В 2026 году владельцев недвижимости в Европе и США ждёт тихий, но значительный поворот. Ряд утверждённых законодательных изменений повлияет на то, как дома будут ремонтироваться, отапливаться, сдаватьcя в аренду и страховаться. По отдельности эти меры не выглядят радикальными, однако вместе они формируют постепенное ужесточение жилищной политики. Цель — сделать жилищную систему более эффективной, прозрачной и ответственной.
Европа: от цели к обязательству
Директива о энергетической эффективности зданий (ЕС) 2024/1275 — главный документ, касающийся европейских домовладельцев. Все государства-члены должны имплементировать её в национальное законодательство до 29 мая 2026 года. Она определяет, как страны будут сокращать выбросы и потребление энергии в строительном секторе в течение следующего десятилетия.
Каждая страна должна подготовить дорожную карту реновации всего жилищного фонда и гарантировать, что к 2030 году все дома достигнут минимального уровня энергоэффективности. С 2026 года все новые общественные и коммерческие здания площадью более 250 м² должны будут оснащаться солнечными панелями, а субсидии на газовые и дизельные котлы постепенно отменяются.
Домовладельцы, планирующие модернизацию в 2026 году, должны будут получать новые энергетические сертификаты. Доступ к займам и грантам на реновацию — покрывающим от 40 до 70 процентов расходов — будет зависеть от соответствия новым требованиям. В большинстве стран ЕС замена старой системы отопления на тепловой насос стоит от 14 000 до 38 000 евро.
Германия: муниципальные тепловые карты
В Германии подход основан на локальном планировании. Согласно Закону о тепловом планировании и декарбонизации теплосетей, все крупные муниципалитеты обязаны до 1 июля 2026 года представить муниципальный тепловой план. В нём будет указано, какие районы подключаются к возобновляемому централизованному отоплению, а какие используют индивидуальные системы, например тепловые насосы.
После утверждения плана любая новая или заменяемая отопительная установка должна обеспечивать минимум 65 процентов энергии из возобновляемых источников. Установка газовых котлов разрешена до этого срока, но в дальнейшем будет запрещена. Государственная программа BEG продолжит выдавать гранты до 20 000 евро, облегчая переход для домохозяйств.
Франция: энергетические классы и регистрация аренды Airbnb
Франция давно служит испытательным полигоном для жилищных реформ. В 2026 году вступят в силу два ключевых изменения.
Во-первых, пересматривается диагностика энергетической эффективности (DPE). С 1 января 2026 года коэффициент пересчёта электроэнергии снизится с 2,3 до 1,9, что отражает более «зелёный» энергетический баланс страны. Это улучшит рейтинг многих квартир с электрическим отоплением и позволит вывести часть объектов из запрещённых категорий «F» и «G».
С 20 мая 2026 года все краткосрочные аренды будут подлежать регистрации в новой онлайн-системе. Цель — объединить муниципальные базы данных и повысить прозрачность налогообложения. Лимиты доходов составят 15 000 евро в год для неклассифицированных и 77 700 евро для классифицированных объектов. Владельцы, превышающие эти суммы, обязаны декларировать весь доход.
Испания: расширение контроля арендных ставок
Испанский Закон о жилье №12/2023 продолжает внедряться по всей стране, и к 2026 году больше регионов присоединятся к системе контроля аренды. Местные власти смогут объявлять «зоны с напряжённым рынком жилья», где ставки ограничиваются по государственному индексу аренды.
Барселона уже применяет эти ограничения, а Валенсия и Балеарские острова присоединятся в 2026 году. Здесь арендная плата для новых договоров должна соответствовать цене предыдущего жильца или официальному индексу. В Барселоне базовые ставки колеблются от 14 до 17 евро за м², то есть 50-метровая квартира обходится примерно в 800 евро в месяц. За нарушения предусмотрены штрафы до 90 000 евро.
Эти меры направлены на стабилизацию арендных цен и повышение прозрачности рынка.
Северная Европа: энергоэффективность как стандарт
В Северной Европе вступают в силу более строгие правила строительства и продажи недвижимости. Согласно Строительному кодексу 2026 года в Нидерландах, все новые дома должны иметь энергетический класс A+++, а новые подключения к газу будут запрещены с 1 января 2026 года.
В Италии ожидается вступление в силу Декрета «Зелёные дома» (Decreto Case Green) к середине 2026 года, который сделает действующие энергетические сертификаты обязательными при каждой продаже недвижимости. Нотариусы должны будут проверять документы до регистрации права собственности, что сделает сертификат таким же важным, как сам акт.
Великобритания: справедливые аренды и регистрация краткосрочных съёмов
Закон о реформе лизинга и фрихолда 2024 года полностью вступит в силу в 2026 году, отменив надбавку за «marriage value», увеличивавшую стоимость продления коротких лизингов. Вводится фиксированное продление на 990 лет, что, по оценкам юристов, позволит владельцам с договорами менее 80 лет сэкономить от 20 до 40 процентов.
В Англии появится национальный реестр краткосрочной аренды. Объекты, сдаваемые менее чем на 90 дней в год, подлежат обязательной регистрации и проверке безопасности. Муниципалитеты смогут требовать разрешение на переоборудование жилья под туристические апартаменты, при этом регистрационный сбор составит от 50 до 300 фунтов (≈ 58–350 евро). Реформа направлена на повышение прозрачности и защиту прав собственников.
США: стабильные стимулы на фоне региональных изменений
Федеральные программы поддержки в США останутся неизменными до 2026 года.
Кредит на улучшение жилья (§25C) компенсирует 30% допустимых расходов, до 3 200 долларов (≈ 2 950 евро) в год, на утепление, замену окон, водонагревателей и тепловых насосов.
Кредит на чистую энергию (§25D) покрывает 30% стоимости солнечных, аккумуляторных и геотермальных систем до 2032 года. Например, солнечная установка мощностью 7 кВт стоимостью 21 000 долларов (≈ 19 400 евро) даёт налоговую льготу около 6 300 долларов (≈ 5 800 евро) до вычетов по программам штатов.
На уровне штатов законопроект Сената Калифорнии №79 упростит строительство многоквартирных домов рядом со станциями с 1 июля 2026 года, а Северная Каролина повысит средние страховые тарифы на жильё примерно на 15% к середине 2026 года.
Тихий переломный момент
В целом, эти изменения не перевернут рынок собственности мгновенно, но зададут более чёткий вектор жилищной политики. Развитые страны сохраняют стимулы для «зелёных» инвестиций, одновременно повышая требования к энергоэффективности и прозрачности аренды.
Многие домовладельцы проведут 2026 год, готовясь — оформляя энергетические сертификаты, регистрируя объекты аренды и планируя реновации по новым стандартам. Те, кто начнёт раньше, пройдут переход проще и дешевле.
Реформы 2026 года символизируют тихие, но долгосрочные изменения в том, как люди владеют, улучшают и используют свои дома.
