Когда ипотечные кредиторы в США оценивают финансовое положение заёмщика, один вопрос долгое время проводил жёсткую границу между приемлемым и неприемлемым капиталом: можно ли признать актив, не продавая его заранее? В течение многих лет криптовалюты находились по другую сторону этой границы — их считали волатильными, спекулятивными и операционно сложными для андеррайтинга. Теперь эта граница начинает смещаться.
С февраля 2026 года Newrez, один из крупнейших ипотечных кредиторов США, планирует учитывать определённые криптовалютные активы при рассмотрении ипотечных заявок. Биткойн, Ethereum и отдельные стейблкоины, привязанные к доллару, смогут включаться в финансовый профиль заёмщика без требования продавать активы.
Для заёмщиков, накопивших значительную часть своего чистого капитала в криптовалютах, а не в акциях или недвижимости, это изменение связано не столько с новизной, сколько с доступом. Продажа цифровых активов для получения ипотеки может повлечь налоговые обязательства, вынудить инвесторов выйти из долгосрочных позиций или зафиксировать цену в неподходящий момент. Подход Newrez призван устранить эту трение, сохраняя при этом базовую дисциплину ипотечного кредитования: проверяемые активы, предсказуемые платежи и контролируемый риск.
Что предлагает Newrez — и чего не предлагает
Несмотря на заголовки о «криптоипотеках», сама программа намеренно ограничена. Newrez не разрешает покупку жилья за биткойн и не предлагает кредиты, номинированные в криптовалютах. Ежемесячные платежи, проценты и расходы на закрытие сделки остаются строго в долларах США, а заёмщики не закладывают криптоактивы в традиционном смысле.
Вместо этого криптовалютные активы могут учитываться в процессе андеррайтинга — по логике, схожей с тем, как кредиторы уже рассматривают брокерские счета или другие финансовые активы. Политика будет применяться в рамках неагентских ипотечных продуктов серии Smart Series от Newrez, которые находятся вне системы, поддерживаемой Fannie Mae и Freddie Mac. Это различие принципиально. Неагентские кредиты дают кредиторам большую гибкость в оценке активов и доходов, но обычно сопровождаются более высокими ставками, расширенной документацией и более жёстким контролем риска. Речь идёт о контролируемой корректировке внутри сегмента, рассчитанного на сложные случаи, а не о переписывании общих правил ипотечного рынка США.
Почему момент имеет значение
Решение принято в период, когда доступность жилья на рынке США остаётся напряжённой. При фиксированных ставках на 30 лет, всё ещё превышающих 6 процентов, первоначальный взнос и подтверждённые резервы играют гораздо более важную роль в определении платёжеспособности, чем в эпоху сверхдешёвого кредита. Расширение перечня допустимых активов позволяет кредиторам одобрять финансово сильных заёмщиков, не ослабляя кредитные стандарты и не растягивая коэффициенты долговой нагрузки.
Руководители Newrez рассматривают этот шаг как ответ на структурные изменения в балансах домохозяйств. Владение криптовалютами больше не является маргинальным, особенно среди молодых профессионалов и предпринимателей, входящих в ключевой возраст покупки жилья с капиталом, сосредоточенным вне традиционных сбережений или фондовых портфелей. Для кредиторов, конкурирующих на насыщенном рынке, игнорирование этого пула активов всё меньше похоже на осторожность и всё больше — на стратегическое слепое пятно.
Как криптовалюты, вероятно, будут учитываться при андеррайтинге
Признание не означает равенства. Криптовалюты по своей природе волатильны, и эта волатильность определит, как именно они будут учитываться. На практике криптоактивы, вероятно, будут подтверждаться через регулируемые платформы или кастодианов, учитываться с дисконтом по сравнению с наличными или традиционными ценными бумагами и ограничиваться по объёму, который можно зачесть в требования по резервам или квалификации. Заёмщику с 300 000 долларов в биткойне (≈ 258 000 евро) не стоит ожидать такого же отношения, как к 300 000 долларам наличными, и даже стейблкоины, привязанные к доллару, вряд ли будут засчитываться один к одному.
Это отражает более широкую логику андеррайтинга, уже существующую в ипотечном финансировании. Активы, стоимость которых может резко колебаться или которые сталкиваются с ограничениями ликвидности в стрессовых условиях, оцениваются консервативно. Цель состоит не в устранении риска криптовалют, а в его количественной оценке таким образом, чтобы он вписывался в ипотечные модели риска, а не оставался полностью за их пределами.
Сигналы экспертов: осторожная интеграция, а не прыжок веры
Руководство Newrez называет инициативу эволюцией, а не нарушением устоявшихся правил. По их мнению, с ростом институционального участия на крипторынках кредиторы больше не могут рассматривать цифровые активы как неформальный или неквантифицируемый капитал. В то же время риски хорошо известны. Резкие ценовые колебания, регуляторная неопределённость и вопросы ликвидности в периоды рыночного стресса ограничивают степень проникновения криптовалют в массовое ипотечное кредитование.
Наблюдатели отрасли отмечают, что размещение программы в сегменте неагентского кредитования отражает эту осторожность. Это позволяет Newrez учитывать криптоактивы, не перекладывая риски на государственно поддерживаемые системы, рынки секьюритизации или консервативных инвесторов, не готовых их оценивать. По сути, криптовалюты допускаются, но не принимаются безоговорочно.
Почему Newrez может идти первой — и что изменится дальше
Масштаб и структура имеют значение. Newrez входит в число крупнейших ипотечных кредиторов США по объёму выдач, что придаёт любым изменениям в андеррайтинге практическое, а не символическое значение. Внедряя политику в рамках собственной линейки продуктов, а не дожидаясь более широкого регуляторного согласования, компания может протестировать спрос, отслеживать результаты и корректировать стандарты, не подвергая риску всю систему.
Для заёмщиков со значительными цифровыми активами немедленным преимуществом становится выбор. Криптовалюту больше не нужно продавать лишь для того, чтобы её признали. Для ипотечной системы изменение более тонкое, но потенциально более важное: цифровые активы переосмысливаются как учитываемый капитал — несовершенный, дисконтированный и строго контролируемый. При этом базовая логика ипотечного кредитования остаётся неизменной. Доходы по-прежнему должны быть проверяемыми, платежи — доступными, а риск — корректно оценённым.
Эксперимент Newrez не превращает криптовалюту в залог по недвижимости. Он проверяет, можно ли оценивать современные балансы — всё чаще разделённые между традиционными и цифровыми активами — без принуждения заёмщиков к ненужной ликвидации. Если это сработает, может тихо измениться само понимание того, что считается капиталом в системе жилищного финансирования США — не за счёт изменения правил, а за счёт изменения того, что признаётся значимым.
