В 2025 году покупка недвижимости в Европе без гражданства по-прежнему юридически возможна в большинстве стран, однако правила игры изменились. Политическое давление, связанное с доступностью жилья, сворачивание программ «золотых виз» и ужесточение налогообложения иностранных покупателей меняют спрос и условия доступа по всему континенту. Для неграждан ключевое различие предельно ясно: владение недвижимостью дает только право собственности. Оно не предоставляет автоматически права на постоянное проживание в стране. Вид на жительство и гражданство остаются отдельными юридическими процессами, регулируемыми иммиграционным правом, а не законодательством о недвижимости.
Несмотря на эти изменения, Европа по-прежнему предлагает широкий спектр рынков, где неграждане могут свободно покупать недвижимость — от высоколиквидных столиц до еще слаборазвитых прибрежных регионов. В 2025 году эти рынки различаются уже не только по цене, но прежде всего по уровню правовой защищенности, политической стабильности, регулированию аренды и долгосрочному политическому курсу.
Греция: собственность все еще связана с проживанием
Греция остается самым наглядным примером страны, где владение недвижимостью по-прежнему может напрямую быть связано с получением права на проживание. Иностранцы могут покупать недвижимость практически на всей территории страны, за исключением отдельных приграничных зон, где требуются дополнительные разрешения. В остальном права собственности неграждан равны правам граждан Греции. Изменилась стоимость входа через программу «золотой визы». В 2025 году минимальный инвестиционный порог в зонах повышенного спроса, таких как центр Афин, Салоники, Миконос и Санторини, достигает 800 000 евро. В большинстве других регионов порог составляет 400 000 евро при строгих требованиях к площади и структуре объекта. Прежний входной уровень 250 000 евро сохранился только в узко определенных проектах реконструкции.
Средние цены на квартиры в Афинах сейчас составляют около 2 580 евро за квадратный метр, в престижных районах превышают 4 000 евро, а на Афинской Ривьере превышают 5 000 евро. Национальный рост цен продолжается темпами около семи процентов в год. Греция остается привлекательной для неграждан благодаря сочетанию доступа к праву собственности, реальному маршруту к шенгенскому виду на жительство, сильному туристическому спросу на аренду и широкой международной базе покупателей. Риск очевиден: окно доступности быстро сокращается по мере того, как пороги по визам растут быстрее доходов.
Португалия: собственность открыта, проживание отделено
Португалия остается полностью открытой для неграждан с точки зрения права собственности, но четко отделила недвижимость от иммиграции. Недвижимость больше не дает права на получение португальской «золотой визы», которая теперь ограничена инвестициями в фонды и отдельные финансовые инструменты. Иностранные физические лица и компании по-прежнему могут свободно приобретать объекты, а правовая система остается одной из самых прозрачных в Южной Европе.
В 2025 году средние национальные цены находятся в диапазоне 2 700–2 735 евро за квадратный метр. Лиссабон торгуется выше 3 800 евро, тогда как Алгарве колеблется примерно между 3 400 и 4 400 евро в зависимости от локации и типа недвижимости. Несмотря на прекращение программы виз через недвижимость, цены продолжили расти из-за хронического дефицита жилья и устойчивого международного спроса на образ жизни. Португалия по-прежнему привлекает своей инфраструктурой, системой здравоохранения и сильными арендными рынками. Основная неопределенность сместилась от иммиграционных правил к налогообложению и регулированию аренды, особенно в зонах краткосрочной туристической аренды.
Франция: полные права собственности для неграждан
Франция предлагает одну из самых прозрачных правовых систем для неграждан в Европе. Ограничений по национальности при покупке жилой или коммерческой недвижимости не существует. Иностранные покупатели получают полное право собственности наравне с гражданами Франции. Визовые правила влияют лишь на срок физического пребывания в стране для нерезидентов ЕС.
В 2025 году средние цены на жилье по Франции составляют примерно 2 900–3 000 евро за квадратный метр, тогда как Париж в среднем достигает около 9 500 евро, а в престижных районах значительно выше. После снижения объемов сделок в 2023 году и начале 2024 года рынок стабилизировался в 2025 году по мере улучшения условий финансирования. Франция остается привлекательной для неграждан благодаря исключительно высокой правовой защищенности, глубокой рыночной ликвидности и сильному профилю долгосрочного сохранения капитала. Компромисс заключается в издержках: нотариальные сборы и налоги на передачу права собственности обычно добавляют от семи до девяти процентов к цене покупки.
Италия: широкий доступ и большой диапазон цен
Италия остается одним из самых доступных крупных рынков для иностранных покупателей. Граждане ЕС не сталкиваются ни с какими ограничениями, а большинство неграждан может покупать по принципу взаимности, который распространяется, в том числе, на покупателей из США и Великобритании. Для сделки не требуется ни резидентский статус, ни гражданство.
