Die Immobilienaufsichtsbehörde des indischen Bundesstaates Uttar Pradesh (UP RERA) hat eine deutliche Warnung an Bauunternehmen ausgesprochen, die unfertige Wohnungen an Käufer übergeben. In einer offiziellen Erklärung stellt die Behörde klar, dass solche Praktiken gegen das Immobilienregulierungsgesetz (Real Estate Regulation and Development Act, 2016 – RERA) verstoßen und mit empfindlichen Strafen geahndet werden. In einem Markt, der sich gerade von den Auswirkungen der Pandemie erholt, gilt dieser Schritt als Signal für mehr Verbraucherschutz und Transparenz im Wohnbausektor.
Der Auslöser
Zahlreiche Beschwerden von Wohnungskäufern hatten die Behörde erreicht: Sie berichten, dass ihnen Wohnungen übergeben wurden, die weder Strom- noch Wasseranschlüsse hatten, in denen Aufzüge nicht funktionierten oder die Gemeinschaftsflächen unvollständig waren. Dennoch forderten Bauträger Zahlungen und verlangten von den Käufern, die Übergabe anzunehmen.
UP RERA stellt klar: Solche Übergaben verstoßen gegen geltendes Recht und werden künftig streng geahndet.
Die wichtigsten Punkte der UP RERA-Erklärung
UP RERA machte in ihrer Mitteilung folgende Punkte unmissverständlich deutlich:
- Eine Übergabe darf nur erfolgen, wenn das Bauprojekt vollständig abgeschlossen ist, inklusive aller Versorgungsanschlüsse, Aufzüge und Gemeinschaftsbereiche.
- Ein Fertigstellungszertifikat (Completion Certificate) ist gesetzlich vorgeschrieben – ohne dieses Dokument ist die Übergabe unzulässig.
- Käufer dürfen nicht gedrängt oder gezwungen werden, unfertige Wohnungen zu übernehmen.
- Verstöße werden mit Strafen belegt, darunter Geldbußen, Projektsperren, Ausschlüsse oder Strafverfahren.
UP RERA fordert Käufer ausdrücklich dazu auf, keine unfertigen Objekte zu akzeptieren und Verstöße umgehend zu melden.
Reaktionen von Bauträgern
Die Reaktion unter Bauträgern fiel gemischt aus. Einige erklärten, Verzögerungen bei der Fertigstellung seien oft auf externe Faktoren wie Materialengpässe, behördliche Genehmigungen oder Personalmangel zurückzuführen. UP RERA lässt diese Erklärungen jedoch nicht gelten: Unfertige Projekte dürfen nicht übergeben werden, Punkt.
Andere Entwickler begrüßen den Schritt und betonen, dass seriöse Unternehmen ohnehin nur bezugsfertige Objekte übergeben. Problematisch seien vor allem einzelne schwarze Schafe, die dem Ansehen der gesamten Branche schaden.
Gesetzliche Grundlagen
Nach dem RERA-Gesetz von 2016 gilt:
- Bauträger müssen das Bauvorhaben innerhalb des vertraglich vereinbarten Zeitraums fertigstellen.
- Ein Completion Certificate oder Occupancy Certificate ist Pflicht vor der Übergabe.
- Käufer haben Anspruch auf vollständige Unterlagen und ein bezugsfertiges Objekt.
- Bei Verstößen drohen Geldbußen von bis zu 10 % der Projektkosten, Projektstopps oder sogar strafrechtliche Konsequenzen.
UP RERA bekräftigt, dass diese Vorschriften künftig konsequent durchgesetzt werden.
Die Lage in Uttar Pradesh
In Städten wie Noida, Greater Noida, Ghaziabad und Lucknow boomt der Wohnungsbau. Gleichzeitig häufen sich Beschwerden von Käufern. Im ersten Quartal 2025 verzeichnete UP RERA über 1 200 Beschwerden – viele davon wegen Übergabe unfertiger Wohnungen.
Einige Käufer berichten, dass sie bereits Hypotheken bedienen, während sie weiterhin zur Miete wohnen müssen, weil ihr gekauftes Zuhause noch nicht bezugsfertig ist.
Kontrollmechanismen
UP RERA hat ein digitales Überwachungssystem eingeführt. Bauträger müssen vierteljährlich Fortschrittsberichte, Fotos und Genehmigungsdokumente hochladen. Diese Informationen sind öffentlich zugänglich, sodass Käufer sich umfassend informieren können.
Darüber hinaus bietet UP RERA eine Hotline und ein Online-Beschwerdeportal an. Alle Beschwerden müssen innerhalb von 30 Werktagen bearbeitet werden.
Rechte der Käufer
Käufer haben unter dem RERA-Gesetz folgende Rechte:
- Ablehnung der Übergabe, solange das Objekt nicht vollständig fertiggestellt ist
- Schadensersatzforderungen bei verspäteter oder mangelhafter Übergabe
- Kostenerstattung für vorübergehende Mietausgaben
- Rechtsmittel bei UP RERA gegen unrechtmäßige Übergaben
Auch wenn ein Käufer bereits ein Übergabeprotokoll unter Druck unterschrieben hat, kann dieses rechtlich angefochten werden.
Präzedenzfälle und Strafen
Im Jahr 2024 hat UP RERA bereits mehrere Bauträger sanktioniert. Besonders aufsehenerregend war der Fall von XYZ Developers, die wegen der Übergabe unvollständiger Wohnungen mit defektem Aufzug und ohne Stromversorgung mit einer Geldstrafe von 1,5 Crore Rupien (rund 16 500 €) belegt wurden.
Solche Entscheidungen zeigen deutlich, dass Verstöße öffentlich gemacht und sanktioniert werden – ein abschreckendes Beispiel für die gesamte Branche.
Tipps für Käufer
Immobilienexperten raten Käufern:
- Den Projektstatus regelmäßig auf der offiziellen UP RERA-Website zu prüfen
- Keine Übergabedokumente zu unterschreiben, ohne das Objekt persönlich zu inspizieren
- Nicht auf Druck des Bauträgers einzugehen – auf vollständige Fertigstellung bestehen
- Bei Bedarf einen Rechtsanwalt oder Immobilienberater hinzuzuziehen
Vorsicht und genaue Prüfung sind der beste Schutz vor langfristigen Problemen.
Fazit
UP RERAs entschlossene Haltung gegenüber der Übergabe unfertiger Wohnungen sendet ein klares Signal: Bauträger müssen ihre Versprechen einhalten, und die Rechte der Käufer sind verbindlich geschützt.
Für Entwickler bedeutet das: Eine Übergabe erfordert Vollendung. Für Käufer heißt das: Mehr Sicherheit, mehr Transparenz – und ein Zuhause, das wirklich bezugsfertig ist.
