После почти трёх лет замороженных решений и оборонительного позиционирования европейский рынок частной недвижимости снова приходит в движение. Не с уверенностью докризисного цикла до 2022 года, но с достаточным намерением, чтобы показать: капитал больше не парализован неопределённостью. Привлечение средств возобновилось на рынке, который в значительной степени принял более высокую стоимость финансирования, более жёсткое регулирование и более медленные выходы как структурные условия, а не как временный сбой.
В 2025 году частные фонды недвижимости, ориентированные на Европу, привлекли, по оценкам, от 65 до 70 млрд евро. По историческим меркам это не бум. Важнее поведенческий сдвиг, стоящий за этой цифрой. Инвесторы, которые большую часть последних двух лет ждали большей определённости, теперь размещают капитал там, где риск можно дисциплинированно оценить и где результаты выглядят ограниченными, а не открытыми.
Капитал вернулся, но только к крупнейшим платформам
Восстановление привлечения средств в Европе оказалось узким. Капитал в основном направлялся к крупным, давно работающим управляющим с длительной историей, диверсифицированными портфелями и доказанным доступом к финансированию в нескольких юрисдикциях. Для институциональных инвесторов последний спад закрепил простой урок: в периоды неликвидности рынков решающими становятся масштаб и прочность баланса.
Небольшие и средние управляющие по-прежнему сталкиваются с длительными и сложными процессами фандрайзинга. Это отражает не нехватку капитала, а низкую терпимость к риску исполнения. Инвесторы не выражают возобновившуюся веру в европейскую недвижимость как в класс активов. Они выражают доверие конкретным платформам, способным управлять давлением рефинансирования, регуляторной сложностью и более длительными сроками владения.
Стабильность разблокировала капитал раньше возвращения сделок
То, что в конечном итоге изменило поведение инвесторов, было не ожидание более дешёвых денег, а стабилизация предпосылок финансирования. В период с 2022 по 2024 год европейский рынок недвижимости страдал не столько от высоких процентных ставок, сколько от их непредсказуемости. Быстрая переоценка подрывала андеррайтинг, расширяла разрывы между ценами покупателей и продавцов и осложняла принятие решений инвестиционными комитетами даже там, где активы казались привлекательно оценёнными.
К 2025 году стоимость заимствований оставалась высокой, но ожидания стабилизировались. Кредиторы стали действовать более последовательно, разрывы в оценках сузились, а андеррайтинг вновь обрёл доверие. Это позволило инвесторам утверждать обязательства, даже несмотря на сдержанные объёмы сделок. Фандрайзинг оживился первым, отражая убеждённость в том, что самая дестабилизирующая фаза переоценки уже пройдена.
Оппортунистические стратегии двинулись первыми
Структура привлечённого в Европе капитала показывает, где уверенность наиболее сильна. Оппортунистические и value-add стратегии привлекли наибольшую долю новых обязательств, отражая мнение о том, что переоценка создала возможности, но лишь в отдельных сегментах рынка.
Дистресс в Европе носит не системный, а неравномерный характер. Вторичные офисы, активы с высоким объёмом капитальных затрат на повышение энергоэффективности и объекты, приближающиеся к «обрывам» рефинансирования, остаются под давлением, создавая точки входа для хорошо капитализированных покупателей. В то же время логистика, арендное жильё, студенческие резиденции и отдельные гостиничные активы продолжают выигрывать от структурного дефицита предложения и устойчивого спроса.
Инвесторы не делают ставку на широкое восстановление рынка. Они поддерживают управляющих, способных работать в фрагментированной среде и оценивать риск по каждому активу отдельно, а не полагаться на циклический подъём.
Регулирование стало фактором оценки
В отличие от предыдущих циклов, перезапуск европейской недвижимости неотделим от регулирования. Стандарты энергоэффективности и требования устойчивости теперь напрямую влияют на оценки, доступность финансирования и ликвидность при выходе.
Здания, которые реалистично не могут соответствовать будущим порогам эффективности, сталкиваются с более высокими капитальными затратами, ограниченным интересом кредиторов и устойчивыми дисконтами в оценке. Поэтому фонды, специализирующиеся на модернизации, репозиционировании или приобретении уже соответствующих требованиям объектов, привлекают повышенное внимание инвесторов. Для европейских limited partners устойчивость сместилась из плоскости политических предпочтений в категорию балансового риска.
Цифровая инфраструктура привлекла капитал в недвижимость
Ещё одним драйвером восстановления фандрайзинга в Европе стало расширение того, что инвесторы сегодня относят к недвижимости. Дата-центры, волоконно-оптические сети и связанные с ними цифровые инфраструктурные активы всё чаще включаются в недвижимые аллокации, а не рассматриваются как чистая инфраструктура.
Европейский курс на суверенитет данных, облачные мощности и инфраструктуру, готовую к ИИ, поддержал крупные привлечения капитала в этом сегменте. Для инвесторов, осторожных в отношении традиционных офисов, но по-прежнему ориентированных на реальные активы, цифровая инфраструктура предлагает долгосрочный спрос, контрактные доходы и стратегическую значимость. Её рост расширил воронку капитала, направляемого в европейскую недвижимость, в момент, когда классические коммерческие сегменты остаются под давлением.
Дисциплина ликвидности изменила поведение инвесторов
Менее заметным, но решающим фактором роста фандрайзинга стало возобновившееся внимание к дисциплине ликвидности. После нескольких лет напряжения на частных рынках европейские инвесторы стали значительно более скептичными к структурам, которые обещают гибкость, но не способны её обеспечить.
Традиционные закрытые фонды недвижимости, несмотря на длинные горизонты, предлагают ясность. Инвесторы могут оценить уровень заёмного финансирования, риски рефинансирования, темпы размещения капитала и предпосылки выхода, не полагаясь на оптимистичные нарративы ликвидности. По мере снижения волатильности оценок эта прозрачность позволила недвижимости вновь войти в институциональные портфельные модели как контролируемая долгосрочная аллокация, а не как история роста.
Что на самом деле означает восстановление
Восстановление привлечения средств в Европе не означает возвращения к агрессивному принятию риска. Оно отражает рынок, который принял более медленные выходы, более высокую стоимость рефинансирования и более жёсткое регулирование как постоянные характеристики. Капитал возвращается не потому, что условия резко улучшились, а потому, что инвесторы считают границы риска теперь видимыми.
Настоящее испытание ещё впереди. Если объёмы сделок восстановятся в 2026 году, капитал, привлечённый за последний год, станет основой новой фазы приобретений, сформированной регулированием и дисциплиной баланса. Если же давление рефинансирования сохранится и выходы останутся ограниченными, фандрайзинг может продолжаться, но только для управляющих, способных работать с терпением, гибкостью и глубоким операционным контролем. Европейский рынок недвижимости не возродился. Он вошёл в более избирательную и условную фазу, в которой капитал снова готов действовать, но только на условиях, которые он может полностью обосновать.
