Logistikimmobilien: Die aufstrebende Anlageklasse in Europa

In den letzten Jahren hat sich der Markt für Logistikimmobilien zu einer der begehrtesten und dynamischsten Anlageklassen in Europa entwickelt. Angetrieben durch das rasante Wachstum des E-Commerce, veränderte Lieferkettenstrategien und neue Konsumentenerwartungen steht dieser Sektor heute im Mittelpunkt des Interesses von Investoren und Entwicklern. Im Jahr 2023 erreichte das gesamte Transaktionsvolumen auf dem europäischen Logistikimmobilienmarkt einen Rekordwert von 64 Milliarden Euro und unterstreicht damit sein enormes Wachstum.
Treibende Faktoren des Wachstums
Der E-Commerce-Boom
Das explosive Wachstum des E-Commerce ist der Haupttreiber für die steigende Nachfrage nach Logistikimmobilien. Laut Eurostat sind die Online-Einzelhandelsumsätze in Europa seit 2019 um mehr als 50 % gestiegen und erreichten 2023 ein Gesamtvolumen von über 700 Milliarden Euro. Um den steigenden Erwartungen der Konsumenten an schnelle Lieferungen gerecht zu werden, konkurrieren Einzelhändler und Drittanbieter-Logistikunternehmen um strategisch gelegene Lagerhäuser und Distributionszentren. Infolgedessen sind die Leerstandsquoten für hochwertige Logistikobjekte in den wichtigsten europäischen Märkten auf historisch niedrige Werte gesunken, mit durchschnittlich nur 3 %.
Nearshoring und Transformation der Lieferketten
Die durch die COVID-19-Pandemie und globale geopolitische Spannungen verursachten Störungen haben Unternehmen dazu veranlasst, ihre Lieferketten neu zu bewerten. Nearshoring, also die Verlagerung der Produktion näher an die Verbrauchermärkte, gewinnt an Bedeutung. Dieser Trend hat die Nachfrage nach Logistikanlagen in der Nähe von urbanen Zentren und wichtigen Verkehrsknotenpunkten gesteigert. Zum Beispiel verzeichnete Deutschland, der größte Logistikmarkt Europas, im Jahr 2023 mehr als 1.500 Transaktionen im Bereich Logistikimmobilien, wobei die Schwerpunkte in Städten wie Frankfurt, Hamburg und München lagen.
Nachhaltigkeit als Priorität
Nachhaltigkeit ist ein weiterer entscheidender Faktor, der den Logistikimmobilienmarkt prägt. Investoren und Mieter bevorzugen zunehmend umweltfreundliche Gebäude mit energieeffizienten Merkmalen, erneuerbaren Energiesystemen und Zertifizierungen wie BREEAM oder LEED. Laut CBRE erfüllten 2023 etwa 40 % der neuen Logistikentwicklungen in Europa grüne Bauvorschriften, was das Engagement der Branche für Umweltverantwortung unterstreicht.
Wichtige Märkte und aufstrebende Regionen
Deutschland: Die Logistikmacht
Deutschland bleibt das Rückgrat des europäischen Logistikimmobilienmarktes. Im Jahr 2023 entfielen fast 15 Milliarden Euro an Transaktionen auf das Land, wodurch es den größten Markt der Region darstellt. Regionen wie das Ruhrgebiet und Berlin erleben eine hohe Nachfrage, wobei die Mietpreise im Jahresvergleich um 8 % gestiegen sind.
Großbritannien: Stabilität nach dem Brexit
Trotz der Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Brexit bleibt Großbritannien ein Schlüsselakteur im Logistikimmobiliensektor. Das Transaktionsvolumen erreichte 2023 insgesamt 12 Milliarden Euro, getrieben durch erhebliche Investitionen in Regionen wie die Midlands und den Südosten. Die wachsende Beliebtheit von Lebensmittellieferdiensten und Schnellabwicklungszentren hat diese Nachfrage weiter angekurbelt.
