Die internationale Investmentgesellschaft EQT mit Hauptsitz in Schweden, spezialisiert auf Private Equity, Infrastruktur und Immobilien, hat eine bedeutende Transaktion zur Refinanzierung eines Portfolios von Logistikimmobilien in Polen abgeschlossen. Das Finanzierungsvolumen beträgt 120 Millionen Euro. Dieser Deal zählt zu den größten Transaktionen auf dem Logistikimmobilienmarkt in Mittel- und Osteuropa im Jahr 2025 und unterstreicht die strategische Relevanz Polens für globale Investoren.
Struktur der Transaktion
Die Refinanzierung wurde über ein Konsortium europäischer Banken arrangiert, darunter führende Institute aus Deutschland und Skandinavien. Die Mittel dienen der Ablösung bestehender Kredite, der Modernisierung der Objekte sowie der Optimierung der Kapitalstruktur.
Eckdaten:
- Volumen: 120.000.000 €
- Durchschnittlicher Zinssatz: 5,1 % jährlich
- Laufzeit: 5 Jahre
- Loan-to-Value (LTV): 57 %
- Besicherung: Logistikparks mit einer Gesamtfläche von über 210.000 m²
- Bewerteter Portfoliowert: ca. 210 Mio. €
Bestandteile des Portfolios
Das Portfolio von EQT umfasst fünf moderne Logistikkomplexe in bedeutenden Wirtschaftszentren Polens:
- Warschau (Südzone) – 65.000 m²
- Posen (Industriestandort) – 42.000 m²
- Kattowitz (Oberschlesien) – 38.000 m²
- Łódź (zentraler Logistikknoten) – 41.000 m²
- Danzig (Hafengebiet) – 24.000 m²
Die Immobilien sind vollständig oder nahezu vollständig an globale Logistikunternehmen vermietet, darunter DHL, DSV, Raben Group, sowie die polnischen Niederlassungen von Amazon und InPost. Die durchschnittliche Belegungsquote liegt bei 98 %.
Mieteinnahmen und Rendite
Die durchschnittlichen Mietpreise liegen je nach Standort und Ausstattung zwischen:
- 4,80 € und 5,60 € pro m² monatlich
- Bruttomieteinnahmen pro Jahr: rund 13,2 Millionen Euro
- Netto-Betriebsergebnis (NOI): ca. 6,1 % jährliche Rendite
Die Objekte gelten aufgrund ihrer Lage, Bauqualität und langfristiger Mietverhältnisse als besonders liquide und renditestark.
Ziele der Refinanzierung durch EQT
EQT baut sein Engagement in Osteuropa konsequent aus. Die Refinanzierung dient mehreren strategischen Zielen:
- Reduktion der Fremdkapitalkosten (bisher 6,3–6,5 %)
- Freisetzung von Eigenmitteln für neue Investitionen in der Region
- Finanzierung von ESG-konformen Modernisierungen, u.a. Solaranlagen und Energieeffizienz
- Verbesserung der Bilanzstruktur und Senkung der kurzfristigen Kreditabhängigkeit
So schafft EQT die Grundlage für weiteres Wachstum in Polen und angrenzenden Märkten.
Polens Logistikimmobilienmarkt 2025
Marktdaten:
- Gesamtfläche Logistikimmobilien: über 33 Millionen m²
- Jährliches Wachstum: ca. 7 %
- Durchschnittliche Auslastung: 96–98 %
- Spitzenrenditen: 5,5–6,2 %
- Baukosten (ohne Grundstück): 450–650 €/m²
Gründe für die Attraktivität des Markts:
- Zentrale Lage an den Achsen Ost–West und Nord–Süd
- Günstige Arbeitskosten und gute Infrastruktur
- Stark wachsender E-Commerce-Markt
- Hohe Nachfrage internationaler Logistikdienstleister
Vergleichbare Transaktionen
Weitere Großtransaktionen auf dem polnischen Logistikmarkt im Jahr 2025:
- GLP erwarb ein Logistikzentrum in Lublin für 85 Mio. €
- Panattoni erhielt 160 Mio. € zur Finanzierung neuer Projekte bei Krakau
- Savills Investment Management kaufte ein Logistikportfolio in Schlesien für 98 Mio. €
Die Refinanzierung von EQT mit einem Zinssatz von 5,1 % und einem LTV von 57 % ist im Marktvergleich konservativ kalkuliert und solide strukturiert.
ESG-Komponenten und Modernisierungen
Ein Teil der Mittel wird in nachhaltige und energetische Optimierungen investiert:
- Installation von Solaranlagen (Leistung: 3,8 MW)
- BREEAM-Zertifizierungen auf dem Niveau „Very Good“ oder höher
- Umrüstung auf intelligente LED-Beleuchtungssysteme
- Aufbau eines digitalen Energiemanagementsystems
EQT erwartet daraus jährliche Einsparungen von 7–9 % bei den Betriebskosten sowie eine höhere Attraktivität für Mieter mit ESG-Strategien.
Ausblick 2025–2026
Branchenanalysten erwarten weiteres Wachstum auf dem polnischen Logistikimmobilienmarkt durch:
- Nearshoring von Produktion und Lieferketten aus Asien nach Mitteleuropa
- Nachfrage nach Build-to-Suit-Lösungen
- Zunehmende Bedeutung urbaner Logistikzentren
- Starkes Interesse institutioneller Anleger, insbesondere Pensionsfonds und Private-Equity-Gesellschaften
Das Investitionsvolumen in Polens Logistikmarkt wird 2025 voraussichtlich 2,5 Mrd. € übersteigen und 2026 sogar 3 Mrd. € erreichen.
Fazit
Die Refinanzierung über 120 Millionen Euro durch EQT ist eine der bedeutendsten Logistiktransaktionen in Polen und belegt das Vertrauen internationaler Investoren in diesen Markt.
Vorteile auf einen Blick:
- ✅ Solides Verhältnis von Schulden zu Vermögenswerten (LTV 57 %)
- ✅ Attraktive Finanzierungsbedingungen (5,1 % Zins)
- ✅ Hohe Auslastung und langfristige Mietverträge
- ✅ Klare ESG-Strategie mit Modernisierungskomponenten
- ✅ Wachstumsorientierte Kapitalstruktur
💡 EQT positioniert sich mit dieser Maßnahme als langfristiger, nachhaltiger Akteur auf dem dynamischen Logistikmarkt Osteuropas, mit Polen als strategischem Dreh- und Angelpunkt.
