Жилищный кризис в Европе вышел за рамки социальной проблемы или вопроса муниципального планирования и теперь рассматривается как структурный экономический риск. Когда работники не могут позволить себе жить там, где создаются рабочие места, рынки труда сжимаются, производительность страдает, а политическое давление растёт. Именно в этом контексте Европейская комиссия в декабре 2025 года представила свой первый Европейский план доступного жилья, что означает сдвиг в том, как жильё осмысливается на европейском уровне. Вместо обещания единого решения план определяет масштаб проблемы, называет финансовый разрыв и описывает регуляторные и финансовые инструменты, которыми Брюссель может реалистично пользоваться для влияния на ситуацию в государствах-членах.
Цифры, которые заставили Брюссель действовать
Оценка Комиссии прямолинейна. Цены на жильё в ЕС выросли примерно на 50–60 процентов с 2013 года, тогда как арендные ставки увеличились примерно на 20 процентов, несмотря на то что реальные доходы отставали. В то же время жилищное строительство резко замедлилось с 2021 года, а значительная часть существующего жилищного фонда остаётся недоиспользованной или пустует, особенно в регионах с высокой долей спекулятивного владения или демографическим спадом. В результате возникает структурное несоответствие: спрос концентрируется в динамичных городских рынках труда, тогда как предложение ограничено узкими местами в планировании, лимитами финансирования и медленными строительными мощностями.
В центре плана — цифра, которая заново формулирует дискуссию: Европе необходимо более двух миллионов новых домов в год только для того, чтобы соответствовать демографическому и экономическому спросу, что означает дефицит примерно в 650 000 домов ежегодно по сравнению с текущим объёмом строительства. Комиссия оценивает, что закрытие этого разрыва может потребовать дополнительных инвестиций порядка 150 млрд евро в год. Эта цифра — не риторический приём. Это сигнал политикам и инвесторам о том, что жилищный кризис не является маргинальным и не может быть решён лишь местными субсидиями или реформами зонирования. Это макроэкономическая проблема, требующая финансирования индустриального масштаба, ускоренных разрешительных процедур, новых строительных технологий и более эффективного использования существующего фонда.
Что ЕС может изменить и чего не может
Поскольку жилищная политика остаётся в основном национальной и местной компетенцией, ЕС не вводит контроль арендных ставок или строительные квоты. Вместо этого он действует там, где у него есть рычаги. Один из таких рычагов — регулирование. План вводит понятие «территорий с напряжённым рынком жилья» и стремится прояснить, какие соразмерные меры власти могут законно принимать на таких рынках, включая более жёсткие инструменты для регулирования краткосрочной аренды там, где туристические платформы существенно сократили предложение долгосрочного жилья. Это не общеевропейский запрет на платформы краткосрочной аренды, а правовая поддержка городов, желающих вмешаться без постоянных судебных разбирательств или политического тупика.
Другой чувствительный вопрос — пустующее жильё. В течение многих лет пустые дома в ряде стран были политически неприкасаемыми, рассматриваясь либо как частное дело, либо как слишком спорная тема. Признавая недоиспользование жилищного фонда частью проблемы доступности, Брюссель переводит пустоты в разряд переменных публичной политики, а не идеологического поля боя. Это открывает путь для стимулов, налогообложения или регуляторных мер, направленных на возвращение пустующих объектов в использование, особенно в городских рынках с высоким давлением.
Как Брюссель намерен мобилизовать инвестиции в жильё
Финансовая часть плана опирается на Группу Европейского инвестиционного банка, которая намерена увеличить инвестиции в жилищный сектор примерно до 6 млрд евро в 2026 году, сосредоточившись на новом строительстве, реновации и инновациях. Наряду с этим инициатива Housing TechEU в объёме 400 млн евро поддержит индустриализированные методы строительства, новые материалы и цифровые процессы, призванные снизить затраты и ускорить реализацию проектов.
Более структурно Брюссель и ЕИБ работают над панъевропейской инвестиционной платформой, призванной связать институциональный капитал с жилищными проектами и стандартизировать финансирование, развитие и мониторинг доступного жилья через границы. Амбиция — сделать доступное жильё понятным и инвестируемым в крупном масштабе, так же как возобновляемая энергетика стала массовым классом активов за последнее десятилетие.
Города поддерживают стратегию, но предупреждают о рисках реализации
Города в целом приветствуют план, поскольку именно там кризис наиболее заметен. Рост бездомности, переполненные арендные квартиры, нехватка работников в ключевых услугах и нарастающее политическое недовольство жителей, вытесненных из собственных районов, сделали жильё центральной городской проблемой. В то же время городские власти сохраняют осторожность. Многое будет зависеть от того, как будут определены «территории напряжения», насколько быстро заработают новые правовые инструменты и дойдут ли деньги до проектов на местах, а не застрянут в политических рамках и пилотных программах.
Социальные организации и защитники жилищных прав также в целом поддерживают признание жилья фундаментальным правом и социальным стабилизатором, однако некоторые считают, что план всё ещё слишком сильно опирается на рыночные механизмы и недостаточно — на прямое государственное строительство. Это напряжение, вероятно, будет формировать политические дебаты о жилье в ближайшие годы, особенно на фоне выборов в нескольких крупных государствах-членах.
Итоговая перспектива
Глубинное значение Плана доступного жилья состоит не в том, чтобы одномоментно устранить дефицит жилья в Европе, а в изменении уровня, на котором рассматривается проблема. Жильё больше не воспринимается как второстепенный социальный вопрос, а как ключевой фактор экономического функционирования, мобильности труда и социальной сплочённости Европы. Назвав масштаб инвестиционного разрыва, легитимировав вмешательство в пустующее жильё и краткосрочную аренду и мобилизовав европейские финансовые институты, Брюссель пытается превратить фрагментированную локальную кризисную ситуацию в координированный европейский экономический проект.
Превратится ли это в строительные краны на горизонтах городов и ключи в руках людей, будет зависеть гораздо больше от реализации, чем от стратегии. Но политически и экономически сдвиг уже произошёл. Жильё оказалось в центре европейской повестки — не как моральное дополнение, а как инфраструктура.
