Im Jahr 2025 entwickelt sich der Markt für spezielle Behindertenunterkünfte (SDA – Specialist Disability Accommodation) weiterhin als einer der attraktivsten Investmentbereiche in Australien. Neben hohen Mieteinnahmen und staatlicher Unterstützung ist ein oft unterschätzter finanzieller Hebel die steuerliche Abschreibung. Richtig angewendet, können Abschreibungsstrategien die Nettorendite erheblich steigern, indem sie das zu versteuernde Einkommen senken und die Gesamtrendite verbessern.
Was ist SDA-Wohnraum?
SDA bezeichnet speziell ausgestattete Wohnimmobilien für Menschen mit schweren funktionellen Beeinträchtigungen. Diese Gebäude müssen strenge Anforderungen an Barrierefreiheit, Komfort und Sicherheit erfüllen. Die Finanzierung erfolgt im Rahmen des NDIS (National Disability Insurance Scheme), was stabile und langfristige Einnahmen für Investoren sichert.
Grundlagen der steuerlichen Abschreibung von Immobilien
Die steuerliche Abschreibung erlaubt es Investoren, den Wertverlust von Gebäuden und Ausstattung über die Jahre hinweg steuerlich geltend zu machen. In Australien wird die Abschreibung in zwei Hauptkategorien unterteilt:
- Gebäudekosten (Capital Works) – in der Regel mit 2,5 % jährlich über 40 Jahre abschreibbar.
- Anlagegüter (Plant and Equipment) – dazu gehören Geräte, Beleuchtung, Klimaanlagen, Sicherheitssysteme usw. Der Abschreibungssatz variiert je nach Nutzungsdauer der einzelnen Komponenten.
SDA-Immobilien sind meist Neubauten oder frisch sanierte Objekte, was sie besonders attraktiv für Abschreibungen macht.
Warum SDA besonders vorteilhaft für Abschreibungen ist
- Hohe Baukosten: Spezielle Materialien und Technologien führen zu höheren Investitionskosten und damit zu einer größeren Abschreibungsbasis.
- Moderne Ausstattung: Hightech-Komponenten wie Automatisierung, Lebenserhaltungssysteme, verstellbare Betten und Smart-Technologie ermöglichen höhere Abschreibungswerte.
- Staatliche Standards: Die Einhaltung der NDIS-Vorgaben erfordert umfangreiche Investitionen, die steuerlich absetzbar sind.
Wie Abschreibungen die Rendite erhöhen
Abschreibungen senken das zu versteuernde Einkommen und erhöhen so direkt die Nettorendite des Investors.
Beispiel:
Ein Investor erzielt 90.000 AUD jährliche Mieteinnahmen aus einer SDA-Immobilie. Die Betriebskosten betragen 30.000 AUD. Ohne Abschreibung beträgt das zu versteuernde Einkommen 60.000 AUD. Liegen die Abschreibungen bei 20.000 AUD, sinkt das steuerpflichtige Einkommen auf 40.000 AUD – was zu erheblichen Steuerersparnissen führt.
Die Rolle eines Quantity Surveyors (Gutachters für Baukosten)
Zur Inanspruchnahme der Abschreibung ist ein Bericht eines lizenzierten Quantity Surveyors erforderlich. Dieser inspiziert das Objekt, bewertet alle abschreibbaren Komponenten und erstellt einen detaillierten Bericht zur Vorlage beim Finanzamt.
Die Kosten liegen zwischen 500 und 1.000 AUD, lohnen sich jedoch aufgrund der langfristigen Steuerersparnisse.
Abschreibungen als Teil der Investitionsstrategie
Erfahrene Investoren berücksichtigen Abschreibungen bereits bei der Rentabilitätsanalyse. Besonders wichtig ist dies beim Vergleich mehrerer SDA-Objekte:
- Neubauten bieten höhere Abschreibungen als ältere Immobilien
- Technisch gut ausgestattete Objekte erhöhen die Anlagegüterbasis
- Teilweise ist eine beschleunigte Abschreibung möglich, was die Kapitalrendite erhöht
Kombination mit weiteren Steuerstrategien
Abschreibungen können mit anderen steuerlichen Maßnahmen kombiniert werden:
- Negative Gearing: Verluste aus Vermietung können mit anderen Einkünften verrechnet werden
- Absetzungen für Bauarbeiten: Gilt für Gebäude, Verbesserungen und Sanierungen
- Steuervariation: Antrag auf Reduzierung der monatlichen Steuerabzüge
Risiken und Einschränkungen
Trotz der Vorteile gibt es einige Punkte zu beachten:
- Abschreibungen senken zwar das zu versteuernde Einkommen, können aber beim Verkauf zur Erhöhung der Kapitalertragssteuer (CGT) führen
- Für gebrauchte Immobilien, die nach dem 9. Mai 2017 erworben wurden, sind Abschreibungen auf Anlagegüter für private Investoren ausgeschlossen
- Eine überhöhte Abschreibung oder fehlende Gutachten können zu Problemen mit der Steuerbehörde führen – ein zertifiziertes Gutachten ist essenziell
Ausblick für 2025 und darüber hinaus
Angesichts des steigenden Unterstützungsbedarfs im Rahmen des NDIS und eines Mangels an geeignetem Wohnraum wird die Nachfrage nach SDA-Objekten weiter wachsen. Neue Bauprojekte bieten dabei die besten steuerlichen Vorteile.
Immer mehr Investoren integrieren Abschreibungen fest in ihre Geschäftsplanung für SDA-Investitionen.
Fazit
Die steuerliche Abschreibung ist ein wirkungsvolles Instrument zur Steigerung der Rentabilität von SDA-Investitionen. Bei korrekter Anwendung und Einhaltung gesetzlicher Vorgaben können Steuern deutlich gesenkt und der Cashflow verbessert werden. SDA bleibt somit ein sowohl gesellschaftlich wertvolles als auch wirtschaftlich lohnendes Anlagefeld für langfristige Investoren.