В 2025 году средняя цена по стране составляет около 2 135 евро за квадратный метр, а на вторичном рынке — ближе к 1 800–1 820. Милан превышает 5 400 евро за квадратный метр, тогда как южные регионы предлагают одни из самых низких точек входа в Западной Европе: Апулия около 1 400 евро, Сицилия примерно 1 160 евро. Италия привлекательна благодаря региональному разнообразию цен, сильному международному спросу на жилье для жизни и налоговым стимулам для состоятельных лиц, переносящих свой налоговый резидентский статус в страну. Основным риском остается административная сложность, особенно для старых объектов, где зонирование, разрешения на реконструкцию и охранный статус требуют тщательных юридических проверок.
Кипр: рынок ЕС среднего ценового уровня с вариантами резидентства
Кипр занимает промежуточное положение между Западной Европой и развивающимися рынками Средиземноморья. Граждане ЕС могут покупать без ограничений, тогда как неграждане, как правило, нуждаются в государственном разрешении и обычно ограничены максимум двумя жилыми объектами. Кипр также предлагает постоянный вид на жительство через инвестиции в новостройки с минимальным порогом 300 000 евро.
В 2025 году средние цены на жилье составляют примерно 2 600–2 700 евро за квадратный метр, с более высокими значениями в Лимасоле, Никосии и основных прибрежных зонах. Кипр продолжает привлекать неграждан благодаря англоязычной правовой среде, благоприятной налоговой системе для бизнеса и структурированному пути к резидентству, связанному с недвижимостью. Главным красным флагом остается Северный Кипр, где неурегулированные имущественные претензии, связанные с землей до 1974 года, создают серьезные юридические риски для иностранных покупателей.
Черногория: один из самых открытых не-евросоюзных рынков Европы
Черногория, хотя и не является членом ЕС, стала одним из самых открытых европейских рынков для неграждан. Иностранцы могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость практически на тех же условиях, что и местные жители. Только некоторые категории земли требуют оформления через местную компанию. Право собственности может поддерживать получение временного вида на жительство, но не дает прямого пути к гражданству.
В 2025 году средние цены на побережье составляют около 2 450 евро за квадратный метр, тогда как столица Подгорица держится ближе к 1 700–1 800 евро. В отдельных прибрежных микрорынках в 2024–2025 годах рост достигал почти тридцати процентов в год. Черногория привлекает покупателей сравнительно низкими ценами, сильным туристическим спросом на аренду и долгосрочным нарративом возможного вступления в ЕС. Слабым местом остаются прозрачность рынка и последовательность градостроительной политики, которые все еще отстают от стандартов стран ядра ЕС.
Испания: открытый рынок с растущим политическим риском
Испания, хотя в 2025 году формально остается открытой для иностранных покупателей, стала самым политически рискованным крупным рынком Европы для неграждан. Покупки нерезидентами продолжаются в Андалусии, Валенсии, на Балеарских и Канарских островах. Одновременно правительство предложило стопроцентный налоговый надбавочный сбор на покупки, совершаемые нерезидентами из стран вне ЕС, и открыто обсуждает ограничения собственности в регионах с высоким давлением на рынок. Хотя не все меры уже введены, неопределенность уже влияет на поведение инвесторов.
Средние цены по стране сейчас находятся в диапазоне 2 090–2 500 евро за квадратный метр. Провинция Малага превышает 4 000 евро, а элитные локации на Балеарах достигают 5 000–8 500 евро и выше. Испания по-прежнему привлекает ликвидностью, сильными арендными показателями и непревзойденной привлекательностью образа жизни, но теперь несет прямой риск регуляторного вмешательства.
Что это означает для покупателей без гражданства
Европейский рынок недвижимости для неграждан в 2025 году определяется тремя структурными сдвигами. Право собственности остается в целом доступным, но иммиграционные привилегии, связанные с недвижимостью, исчезают. Регуляторный риск стал не менее значимым, чем ценовой риск, что особенно наглядно демонстрирует Испания. В то же время ценовая дифференциация между регионами усиливается, формируя фрагментированную мозаику политических, правовых и оценочных режимов по всему континенту.
Для покупателей без гражданства успешная стратегия теперь зависит от четкого разделения прав собственности и прав на проживание, стресс-тестирования инвестиций с учетом местного политического климата и планирования совокупных транзакционных издержек, которые обычно добавляют от десяти до пятнадцати процентов к цене покупки. Европа остается открытой для иностранного владения недвижимостью. Завершилось лишь предположение о том, что покупка объекта автоматически дает долгосрочное законное присутствие.
