Wie Sie 2025 mit Steuervorteilen auf Immobilien in Europa maximal sparen können

Der Besitz von Immobilien in Europa ist nach wie vor eine stabile und renditestarke Anlageform. Doch er bringt auch steuerliche Verpflichtungen mit sich. Im Jahr 2025 suchen immer mehr Investoren – ob privat oder institutionell – nach legalen Strategien zur Reduzierung ihrer Steuerlast. Auch wenn „IRS“ aus dem US-amerikanischen Kontext stammt, wird der Begriff heute oft sinngemäß für Steuersparmöglichkeiten in internationalen Immobilienstrategien verwendet.

In diesem Leitfaden zeigen wir, wie Sie Ihre Steuerbelastung in europäischen Ländern optimieren können – mit einem Überblick über nationale Regelungen, Abzugsmöglichkeiten und praktischen Rechenbeispielen.

Überblick: Immobilienbesteuerung in Europa

In Europa unterliegt Immobilienbesitz typischerweise folgenden Steuerarten:

• Grundsteuer / Immobiliensteuer
• Steuer auf Mieteinnahmen
• Kapitalertragsteuer beim Verkauf
• Grunderwerbsteuer / Erbschaftssteuer

Was zu beachten ist:

• Steuerlicher Wohnsitz (residente vs. nicht residente)
• Rechtsform der Eigentümerschaft (privat oder gewerblich)
• Gewähltes Steuerregime (Pauschal, real, progressiv)

🇫🇷 Frankreich

Steuerregime:

• Micro-foncier: Bis 15.000 € Jahresmiete → pauschaler Abschlag von 30 %
• Régime réel: Abzug realer Kosten möglich (z. B. Reparaturen, Verwaltung, Zinsen, Abschreibung)

Beispiel:
Mieteinnahmen: 18.000 €
Absetzbare Ausgaben: 6.000 €
Steuerbasis (régime réel): 12.000 €
Steuersatz für Nichtansässige: 20 % + 17,2 % Sozialabgaben = 37,2 %

🇪🇸 Spanien

Wesentliche Merkmale:

• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: 19 % für EU-Bürger, 24 % für andere
• 60 % Steuerfreistellung bei Langzeitvermietung von Wohnraum
• Abzugsfähige Kosten: Zinsen, Wartung, Verwaltung, Abschreibung (nur für EU-Bürger)

Beispiel:
Bruttomiete: 20.000 €
Kosten: 8.000 €
Netto: 12.000 €
Nach 60 % Rabatt: 4.800 €
Steuer: 4.800 € × 19 % = 912 €

🇵🇹 Portugal

Steuerliche Rahmenbedingungen:

• Das NHR-Programm (Non-Habitual Resident) endet 2025 für neue Antragsteller (10 Jahre Laufzeit für bestehende)
• Mieteinkommen wird pauschal mit 28 % besteuert
• In strukturschwachen Regionen ist eine Senkung auf 15 % möglich
• Kapitalerträge: 28 %, können bei Reinvestition steuerfrei bleiben

Abzugsfähige Kosten: IMI (Grundsteuer), Kreditzinsen, Reparaturen, Verwaltung

🇩🇪 Deutschland

Wichtige Punkte:

• Progressiver Steuersatz: 14–45 %
• Alle immobilienbezogenen Kosten sind abziehbar:
  • Hypothekenzinsen
  • Reparaturen
  • Verwaltungskosten
  • Fahrten
  • Abschreibung: 2 % jährlich
• Kapitalertragsteuer kann nach §6b EStG bei Reinvestition aufgeschoben werden

Beispiel:
Einnahmen: 15.000 €
Kosten: 7.000 €
Abschreibung: 4.000 €
Zu versteuern: 4.000 €

🇮🇹 Italien

Pauschalregelung: Cedolare secca

• Fester Steuersatz: 21 % (Langzeitmiete)
• 10 % bei Sozialmiete
• Keine Nachweispflicht für Kosten, einfache Verwaltung
• Auch für Nicht-Ansässige verfügbar

Beispiel:
Mieteinnahmen: 14.000 €
Steuer = 21 % → 2.940 €

🇬🇷 Griechenland

• Staffelsteuersätze auf Mieteinnahmen:
  • 15 % bis 12.000 €
  • 35 % zwischen 12.001 € und 35.000 €
  • 45 % über 35.000 €
• Abschreibung: 2–4 % jährlich
• Abziehbar: Reparaturen, Versicherung, Hypothekenzinsen
• Kurzzeitvermietung: 15–30 % pauschal versteuert

🇨🇾 Zypern

• Progressive Steuer auf Mieteinnahmen
• Kapitalertragssteuer entfällt bei Verkauf von Hauptwohnsitz nach 5 Jahren
• Abzugsfähige Kosten: Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung

Durchschnittliche Immobilienpreise in Europa (2025, €/m²)

Fazit

Wie Sie 2025 mit Steuervorteilen auf Immobilien in Europa maximal sparen können — das hängt maßgeblich vom Standort, vom gewählten Steuerregime und Ihrer persönlichen Strategie ab.

✅ Sie wollen reale Ausgaben absetzen? Dann sind Deutschland und Frankreich durch ihre flexiblen Regime besonders geeignet.
✅ Sie bevorzugen einfaches Flat-Tax-System ohne Papierkram? Italien (Cedolare secca) und Portugal sind optimal.
✅ Sie suchen automatische Steuerreduktionen? Spaniens 60 %-Regel bei Langzeitmieten ist äußerst attraktiv.
✅ Sie wollen Kapitalerträge legal aufschieben? In Deutschland (§6b) und Portugal ist das problemlos möglich.

💡 Tipp: Führen Sie eine saubere Buchhaltung, sammeln Sie alle Belege, und holen Sie sich lokal kompetente Beratung. Ihre Immobilie kann dadurch nicht nur stabilen Cashflow generieren – sie wird auch steuerlich effizient.

Schlussgedanke: Wer Steuern sparen will, muss nicht tricksen. Er muss nur wissen, wo und wie man legal optimiert. Europa bietet dazu hervorragende Möglichkeiten – nutzen Sie sie klug.