Investmenttrends in der Gewerbeimmobilienbranche 2025: Was der JLL-Bericht offenbart

Das internationale Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) hat seinen aktuellen Bericht für das erste Halbjahr 2025 veröffentlicht. Darin werden die wichtigsten Investmenttrends im Bereich der Gewerbeimmobilien (Commercial Real Estate, CRE) aufgezeigt. Die Analyse veranschaulicht, wie sich Investoren an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen, geopolitische Unsicherheiten und strukturelle Nachfrageverschiebungen anpassen.

Gesamtvolumen der Investitionen und Marktdynamik

Laut JLL belief sich das weltweite Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien in den ersten fünf Monaten des Jahres 2025 auf rund 450 Milliarden Euro, was einem Anstieg von 8 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Die aktivsten Märkte waren die USA, Deutschland, das Vereinigte Königreich, Frankreich und Japan. Europa zeigt erste Zeichen einer moderaten Erholung, unterstützt durch verbesserte makroökonomische Indikatoren und eine stabilere Geldpolitik.

Der Bericht hebt hervor, dass Investoren zunehmend auf risikoärmere Anlagen mit stabilen Einnahmen und Inflationsschutz setzen. Besonders gefragt sind Objekte mit ESG-Zertifizierungen (LEED, BREEAM) sowie Immobilien aus dem Logistik- und Technologiesektor.

Fokus auf verlässliche Kerninvestitionen

Seit 2023 ist eine deutliche Verschiebung hin zu sichereren Anlagestrategien zu beobachten. Laut JLL entfielen 65 % der Transaktionen im Jahr 2025 auf Core- und Core-Plus-Objekte, während opportunistische Investitionen rückläufig waren.

Besonders nachgefragt sind:

• Logistikimmobilien, insbesondere in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten und Ballungsräumen. Die Mieten in diesem Segment stiegen im Jahresvergleich um durchschnittlich 6 %.
• Rechenzentren, die aufgrund der anhaltenden Digitalisierung stabile Renditen versprechen.
• Wohnimmobilien zur Vermietung (Multifamily), da viele Haushalte angesichts hoher Hypothekenzinsen vermehrt mieten statt kaufen.
• Büroflächen der Klasse A in Innenstadtlagen, insbesondere wenn sie ESG-konform und technisch modern ausgestattet sind.

ESG wird zum zentralen Entscheidungskriterium

Der Bericht zeigt, dass ESG-Faktoren (Environmental, Social, Governance) im Jahr 2025 nicht länger ein „Nice-to-have“, sondern ein zentrales Kriterium für Investitionsentscheidungen sind. Mehr als 74 % der institutionellen Anleger berücksichtigen ESG-Kriterien bei der Auswahl ihrer Immobilien. Investoren setzen auf CO₂-arme Gebäude, erneuerbare Energiequellen und intelligente Gebäudetechnologien.

Beispiele für ESG-Merkmale:

• Solaranlagen und Wärmerückgewinnungssysteme;
• WELL-Zertifizierungen für Bürogebäude;
• Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge auf dem Gelände.

Laut JLL erzielen ESG-konforme Objekte einen Preisaufschlag von 10–15 %, bieten jedoch auch höhere Liquidität und geringere Leerstandsrisiken.

Regionale Verteilung der Investitionen

Die geografische Verteilung der CRE-Investitionen im Jahr 2025 stellt sich wie folgt dar:

Europa gewinnt nach der angespannten Lage 2023–2024 wieder an Vertrauen. Deutschland, Frankreich und die Niederlande gehören zu den stabilsten Wachstumsmärkten.

Entwicklung der Renditen und Kapitalisierungsraten

JLL prognostiziert, dass die Zentralbanken in führenden Volkswirtschaften in der zweiten Jahreshälfte 2025 mit geldpolitischen Lockerungen beginnen werden. Dies dürfte zu einem Rückgang der Cap Rates um 10–30 Basispunkte im Prime-Segment führen.

Durchschnittliche Nettoanfangsrenditen (Q2 2025):

• Büroflächen in London – 4,2 %
• Mietwohnungsbau in Berlin – 3,6 %
• Logistik in Paris – 4,9 %
• Rechenzentren in Amsterdam – 5,3 %

Der Bericht weist auf eine wachsende Differenz zwischen nachhaltigen Spitzenimmobilien und veralteten Objekten hin, die zunehmend schwer vermittelbar sind.

Anstieg grenzüberschreitender Investitionen

Der Anteil grenzüberschreitender Investitionen ist auf 38 % des Gesamtvolumens gestiegen – vor allem in Europa und im asiatisch-pazifischen Raum. Die wichtigsten Herkunftsländer des Kapitals sind die USA, Kanada, die Vereinigten Arabischen Emirate und Singapur.

Zahlreiche Fonds erweitern ihre geografische Streuung und investieren verstärkt in politisch stabile Länder mit vorteilhaften steuerlichen Rahmenbedingungen. Besonders beliebt sind Polen, Portugal, Südkorea und die VAE.

Alternative Immobiliensegmente im Aufwind

Laut JLL wächst das Interesse an alternativen Segmenten der Gewerbeimmobilienbranche:

• Studentenwohnheime in europäischen Universitätsstädten mit Renditen von über 6 % und geringen Leerstandsraten;
• Gesundheitsimmobilien wie Seniorenheime und Kliniken mit langfristig sicheren Einnahmen;
• Hotels, insbesondere in touristisch geprägten Regionen, die von der Erholung im Reiseverkehr profitieren.

Risiken und Herausforderungen

Trotz positiver Trends identifiziert der Bericht mehrere Risikofaktoren:

• Geopolitische Unsicherheiten (Konflikte, Handelsbarrieren);
• Unregelmäßige Mietentwicklung in verschiedenen Immobilienklassen;
• Hohe Investitionen für energetische Sanierungen älterer Objekte;
• Leerstände bei Büroflächen niedrigerer Qualität, die in einigen Märkten 20 % überschreiten.

Empfohlen wird eine Qualitätsstrategie mit Fokus auf resiliente, ESG-konforme Objekte in wachstumsstarken Sektoren.

Fazit

Der JLL-Bericht 2025 zeigt, dass sich der Markt für Gewerbeimmobilien wieder erholt, aber strukturelle Veränderungen erfährt – hin zu Nachhaltigkeit, Digitalisierung und gesellschaftlich relevanten Anlageklassen. Investoren priorisieren zunehmend hochwertige, ESG-konforme und zukunftssichere Assets.

Mit dem Aufstieg ESG-basierter Strategien, zunehmendem grenzüberschreitenden Kapitalfluss und dem Rückgang spekulativer Ansätze vollzieht sich ein Paradigmenwechsel. Wer in den Jahren 2025–2026 erfolgreich sein will, muss auf Qualität, strategische Planung und Nachhaltigkeit setzen.

In einer Welt voller Unsicherheiten liegt der Schlüssel zum Erfolg in Stabilität, Anpassungsfähigkeit und langfristigem Denken.