Европейский рынок жилой недвижимости в 2025 году вступил в период обновлённой стабильности, и институциональные инвесторы теперь получили более понятный инструмент для мониторинга его динамики. INREV, Европейская ассоциация инвесторов в незарегистрированные фонды недвижимости, представила INREV Living Fund Index — первый специализированный индекс, фиксирующий доходность арендного жилья, студенческих общежитий, жилья для пожилых людей и новых форматов проживания, таких как аренда односемейных домов и гибкие модели проживания.
Запуск индекса закрывает давний пробел. Несмотря на то что жилой сектор в последние годы стал крупнейшим сегментом европейского рынка недвижимости, ему недоставало единой точки отсчёта для измерения доходности. Сейчас, когда рынок выходит из двухлетней коррекции, вызванной ростом ставок, инвесторы ищут большую прозрачность, чтобы понимать, где стабилизируются доходы и какие стратегии показывают лучшую динамику.
Что включает новый индекс
INREV Living Fund Index объединяет 41 некотируемый фонд с общим объёмом активов 60,4 млрд евро. Его историческая база данных начинается с 2001 года и охватывает несколько рыночных циклов — от периода быстрого роста арендных ставок до сжатия оценок и демографических изменений. Для пенсионных фондов и страховых компаний с крупными жилыми портфелями доступ к сопоставимым и долгосрочным данным является серьёзным шагом вперёд.
Индекс отслеживает квартальную доходность чистой стоимости активов и разбивает результаты по типам стратегий и подсекторам: жилой фонд, студенческое жильё, жильё для пожилых людей. Это даёт более чёткую картину того, как разные профили риска реагируют на изменение рыночной конъюнктуры.
III квартал 2025 года: первые признаки стабилизации
Стартовые данные за третий квартал 2025 года показывают, что сектор вышел на более сбалансированную фазу после нескольких волатильных периодов. Индекс зафиксировал совокупную доходность 1,8 процента, по сравнению с 1,9 процента во втором квартале. Хотя изменение незначительное, оно указывает, что темпы снижения оценок замедлились по сравнению с 2023 годом и началом 2024-го.
Основным драйвером остаётся рост арендных ставок. По всей Европе дефицит жилья, привязка арендных формул к уровню зарплат и демографическое давление обеспечивают устойчивый спрос со стороны арендаторов. Из-за высокой стоимости финансирования и строгих градостроительных норм девелоперская активность остаётся ограниченной, а уровень вакантности — низким в большинстве крупных городов.
Северная Европа остаётся лидером
Среди наиболее успешных регионов — Нидерланды и широкий североевропейский рынок. Фонды, ориентированные на Нидерланды, показали доходность 2,4 процента за квартал, что объясняется высоким спросом, ограниченным объемом нового строительства и практически полной занятостью как в регулируемом, так и в свободном арендуемом сегменте.
Сильная представленность Нидерландов в индексе подчёркивает, насколько концентрировался институциональный капитал в рынках с ограниченным предложением. Эта динамика смягчает влияние высоких ставок и поддерживает стабильные денежные потоки для консервативных инвесторов.
Core-стратегии опережают Value-add
Core-фонды жилья показали доходность 1,9 процента, превысив value-add-стратегии, более подверженные рискам рефинансирования, росту стоимости капитальных расходов и задержкам в строительстве. За последние 18 месяцев многие управляющие переключились на менее рискованные портфели, и индекс подтверждает, что инвесторы продолжают выбирать стабильность, прогнозируемые арендные поступления и низкое кредитное плечо.
Value-add остаётся привлекательным направлением для среднесрочной репозиции активов, но высокие долговые расходы снижают доходность объектов, требующих ремонта или рефинансирования.
Студенческое жильё: высокий спрос, мягче оценки
Студенческое жильё показало 0,9 процента, более слабый, но положительный квартальный результат. Операторы по всей Европе фиксируют почти полную заполняемость и ожидают дальнейшего роста арендных ставок. В Великобритании, Нидерландах, Испании и Польше институциональные владельцы прогнозируют повышение аренды примерно на 4 процента в следующем учебном году.
Несмотря на стабильный спрос, сегмент пережил более заметную корректировку оценок после периода быстрого расширения и роста операционных расходов. Снижение индекса отражает именно рыночное перераспределение, а не ухудшение фундаментальных показателей.
Новые форматы привлекают институциональный интерес
Индекс также подчёркивает растущий интерес институциональных инвесторов к новым форматам жилья, включая аренду односемейных домов, flex living и концепции для пожилых людей. Эти форматы обеспечивают диверсификацию и масштабируемые источники дохода, соответствующие долгосрочным обязательствам пенсионных фондов и страховщиков.
Хотя объёмы пока меньше, эти сегменты быстро растут и, вероятно, займут большую долю индекса со временем.
Прозрачность и дисциплина рынка
Одним из ключевых преимуществ индекса является повышение прозрачности в секторе, который быстро рос, но долгое время оставался без единых ориентиров. Теперь инвесторы могут видеть, насколько их портфели опережают или отстают от рынка, сравнивать регионы и анализировать разницу между core- и value-add-подходами.
Для управляющих фондов индекс создаёт более строгие рамки оценки эффективности. Он может повлиять на структуру комиссий, уровни риска и стратегии привлечения капитала, так как инвесторы всё чаще используют этот индекс как эталон.
Дефицит жилья поддерживает устойчивость
Хроническая нехватка жилья в Европе остаётся главным фактором устойчивости сектора. Девелоперы продолжают сталкиваться с высокими строительными расходами, дефицитом земли и строгими регуляциями, в то время как спрос в крупных городах растёт. В результате жилой сектор за последние годы превзошёл офисы, ритейл и ряд альтернативных сегментов в условиях повышения ставок.
Офисы всё ещё испытывают последствия гибридной работы, ритейл стабилизируется медленно, а логистика адаптируется после нескольких лет взрывного роста. Жилая недвижимость, напротив, выигрывает от стабильной занятости и арендных ставок, привязанных к инфляции.
Что дальше
Запуск INREV Living Fund Index стал стратегическим событием для европейского рынка жилой недвижимости. Поскольку данные начала 2025 года показывают стабилизацию и умеренный рост, индекс становится ключевым инструментом для инвесторов, работающих в сложных условиях высоких ставок, ограниченного предложения и устойчивого давления на аренду.
Ожидаемое снижение процентных ставок в ближайшие кварталы может улучшить условия финансирования. Сильный спрос, ограниченное предложение и устойчивые доходные характеристики указывают на то, что жилые стратегии продолжат опережать многие коммерческие сегменты.
