wenn sich ein Mieter als schwierig herausstellt? Verspätete Zahlungen, Sachbeschädigung, Vertragsverstöße oder Beschwerden von Nachbarn sind nur einige der Probleme, mit denen Vermieter konfrontiert werden können. In diesem Artikel zeigen wir, wie Sie professionell und rechtskonform mit problematischen Mietern umgehen – ohne dabei Nerven, Geld oder Schlaf zu verlieren.
Wer sind „schwierige Mieter“?
Als schwierig gelten Mieter, die:
- regelmäßig die Miete zu spät oder gar nicht zahlen
- gegen Vertragsbedingungen verstoßen (z. B. Haustiere trotz Verbot, Rauchen in der Wohnung)
- Lärmbelästigung oder andere Störungen verursachen
- das Mietobjekt beschädigen
- nicht erreichbar sind oder sich der Kommunikation entziehen
- Hygiene-, Sicherheits- oder Brandschutzvorschriften missachten
Nicht jeder Konflikt bedeutet automatisch, dass der Mieter “schlecht” ist. Viele Menschen geraten unverschuldet in schwierige Situationen. Entscheidend ist, wie professionell und lösungsorientiert Sie als Vermieter darauf reagieren.
1. Vorbeugung ist der beste Schutz
Die meisten Probleme lassen sich bereits vor Mietbeginn vermeiden – durch sorgfältige Auswahl und klare Verträge.
Bonitätsprüfung und Auswahl:
- Lassen Sie sich Einkommensnachweise oder eine SCHUFA-Auskunft vorlegen
- Fragen Sie nach Referenzen früherer Vermieter
- Prüfen Sie den Personalausweis oder Reisepass
- Setzen Sie einen schriftlichen Mietvertrag mit allen relevanten Klauseln auf
Vertragliche Klarheit:
- Regelungen zur Mietzahlung (Höhe, Fristen, Konto)
- Hausordnung, Tierhaltung, Untervermietung, Rauchverbot
- Kautionshöhe und Rückzahlungsmodalitäten
- Vorgehen bei Vertragsverletzungen
Ein Sicherheitsdeposit (Kaution) in Höhe von bis zu drei Monatsmieten ist gesetzlich zulässig und sinnvoll.
2. Kommunikation pflegen
Ein professionelles, aber respektvolles Verhältnis hilft, Konflikte frühzeitig zu erkennen:
- Erinnern Sie freundlich an fällige Zahlungen
- Melden Sie sich regelmäßig und fragen Sie bei Auffälligkeiten nach
- Dokumentieren Sie alle Gespräche, E-Mails und Mitteilungen schriftlich
Diese Aufzeichnungen können im Streitfall wertvolle Beweise sein.
3. Umgang mit Mietrückständen
Schritt 1: Freundliche Erinnerung
Ein kurzer Hinweis mit Datum und Betrag kann reichen – manchmal liegt einfach ein Versehen vor.
Schritt 2: Kulanz zeigen
Bei nachvollziehbaren finanziellen Engpässen können Sie anbieten:
- eine Ratenzahlung
- eine befristete Stundung
- eine teilweise Zahlung als Zwischenlösung
Schritt 3: Abmahnung
Bleibt die Miete weiterhin aus, schicken Sie eine schriftliche Mahnung mit Fristsetzung und der Androhung weiterer rechtlicher Schritte.
Schritt 4: Kündigung und Räumung
Erfolgt keine Reaktion, bleibt nur die ordentliche oder fristlose Kündigung. Bei verweigerter Räumung muss ein gerichtliches Räumungsverfahren eingeleitet werden.
4. Sachbeschädigung durch den Mieter
Stellt sich heraus, dass der Mieter die Wohnung beschädigt hat:
- Erstellen Sie ein Protokoll mit Fotos und Zeugen
- Holen Sie einen Kostenvoranschlag für Reparaturen ein
- Fordern Sie den Mieter schriftlich zur Schadensregulierung auf
- Ziehen Sie ggf. die Kaution ein oder klagen Sie die Summe ein
Bei grober Fahrlässigkeit oder mutwilliger Zerstörung kann auch eine Strafanzeige gerechtfertigt sein.
5. Beschwerden von Nachbarn
Erhalten Sie Hinweise auf Lärm, Unordnung oder Bedrohungen:
- Sprechen Sie den Mieter an und bitten Sie um Stellungnahme
- Dokumentieren Sie Beschwerden schriftlich
- Erteilen Sie bei Bedarf eine schriftliche Abmahnung
Wiederholen sich die Vorfälle trotz Mahnung, kann eine Kündigung gerechtfertigt sein – insbesondere bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens (§ 543 BGB).
6. Ihre Rechte als Vermieter wahren
Schützen Sie sich durch:
- lückenlose Dokumentation aller Vereinbarungen und Vorfälle
- Vertragstreue und Einhaltung gesetzlicher Vorschriften
- Rechtzeitige rechtliche Beratung, z. B. durch einen Fachanwalt
- Haus- und Wohnungsbesichtigungen, wenn sie rechtlich zulässig sind
Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist Ihre Dokumentation entscheidend.
7. Hilfe durch professionelle Hausverwaltung
Wenn Sie mehrere Objekte besitzen oder Konflikte vermeiden möchten, lohnt sich die Zusammenarbeit mit einer Hausverwaltung:
- Übernimmt Bonitätsprüfung und Vertragsabwicklung
- Verwaltet Mietzahlungen und mahnt bei Rückständen
- Kümmerst sich um Mängel, Nachbarn, Instandhaltung
- Vertreten Sie bei juristischen Fragen und vor Gericht
Verwaltungskosten liegen meist bei 8–15 % der Mieteinnahmen – eine Investition in Ruhe und Effizienz.
Fazit
Schwierige Mieter sind unangenehm, aber mit der richtigen Vorbereitung, klarer Kommunikation und professionellem Vorgehen lassen sich Konflikte vermeiden oder frühzeitig lösen.
Wichtige Erfolgsfaktoren sind:
- Sorgfältige Auswahl und rechtssichere Verträge
- Kontinuierliche, schriftlich dokumentierte Kommunikation
- Konsequentes, aber rechtmäßiges Handeln
- Einsatz professioneller Unterstützung, wenn nötig
So bleiben Sie als Vermieter handlungsfähig, schützen Ihre Immobilie und sichern Ihre Einnahmen – ohne schlaflose Nächte oder finanzielle Verluste.
