Im Jahr 2025 rückt das Thema illiquider Immobilien stärker in den Fokus – vor allem in Europa, wo Inflation, steigende Zinsen und strukturelle Veränderungen in der Nachfrage den Markt prägen. Viele Investoren und Projektentwickler stehen vor dem Problem, Immobilien nicht schnell oder nur mit großen Abschlägen verkaufen zu können. In diesem Beitrag analysieren wir die Dimension des Problems und zeigen konkrete Lösungsansätze.
Was sind illiquide Immobilien?
Ein illiquider Vermögenswert ist eine Immobilie, die nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums und ohne Wertverlust veräußert werden kann. Ursachen dafür sind unter anderem:
- ungünstige oder abgelegene Lage
- fehlende Nachfrage
- eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten
- falsche Preisansetzung
📌 Im Gegensatz zu liquiden Immobilien können solche Objekte monatelang oder jahrelang unverkauft bleiben.
Wo zeigt sich das Problem in Europa besonders deutlich?
🏢 Büroimmobilien
Büros stehen stark unter Druck – vor allem wegen des Homeoffice-Trends. In Städten wie Frankfurt, Paris oder Mailand stieg die Leerstandsquote seit 2019 um 15–25 %.
- Frankfurt: von 9.000 €/m² auf 6.800 €/m²
- Paris: von 10.500 €/m² auf 8.000 €/m²
🌍 Sekundärstandorte und Regionen
In osteuropäischen und südeuropäischen Ländern wie Bulgarien, Rumänien oder Kroatien sind Gewerbeimmobilien außerhalb der Metropolen schwer verkäuflich – trotz Preisen von 1.000–1.200 €/m². Die Vermarktungsdauer beträgt oft 12–18 Monate oder mehr.
🏖 Touristische Anlagen
Ferienwohnungen und saisonale Anlagen verlieren zunehmend an Attraktivität.
Beispiel: Baukosten 1.800 €/m², Marktwert aber nur 1.100–1.200 €/m² wegen geringer Auslastung außerhalb der Saison.
Folgen für Investoren
- 💸 Wertverluste beim Verkauf: Abschläge von bis zu 30–40 % sind keine Seltenheit
- ⌛ Kapitalbindung: Gelder sind blockiert und nicht kurzfristig umschichtbar
- 🧾 Erhöhtes Finanzierungsrisiko: Probleme bei Refinanzierung oder Kreditrückzahlung
- 📉 Schwächere Portfolioleistung: eingeschränkte Flexibilität bei schlechten Marktbedingungen
Durchschnittspreise illiquider Objekte in Europa (2025)
| Land | Immobilientyp | Ø Preis €/m² | Bemerkung |
|---|---|---|---|
| Deutschland | Regionale Büroflächen | 1.600 – 2.000 | Hohe Leerstandsquote |
| Frankreich | Einkaufszentren | 1.800 – 2.200 | Rückläufige Besucherzahlen |
| Spanien | Wohnungen im Umland | 1.200 – 1.500 | Lange Vermarktungszeit |
| Polen | Logistikimmobilien | 900 – 1.300 | Übersättigung in manchen Regionen |
| Italien | Ferienresidenzen | 1.000 – 1.400 | Saisonale Nachfrage |
Strategien zur Risikominderung
✅ 1. Liquidität vor dem Kauf prüfen
- Analyse der durchschnittlichen Vermarktungsdauer
- Einschätzung der Marktnachfrage im jeweiligen Standort
✅ 2. Diversifikation
- Mischung aus Wohn- und Gewerbeimmobilien
- Investitionen in verschiedene Regionen und Länder
✅ 3. Fokus auf Erträge
Auch illiquide Objekte können attraktiv sein, wenn sie stabile Mieteinnahmen liefern:
- 5–7 % Jahresrendite bei Wohnimmobilien
- 6–9 % Jahresrendite bei Logistik- und Gewerbeobjekten
Fazit
Das Problem illiquider Immobilien ist in Europa im Jahr 2025 flächendeckend spürbar. Die Kluft zwischen stark nachgefragten Stadtwohnungen und schwer veräußerlichen Büro- oder Spezialimmobilien wächst weiter.
📊 Liquidität ist heute genauso entscheidend wie Rendite oder Lage.
Wer Risiken früh erkennt und strategisch plant, sichert langfristig den Erfolg seines Immobilienportfolios.
