Die Ratingagentur Fitch hat eine Prognose veröffentlicht, in der ein Rückgang des Immobilienmarkts in Dubai um 15 % im Jahr 2025 vorhergesagt wird. Diese Warnung erfolgt vor dem Hintergrund zunehmender makroökonomischer Belastungen, einer starken Abhängigkeit von ausländischer Nachfrage und einer Überversorgung des Marktes. Obwohl der Wohn- und Gewerbeimmobiliensektor Dubais in den letzten Jahren Widerstandsfähigkeit gezeigt hat, halten die Analysten eine Marktanpassung nun für unvermeidlich.
Ursachen des erwarteten Rückgangs
Überhitzung der Preise
In den vergangenen zwei Jahren haben die Immobilienpreise in Dubai deutlich angezogen. Laut Property Monitor sind die Preise auf dem Zweitmarkt seit Anfang 2023 um 20–25 % gestiegen. Fitch bewertet diesen Anstieg als nicht nachhaltig, da er größtenteils auf spekulative Nachfrage und kurzfristige Kapitalzuflüsse nach der Pandemie zurückzuführen ist.
Strengere Finanzierungsbedingungen
Der weltweite Anstieg der Zinssätze belastet die Kaufkraft potenzieller Käufer. Die Zentralbank der Vereinigten Arabischen Emirate, die ihre Geldpolitik an der US-Notenbank orientiert, hat ihren Leitzins 2024 auf 5,4 % erhöht. Dadurch sind Hypotheken sowohl für einheimische als auch ausländische Käufer weniger erschwinglich geworden.
Angebotsüberschuss
Dubai hat in den letzten Jahren massiv in den Wohnungsbau investiert. Bis 2025 sollen rund 35.000 neue Wohneinheiten fertiggestellt werden. Dieses Überangebot setzt die Preise unter Druck, insbesondere im mittleren und gehobenen Segment. Fitch warnt vor einer zunehmenden Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage, vor allem in stark entwickelten Bezirken wie Dubai Marina, Dubai Creek Harbour und Dubai South.
Betroffene Marktsegmente
Wohnimmobilien
Besonders kritisch sieht Fitch den Markt für Luxusapartments und Villen, die 2023–2024 stark von Investoren aus Russland, Indien, China und Europa nachgefragt wurden. In diesem Segment wird mit der stärksten Korrektur gerechnet – bis zu 18 % Preisrückgang.
Beispielsweise könnten luxuriöse Villen in Palm Jumeirah oder Emirates Hills, die bisher für über 10 Millionen Euro verkauft wurden, im kommenden Jahr bis zu 1,5–2 Millionen Euro an Wert verlieren.
Gewerbeimmobilien
Auch der Bürosektor steht unter Druck – insbesondere wegen der zunehmenden Verbreitung von Remote-Arbeit und der nachlassenden Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen. In Geschäftsvierteln wie dem DIFC und Business Bay beträgt die Leerstandsquote bereits bis zu 20 %. Fitch rechnet mit einem Rückgang der Mietpreise um 10–12 % in diesen Lagen.
Der Einzelhandel zeigt sich bislang stabiler, doch touristisch geprägte Ladenflächen könnten unter einem Rückgang des Besucheraufkommens leiden, bedingt durch weltwirtschaftliche Unsicherheiten.
Reaktionen von Marktteilnehmern
Große Projektentwickler wie Emaar, Nakheel und Damac passen ihre Strategien bereits an. Derzeit werden mehr Rabatte beim Off-Plan-Kauf sowie flexible Zahlungspläne und Sonderkonditionen in Kooperation mit Banken angeboten.
Zudem verzeichnen Build-to-Rent-Projekte zunehmendes Interesse. Auch die Diversifizierung der Einnahmen durch Hotelresidenzen und Kurzzeitvermietungen gewinnt an Bedeutung – diese bleiben bei Expats und digitalen Nomaden beliebt.
Geopolitische und regulatorische Risiken
Fitch betont die strukturelle Abhängigkeit Dubais von ausländischem Kapital. Sanktionen, Währungsschwankungen oder geopolitische Instabilitäten in den Herkunftsländern der Investoren könnten den Kapitalfluss empfindlich stören.
Vor dem Hintergrund anhaltender Spannungen im Nahen Osten sowie westlicher Finanzsanktionen gegenüber bestimmten Ländern besteht das Risiko, dass ein Teil der kaufkräftigen Investoren wegfällt.
Auf regulatorischer Ebene plant Dubai keine einschneidenden Reformen. Anders als in Singapur oder Hongkong gibt es keine hohen Zweitwohnungssteuern oder Beschränkungen für ausländische Käufer. Das fördert zwar Investitionen, macht den Markt jedoch anfällig für spekulative Schwankungen.
Auswirkungen auf die Wirtschaft Dubais
Immobilien sind ein zentraler Pfeiler der Wirtschaft Dubais. Laut dem Dubai Statistics Center machten Bau und Immobilien 2024 rund 22 % des Bruttoinlandsprodukts aus. Ein Rückgang um 15 % könnte das Wirtschaftswachstum erheblich verlangsamen – vor allem, wenn er mit einem Rückgang des Tourismus und einer Volatilität der Ölpreise einhergeht.
Auch auf dem Arbeitsmarkt könnten sich negative Effekte zeigen, da die Baubranche ein bedeutender Arbeitgeber ist – insbesondere für Arbeitskräfte aus Südasien.
Prognoseszenarien
Fitch nennt drei mögliche Entwicklungspfade:
- Basisszenario: Rückgang der Immobilienpreise um 15 % im Jahr 2025, gefolgt von Stabilisierung und Erholung im Jahr 2026 bei moderatem Nachfrageschub und sinkenden Zinsen.
- Pessimistisches Szenario: Preisverfall um bis zu 20 % mit einer anschließenden Stagnation über zwei bis drei Jahre und einem hohen Anteil leerstehender Objekte.
- Optimistisches Szenario: Nur 8–10 % Rückgang bei beschleunigtem Bevölkerungswachstum, erweiterten Einwanderungsprogrammen und neuen staatlichen Anreizen.
Empfehlungen für Investoren
Fitch rät Investoren zu Vorsicht im Jahr 2025. Im Fokus sollten liquide, bezugsfertige Objekte in gut erschlossenen Lagen wie Jumeirah Lakes Towers oder Downtown Dubai stehen, um das Risiko zu minimieren.
Neubauprojekte in frühen Entwicklungsphasen oder in überversorgten Gebieten sollten eher gemieden werden.
Kurzzeitvermietungen bleiben eine attraktive Option: Trotz sinkender Preise könnten Plattformen wie Airbnb bei guter Verwaltung jährliche Renditen von 5–7 % erzielen.
Fazit
Die Prognose von Fitch über einen Rückgang der Immobilienpreise in Dubai um 15 % verdeutlicht die Anfälligkeit des Marktes für externe Schocks und die Unsicherheit der jüngsten Wachstumsphase. Trotz eines starken Aufschwungs nach der Pandemie bestehen grundlegende Risiken – von Überbewertung bis zu geopolitischer Instabilität.
Für Investoren bedeutet das Jahr 2025 eine Phase der Neuausrichtung, weg von spekulativen Modellen hin zu stabilen, einkommensorientierten Investitionen. Für Projektentwickler ist Anpassungsfähigkeit gefragt – mit einem stärkeren Fokus auf reale Nachfrage statt auf rein angebotsgetriebene Projekte.
Dubai bleibt ein globaler Magnet für Kapital, doch zur langfristigen Absicherung dieses Status braucht es eine ausgewogenere und widerstandsfähigere Immobilienentwicklung.
