Фонд, будучи первым своего рода, был создан итальянской компанией DeA Capital Real Estate SGR и нацелен на растущий сегмент кредитования недвижимости в Европе. Новая инициатива предлагает займы, обеспеченные залогом недвижимости, для девелоперов и владельцев активов, поскольку небанковские кредиторы становятся основным источником финансирования на континенте.
Компания DeA Capital управляет более чем 50 фондами недвижимости с общим объемом активов около 12,2 млрд евро, что делает её одним из крупнейших альтернативных инвестиционных управляющих в Италии. Новый фонд создаётся для работы в кредитных стратегиях, чтобы удовлетворить растущий спрос на гибкие формы финансирования недвижимости и диверсифицировать стратегию компании.
Своевременный шаг в сектор долгового финансирования
В Европе меняется рынок инвестиционного финансирования недвижимости. С 2023 года банки ужесточили правила выдачи кредитов из-за роста ставок и нормативных требований. Это привело к образованию дефицита финансирования более чем на 100 млрд евро. Растёт число застройщиков и арендодателей, чьи кредиты подходят к погашению, и которые ищут возможности рефинансирования через частные кредитные фонды.
Согласно опросу CBRE 2025 года, почти 80 % кредитных организаций Европы намерены активизировать выдачу займов, главным образом для рефинансирования. DeA Capital и аналогичные фонды занимают нишу, где банки остаются менее активными.
Стоимость кредитов постепенно нормализуется. В Европе ставки по старшим займам для премиальной недвижимости составляют 1,2–2,4 % сверх пятилетнего евро-свопа, что эквивалентно общей стоимости заимствования 3,5–4,7 %. Переходные и девелоперские кредиты оцениваются выше — 5–7 %, в зависимости от структуры и уровня риска. Для институциональных инвесторов это означает стабильную доходность с меньшей волатильностью по сравнению с долевыми инвестициями.
На что будет нацелен фонд
Компания DeA Capital будет предоставлять кредиты девелоперам и владельцам недвижимости, в основном через старшие и гибридные займы, охватывая коммерческие, жилые, логистические и гостиничные активы. Это включает как доходную недвижимость, так и проекты на стадии строительства.
В рамках итальянской структуры AIF инвестиционный инструмент будет ориентирован на институциональных инвесторов, заинтересованных в обеспеченных возможностях на рынке недвижимости. Хотя размер фонда официально не раскрыт, аналитики ожидают первоначальный объём в сотни миллионов евро.
Мнения экспертов и прогноз рынка
Эксперты считают, что запуск фонда DeA происходит в удачный момент. По словам Джованни Манка, миланского консультанта по недвижимости, кредитный рынок Италии переходит от банковской модели к гибридной, в которой всё большую роль играют частные долговые фонды. DeA Capital сочетает локальную экспертизу с институциональной дисциплиной.
Согласно отчёту DWS, рынок кредитования в Европе стабилизируется, а структура ценообразования адаптируется. Уровень loan-to-value по премиальным активам снова вырос до около 55 %, что открывает устойчивое окно возможностей для фондов с консервативным рисковым профилем.
Стратегическая эволюция DeA Capital
Компания впервые запустила Real Estate Debt Fund I в Италии. Ранее она фокусировалась на инвестициях в недвижимость через долевые инструменты, но теперь добавляет кредитное направление, расширяя платформу, включающую инфраструктуру и прямые инвестиции. Это позволяет предложить инвесторам полный спектр капитальных решений — от старшего долга до акционерного капитала в европейской недвижимости.
На прошлой неделе DeA Capital также объявила о запуске DeA Urban Real Estate Fund II, который займётся реконверсией неиспользуемых офисов в Риме и Милане в жилые и коммерческие помещения. Новый долговой фонд будет дополнять эти усилия, финансируя устойчивые и энергоэффективные проекты.
Перспективы
По данным источников, первый раунд финансирования ожидается в начале 2026 года. Фонд планирует выстраивать структуру финансирования в соответствии с ESG-стандартами, создавая устойчивую бизнес-модель.
На фоне сокращения банковского кредитования девелоперы смогут обращаться к новому долговому фонду DeA Capital. В условиях неопределённых процентных ставок инвесторы получают шанс на стабильный доход 3,5–7 %, обеспеченный реальными активами.
Ключевой вывод
Выход DeA Capital на рынок долгового финансирования недвижимости отражает более широкий сдвиг в модели финансирования Европы. По мере снижения роли традиционных банков компания предлагает структурированные, конкурентоспособные и обеспеченные альтернативные решения. Создание этого фонда укрепляет позиции DeA Capital и подтверждает, что частное кредитование станет ключевым драйвером следующего цикла на рынке недвижимости Европы.
