Warum AML-Formulare bei Immobiliengeschäften in Portugal verpflichtend sind

Im Zuge der weltweiten Bemühungen zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung hat Portugal seine Vorschriften insbesondere im Immobiliensektor deutlich verschärft. Ein zentrales Instrument dieser Regulierung ist die Pflicht zur Ausfüllung von AML-Formularen (Anti-Money Laundering) bei allen Immobiliengeschäften. Diese Formulare sind entscheidend, um Transparenz zu gewährleisten, Missbrauch zu verhindern und die Integrität des portugiesischen Immobilienmarkts zu schützen. In diesem Artikel erfahren Sie, warum AML-Formulare verpflichtend sind, wer sie ausfüllen muss, welche Risiken bei Nichteinhaltung bestehen und wie sich insbesondere ausländische Investoren richtig vorbereiten können.

Gesetzlicher Rahmen und internationale Verpflichtungen Portugals

Als Mitglied der Europäischen Union ist Portugal verpflichtet, die 5. EU-Geldwäscherichtlinie (5AMLD) umzusetzen. Diese wurde in das nationale Recht integriert, insbesondere durch das Gesetz Nr. 83/2017, das Maßnahmen zur Verhinderung und Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung festlegt.

Gemäß dieser Gesetzgebung unterliegen alle Immobiliengeschäfte einer umfassenden Prüfung – von der Identifikation der beteiligten Parteien bis zur Überprüfung der Mittelherkunft und der Risikobewertung. AML-Formulare spielen hierbei eine zentrale Rolle, da sie es den Behörden ermöglichen, Finanzflüsse zu verfolgen und verdächtige Aktivitäten frühzeitig zu erkennen.

Was sind AML-Formulare?

AML-Formulare sind standardisierte Dokumente, die von allen an einem Immobiliengeschäft beteiligten Parteien ausgefüllt werden müssen. Sie enthalten in der Regel folgende Angaben:

• Persönliche oder geschäftliche Daten von Käufer, Verkäufer und Vermittlern
• Informationen zur Zahlungsart und zur Herkunft der finanziellen Mittel
• Offenlegung der wirtschaftlich Berechtigten (falls zutreffend)
• Bestätigung, dass eine KYC-Prüfung („Know Your Customer“) durchgeführt wurde
• Erklärung zur Richtigkeit der gemachten Angaben

Diese Formulare dienen nicht nur der Dokumentation, sondern stellen ein rechtlich bindendes Kontrollinstrument dar.

Wer muss AML-Formulare ausfüllen?

Die Einhaltung der AML-Pflichten betrifft eine breite Gruppe von Akteuren:

• Käufer, sowohl natürliche als auch juristische Personen (auch Nichtansässige)
• Verkäufer, unabhängig von ihrer Nationalität
• Immobilienmakler, die zur Kundenidentifikation und Risikobewertung verpflichtet sind
• Notare und Anwälte, die die Transaktion rechtlich begleiten
• Banken und Finanzinstitute, insbesondere bei Kreditgewährung oder Zahlungsabwicklung

Damit wird die gesamte Transaktionskette durch AML-Regeln abgedeckt und die Verantwortung gleichmäßig verteilt.

Warum betrifft das insbesondere ausländische Investoren?

Portugal zählt zu den beliebtesten Immobilienmärkten für internationale Käufer in Europa. Im Jahr 2024 wurden über 15 % der Transaktionen von Nichtansässigen getätigt – besonders gefragt sind Regionen wie Lissabon, die Algarve, Porto und Madeira.

Gerade grenzüberschreitende Zahlungen sind anfällig für Geldwäsche, etwa durch undurchsichtige Strukturen oder Offshore-Gesellschaften. AML-Formulare sind hier das wichtigste Mittel, um die Legalität der Geldmittel nachzuweisen und verdächtige Vorgänge zu verhindern.

Zudem verlangen staatliche Programme wie das Golden Visa oder die Sonderregelung für nicht-gewöhnliche Steueransässigkeit (NHR) eine nachvollziehbare Mittelherkunft – AML-Dokumente sind fester Bestandteil dieser Antragsverfahren.

Risiken bei fehlenden oder falschen Angaben

Die Nichteinreichung oder fehlerhafte Ausfüllung von AML-Formularen kann schwerwiegende Folgen haben:

• Blockierung der Transaktion durch Notar oder Grundbuchamt
• Ungültigkeit des Kaufvertrags bei später entdecktem Betrug
• Meldung an portugiesische Finanzaufsichtsstellen wie den SIS oder die UIF
• Bußgelder von bis zu 1 Million Euro bei juristischen Personen
• Ablehnung von Aufenthaltsgenehmigungen, z. B. im Rahmen des Golden Visa

Die Haftung liegt nicht nur bei Käufer und Verkäufer, sondern auch bei allen involvierten Fachkräften wie Maklern, Banken und Notaren – insbesondere bei Risikokunden wie politisch exponierten Personen oder Offshore-Unternehmen.

Wie bereitet man sich richtig auf das AML-Formular vor?

Folgende Schritte sollten Käufer (insbesondere internationale Investoren) unternehmen:

1. Sammeln Sie Nachweise zur Herkunft Ihrer Mittel, z. B. Kontoauszüge, Verkaufsverträge, Einkommensnachweise oder Steuerbescheide
2. Beauftragen Sie einen erfahrenen Anwalt oder Immobilienmakler, der mit den portugiesischen AML-Vorschriften vertraut ist
3. Offenlegen Sie Firmenstrukturen transparent, wenn der Kauf über eine Gesellschaft erfolgt
4. Vergewissern Sie sich, dass Banken und Notare eine KYC-Prüfung durchführen
5. Lesen und unterzeichnen Sie das AML-Formular bewusst, da falsche Angaben strafrechtliche Folgen haben können

Digitalisierung und Zukunft des AML-Verfahrens in Portugal

Seit 2023 arbeitet Portugal an der Einführung eines zentralisierten Systems namens SISC (Sistema de Informação sobre Controlo de Clientes) – einer digitalen Plattform zur automatisierten AML-Datenverarbeitung bei Immobiliengeschäften. Im Jahr 2025 sollen Notare, Makler und Banken vollständig an das System angeschlossen werden. Das verspricht kürzere Bearbeitungszeiten, weniger Fehler und mehr Transparenz.

Auch die Verwendung von elektronischen Signaturen und Remote-Identifikationsverfahren nimmt zu – ein großer Vorteil für ausländische Käufer, die nicht persönlich anwesend sein können.

Fazit

AML-Formulare sind heute ein unverzichtbarer Bestandteil jeder Immobilien-Transaktion in Portugal. Sie garantieren die Einhaltung internationaler Standards, schützen den Markt vor Missbrauch und stärken das Vertrauen in die Rechtssicherheit.
Für Investoren sind diese Vorschriften keine Hürde, sondern ein Zeichen für Seriosität und Transparenz.
Mit guter Vorbereitung, professioneller Unterstützung und vollständiger Dokumentation lassen sich Verzögerungen und Risiken vermeiden.
In einer Zeit verschärfter globaler Finanzaufsicht sind AML-Formulare nicht nur gesetzliche Pflicht – sie sind der Schlüssel zu einem sicheren und erfolgreichen Investment auf dem portugiesischen Immobilienmarkt.