Aufstrebende Märkte: Polen und Tschechien
Osteuropa entwickelt sich zu einem Hotspot für Investitionen in Logistikimmobilien. Polen verzeichnete 2023 einen Anstieg der Investitionen um 20 %, was einem Volumen von 6 Milliarden Euro entspricht. Mit seiner strategischen Lage zwischen Westeuropa und Asien sowie wettbewerbsfähigen Arbeitskosten wird Polen immer attraktiver. Auch Tschechien erlebte eine starke Nachfrage, wobei die Leerstandsquote im Logistiksektor in Prag unter 2 % fiel.
Herausforderungen der Branche
Obwohl das Wachstumspotenzial des europäischen Logistikimmobilienmarktes enorm ist, bestehen weiterhin einige Herausforderungen:
• Flächenmangel: Die Verfügbarkeit geeigneter Flächen in der Nähe urbaner Zentren ist begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt und die Entwicklung erschwert. Beispielsweise stiegen die Grundstückspreise für Logistiknutzung in der Nähe von Paris im Jahr 2023 um 15 %.
• Regulatorische Hürden: Strenge Bauvorschriften und Umweltauflagen können Projekte erheblich verzögern. In Italien dauert es durchschnittlich 18 Monate, um eine Baugenehmigung für Logistikanlagen zu erhalten.
• Steigende Kosten: Inflation und höhere Baukosten beeinträchtigen die Rentabilität von Projekten. 2023 stiegen die Baukosten für Logistikanlagen in Europa durchschnittlich um 7 %.
Technologie als Wegbereiter
Technologische Innovationen transformieren den Logistikimmobiliensektor. Automatisierte Lager- und Abrufsysteme (AS/RS), Robotik und IoT-fähige Anlagen werden zunehmend zum Standard. Diese Technologien verbessern die Effizienz und ziehen Mieter an, die nach modernsten Lösungen suchen. So berichtete Prologis, dass 60 % der neu vermieteten Immobilien im Jahr 2023 mit fortschrittlicher Automatisierungstechnologie ausgestattet waren.
Ausblick
Die Zukunft des Logistikimmobiliensektors in Europa bleibt vielversprechend. Analysten prognostizieren ein durchschnittliches jährliches Wachstum (CAGR) von 8 % bis 2027. Zu den wichtigsten Trends, die den Markt prägen werden, gehören:
1. Städtische Logistik: Die Nachfrage nach Same-Day-Lieferungen treibt das Wachstum von städtischen Logistikzentren und Mikro-Abwicklungszentren voran.
2. Nachhaltigkeitsinitiativen: Der Einsatz erneuerbarer Energien, CO2-neutrale Gebäude und Kreislaufwirtschaftsprinzipien gewinnen an Bedeutung.
3. Wachstum in aufstrebenden Märkten: Länder wie Rumänien und Ungarn bieten ungenutzte Investitionsmöglichkeiten im Logistikbereich.
4. Konsolidierung des Marktes: Große Akteure werden voraussichtlich Fusionen und Übernahmen verfolgen, um ihre Portfolios zu erweitern, während kleinere Unternehmen nach Ausstiegsmöglichkeiten suchen.
Fazit
Logistikimmobilien haben sich als schnell wachsende Anlageklasse in Europa etabliert. Mit Transaktionsvolumina auf Rekordniveau und soliden Fundamentaldaten, die das Wachstum des Sektors stützen, bieten sie attraktive Chancen für Investoren. Die Bewältigung von Herausforderungen wie Flächenknappheit, regulatorischen Hindernissen und steigenden Kosten erfordert jedoch strategische Planung und Innovation. Während der E-Commerce weiter floriert und Lieferketten sich an neue Realitäten anpassen, wird der Logistikimmobiliensektor ein zentraler Pfeiler der europäischen Wirtschaft bleiben.