Европейский инвестиционный рынок self storage вступает в 2026 год с заметно иным настроением по сравнению с большей частью 2025 года. После периода, отмеченного приостановкой портфельных сделок, осторожным андеррайтингом и расширением разрыва между ожиданиями продавцов и предложениями покупателей, Savills ожидает восстановления объёмов транзакций в Великобритании и континентальной Европе. В последнем отраслевом обзоре компания рассматривает 2025 год не как структурный спад, а как год отложенного исполнения — паузу, обусловленную главным образом финансовыми ограничениями, а не ухудшением операционных показателей.
Несколько крупных процессов продажи, запущенных в 2025 году, формально не были завершены, что сократило годовые объёмы инвестиций и создало впечатление слабости рынка. На самом деле ликвидность не исчезла. Она ожидала выравнивания стоимости заёмного капитала и ценовых ожиданий. По мере того как кредиторы постепенно возвращаются с более конкурентными условиями и большей ясностью относительно динамики процентных ставок, Savills полагает, что в 2026 году будут закрыты отложенные сделки и появятся новые мандаты в пайплайне.
Фундаментальные показатели сохранили устойчивость
Ключевым индикатором отсутствия структурного ущерба для сегмента стала динамика арендных ставок. Согласно последним отраслевым данным, опубликованным CBRE совместно с FEDESSA, средние ставки аренды в Европе выросли на 5,4% в годовом выражении до 313 € за квадратный метр в год. Несмотря на умеренное снижение заполняемости в отдельных рынках, операторы сделали ставку на ценовую дисциплину, а не на наращивание объёмов, что позволило сохранить рост доходов в городах с ограниченным предложением.
После сильного 2024 года инвестиционные объёмы снизились: с начала года было заключено сделок примерно на 260 млн €, ещё около 200 млн € находились в стадии подготовки на момент публикации. Эти показатели свидетельствуют не о падении спроса, а о перенастройке рынков капитала в условиях более высокой стоимости заимствований и более консервативных подходов к оценке рисков.
Долговой рынок как точка перелома
Прогноз Savills на 2026 год тесно связан с ситуацией на кредитном рынке. По данным подразделения компании по долговому консультированию, интерес кредиторов к сегменту self storage остаётся широким и охватывает как небольшие сделки по отдельным объектам, так и крупные портфельные транзакции. Ликвидность на кредитных рынках улучшилась, и ожидается сужение маржи для платформ, демонстрирующих операционный масштаб, технологическую интеграцию и системы оптимизации доходов.
Именно через этот механизм обычно возобновляется поток сделок. В 2025 году андеррайтинг часто не позволял согласовать повышенную стоимость заёмного капитала с ценовыми ожиданиями продавцов, сформированными в эпоху низких ставок. По мере стабилизации условий финансирования и усиления конкуренции среди кредиторов математика сделок вновь становится жизнеспособной. Доходности становятся более предсказуемыми, уровни долговой нагрузки — более прозрачными, а собственный капитал восстанавливает уверенность в сроках реализации проектов.
Консолидация и институциональный масштаб
Частный капитал играет всё более доминирующую роль в европейских сделках в сегменте self storage. Отраслевые данные показывают, что около 59% активности приходилось на фонды private equity, что подчёркивает структурный сдвиг в сторону платформенных стратегий вместо покупки отдельных активов. Инвесторы ориентируются на масштабируемых операторов, способных расширяться через девелопмент, договоры управления и дополнительные приобретения в городах с ограниченным предложением.
Британский публичный сектор продолжает служить ориентиром для оценки стоимости. В октябре 2025 года Blackstone рассматривала возможное приобретение Big Yellow Group, оценённой примерно в 2,31 млрд фунтов стерлингов (≈2,66 млрд €). Рыночные оценки предполагали, что потенциальная сделка могла бы потребовать сумму ближе к 2,7 млрд фунтов стерлингов (≈3,09 млрд €). Хотя переговоры завершились без соглашения, этот эпизод подтвердил институциональный интерес к масштабным платформам и одновременно продемонстрировал ценовую дисциплину в переходной процентной среде.
Структурные ограничения предложения
Европа по-прежнему значительно уступает США по уровню проникновения self storage на душу населения. Ограничения градостроительного регулирования, сложность зонирования и рост стоимости земли препятствуют быстрому увеличению предложения в плотных мегаполисах. Эти структурные факторы поддерживают устойчивость арендных ставок и дают операторам ценовую силу на ключевых городских рынках.
Операторы всё активнее используют аналитические инструменты для выявления недообслуживаемых микрорайонов и совершенствования стратегий управления доходами. Такая операционная зрелость усиливает инвестиционную привлекательность сегмента, сближая его по характеристикам с институциональной логистикой и профессионально управляемой жилой недвижимостью, а не с нишевыми альтернативными активами.
От паузы к реализации в 2026 году
Ожидаемое восстановление в 2026 году следует рассматривать не как спекулятивный подъём, а как возвращение к нормальной транзакционной активности. Сделки, приостановленные в 2025 году, вероятно, возобновятся по мере улучшения кредитной ликвидности и корректировки оценочных ожиданий, тогда как арендные ставки — в среднем 313 € за квадратный метр в год по Европе — продолжают поддерживать стабильность доходов. Если спреды финансирования продолжат сокращаться, а параметры долговой нагрузки станут более предсказуемыми, сектор может перейти от осторожной выжидательной позиции к активному расширению портфелей, ознаменовав решительный переход от паузы к реализации.
