Vorteile und Nachteile des Immobilienerwerbs durch eine Investmentgesellschaft in Deutschland

Die Investition in Immobilien in Deutschland bleibt eine beliebte Wahl, insbesondere bei ausländischen Käufern. Eine Möglichkeit, den Besitz zu strukturieren, ist der Erwerb über eine Investmentgesellschaft (z. B. eine GmbH – Gesellschaft mit beschränkter Haftung). Diese Methode bietet mehrere Vorteile und Nachteile, die vor einer Entscheidung berücksichtigt werden sollten.
Vorteile
1. Steuerliche Optimierung
Einer der Hauptgründe für den Erwerb von Immobilien über eine Gesellschaft ist die Möglichkeit, die Steuerbelastung zu reduzieren. Der Körperschaftsteuersatz (Körperschaftsteuer) in Deutschland beträgt 15 %, zuzüglich eines Solidaritätszuschlags (Solidaritätszuschlag) von 5,5 % auf den Steuerbetrag. Dies ist günstiger als der individuelle Einkommensteuersatz, der bis zu 45 % betragen kann.
Unternehmen können zudem Abschreibungen und die Absetzung von Ausgaben, einschließlich Hypothekenzinsen, nutzen, um ihre steuerpflichtige Basis zu senken.
2. Begrenzte Haftung
Der Besitz von Immobilien über eine GmbH minimiert finanzielle Risiken, da die Eigentümer der Gesellschaft nur im Rahmen ihres investierten Kapitals haften. Dies ist besonders wichtig bei Gewerbeimmobilien.
3. Vereinfachte Eigentumsübertragung
Die Übertragung von Immobilien über eine Gesellschaft ist einfacher als der Verkauf an eine Privatperson. Es reicht aus, Anteile der GmbH zu übertragen, was die Steuerbelastung und die rechtlichen Kosten reduzieren kann.
4. Skalierbarkeit
Wenn ein Investor plant, sein Immobilienportfolio zu erweitern, kann der Besitz über eine Gesellschaft praktischer sein. Diese Struktur ist vorteilhaft für langfristige Investitionen und das professionelle Asset-Management.
5. Einfacherer Zugang zu Finanzierungen
Banken sind oft eher bereit, an juristische Personen Kredite zu vergeben, insbesondere wenn die Gesellschaft bereits über Vermögenswerte und ein stabiles Einkommen verfügt. Dies erleichtert die Finanzierung neuer Käufe.
Nachteile
1. Komplexität der Registrierung und Verwaltung
Die Gründung einer GmbH erfordert Zeit und Kosten: Das Unternehmen muss registriert, Dokumente vorbereitet, ein Bankkonto eröffnet und ein Mindeststammkapital eingezahlt werden (in der Regel 25.000 €, davon mindestens 12.500 € bei der Registrierung). Zudem sind Buchhaltung, Steuererklärungen und die Einhaltung regulatorischer Anforderungen erforderlich.
2. Doppelbesteuerung
Obwohl die Körperschaftsteuersätze niedriger sind, unterliegen Gewinnausschüttungen über Dividenden einer zusätzlichen Kapitalertragsteuer (Kapitalertragsteuer) von 25 %, sowie möglichen weiteren Abgaben. Dadurch kann die gesamte Steuerbelastung höher sein als beim direkten privaten Besitz.
3. Einschränkungen bei der persönlichen Nutzung
Die Nutzung einer GmbH-Immobilie für persönliche Zwecke kann steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen. Wenn beispielsweise ein Eigentümer in einer solchen Immobilie wohnt, könnten die Steuerbehörden dies als verdeckte Gewinnausschüttung betrachten.
4. Höhere Verwaltungskosten
Die Unterhaltung einer Gesellschaft bringt zusätzliche Kosten für Buchhaltungsdienstleistungen, juristische Unterstützung, Prüfungen und Verwaltungsaufwand mit sich.
5. Begrenzte Verlustverrechnung
Beim direkten Immobilienbesitz können Verluste mit anderen Einkommensquellen verrechnet werden. Bei einer Gesellschaft können Verluste nur innerhalb des Unternehmens geltend gemacht werden.
Der Erwerb von Immobilien über eine Gesellschaft in Deutschland ist für langfristige Investoren vorteilhaft, die ihre Steuerlast optimieren und Risiken minimieren möchten. Allerdings muss dabei der Verwaltungsaufwand und die steuerlichen Konsequenzen berücksichtigt werden.
Für private Investoren, die Immobilien für den Eigenbedarf oder zur Vermietung kaufen, kann direkter Besitz einfacher und wirtschaftlich vorteilhafter sein.
Vor der Entscheidung wird empfohlen, einen Steuerberater und einen Rechtsexperten zu konsultieren, um die beste Strategie zu wählen.