Рынок недвижимости Шотландии вступает в новую турбулентную фазу: владельцы жилья и представители отрасли предупреждают, что высокие налоги и новые правила контроля арендной платы могут спровоцировать массовый отток инвестиций, изменить структуру рынка аренды и усугубить дефицит жилья в стране. В центре дебатов — растущее недовольство налоговой политикой правительства, которую критики считают причиной ухода мелких арендодателей с рынка и препятствием для привлечения необходимых инвестиций в критический момент.
Лимиты на рост аренды усиливают тревогу инвесторов
Этой осенью парламент Шотландии одобрил законопроект Housing (Scotland) Bill — масштабный пакет реформ, направленный на усиление защиты прав арендаторов и стабилизацию цен на аренду. В соответствии с новым законодательством правительство сможет объявлять определённые территории зонами контроля арендной платы, где рост арендной платы будет ограничен уровнем инфляции плюс 1 процентный пункт, но не более чем 6 % в год. Эти ограничения будут применяться как к изменению платы в рамках текущих договоров аренды, так и между ними, но только в пределах таких обозначенных зон.
Решение о создании зоны контроля арендной платы будет приниматься правительством Шотландии на основании рекомендаций местных властей. Предложения должны быть подкреплены доказательствами — в том числе данными о росте арендной платы выше средних национальных показателей, проблемами доступности жилья и документированным дефицитом доступных арендных домов. Цель правительства — вмешиваться только в наиболее перегретые рынки, позволяя остальным функционировать более гибко. Новые полномочия по контролю арендной платы, как ожидается, вступят в силу в 2026 году после принятия закона и сопутствующих нормативных актов.
Некоторые виды жилья останутся освобождёнными от этих мер, включая специально построенные студенческие общежития, программы аренды по среднерыночной цене и крупные проекты build-to-rent. Эти исключения направлены на стимулирование институциональных инвестиций — но они также усиливают разрыв между крупными корпоративными арендодателями и мелкими частными владельцами.
Налоговая политика усиливает недовольство рынка
Для многих арендодателей регулирование арендной платы — лишь часть проблемы. Налоговая политика — особенно расходы, связанные с приобретением инвестиционной недвижимости — всё чаще рассматривается как основной барьер для входа на рынок.
Дополнительный сбор за второе жильё (ADS), надбавка к налогам на второе жильё и инвестиционные покупки, был повышен до 8 % в декабре 2024 года. Он применяется почти ко всем сделкам по покупке инвестиционной недвижимости и, по данным отраслевой ассоциации Propertymark, значительно увеличивает первоначальные затраты, что сдерживает многих арендодателей от расширения своих портфелей.
К этому добавляется Land and Buildings Transaction Tax (LBTT) — шотландский аналог гербового сбора. Прогрессивные ставки варьируются от 0 % для объектов стоимостью до 145 000 фунтов стерлингов (около 166 700 €) до 12 % для покупок свыше 750 000 фунтов (около 860 000 €). Первые покупатели получают определённые льготы — они не платят LBTT на суммы до 175 000 фунтов (около 201 100 €) — но инвесторы на такие послабления рассчитывать не могут.
Реальная стоимость покупки инвестиционной недвижимости
Совокупный эффект ADS и LBTT может значительно увеличить затраты на приобретение — и во многих случаях сделать доходность от аренды невыгодной.
Например, при покупке арендной недвижимости за 200 000 £ (230 000 €) один только ADS в размере 8 % добавит 16 000 £ (18 400 €) к цене покупки. LBTT добавит ещё 1 100 £ (1 265 €). Общая сумма налога составит 17 100 £ (19 665 €) — почти 10 % стоимости недвижимости.
Для объекта стоимостью 400 000 £ (460 000 €) бремя становится ещё тяжелее: 32 000 £ (36 800 €) по ADS и 13 350 £ (15 350 €) по LBTT, всего 45 350 £ (52 150 €). Для мелких инвесторов, полагающихся на ипотечное финансирование, такие расходы часто становятся решающим фактором для отказа от сделки.
«Дополнительные налоги и перспектива введения зон контроля арендной платы в Шотландии продолжают оставаться серьёзным сдерживающим фактором для арендодателей», — заявил Тимоти Дуглас, руководитель отдела политики и кампаний Propertymark. — «Мы призываем министров пересмотреть любые налоги, которые отпугивают потенциальных инвесторов».
Рынок аренды остаётся под давлением
Несмотря на усилия правительства по сдерживанию роста арендной платы, рынок аренды в Шотландии остаётся напряжённым. По данным Citylets, средняя арендная плата в частном секторе выросла на 3,6 % в годовом исчислении во втором квартале 2025 года, что свидетельствует о сохраняющемся высоком спросе и недостаточном предложении. В Эдинбурге средняя ежемесячная арендная плата достигла 1 525 £ (1 750 €) к середине 2025 года, а в Глазго она составляет около 1 280 £ (1 470 €) — оба показателя близки к рекордным уровням.
Аналитики отрасли считают, что высокие начальные расходы — особенно дополнительный сбор ADS — являются ключевой причиной того, что многие мелкие арендодатели уходят с рынка. Столкнувшись с высокими налоговыми издержками, они либо продают свои портфели, либо переводят капитал в Англию, где расходы на приобретение остаются ниже. К примеру, южнее границы эквивалентная надбавка на гербовый сбор была увеличена до 5 % в 2024 году — что всё ещё значительно ниже шотландских 8 %.
Риски двухуровневого рынка аренды
Критики предупреждают, что текущая комбинация мер может привести к фрагментации рынка аренды. С одной стороны, институциональные инвесторы продолжат финансировать крупные проекты — пользуясь целевыми льготами и стимулами. С другой стороны, мелкие и средние арендодатели, обеспечивающие значительную часть арендного жилья в пригородных и сельских районах, могут полностью уйти с рынка.
Такое развитие событий может сократить предложение аренды именно в тех регионах, где спрос на доступное жильё наиболее высок. Аналитики предупреждают, что возникающий дисбаланс может способствовать дальнейшему росту арендной платы в среднесрочной перспективе и ещё больше осложнить доступ к жилью для молодых арендаторов и домохозяйств с низкими доходами.
Призывы к комплексной налоговой реформе
Propertymark и другие отраслевые организации призывают правительство провести всеобъемлющий пересмотр налоговой системы недвижимости Шотландии. Среди их рекомендаций — снижение ставки ADS, введение налоговых льгот для мелких арендодателей или согласование LBTT с более широкими целями жилищной политики.
Главная цель, по их словам, заключается в достижении устойчивого баланса между защитой прав арендаторов и стимулами для инвестиций. Без такого баланса Шотландии грозит продолжительный дефицит арендного жилья — что подорвёт цели правительства в области доступности и отпугнёт необходимый частный капитал.
Итоговая перспектива
Рынок аренды Шотландии находится на критическом переломном этапе. С предстоящим введением контроля арендной платы в отдельных зонах, неизменной надбавкой ADS в размере 8 % и LBTT, которая остаётся одной из самых высоких в Великобритании, общая стоимость покупки инвестиционной недвижимости остаётся на 2,5–3,5 процентных пункта выше, чем в Англии. Если власти не примут меры по снижению этих барьеров, многие частные арендодатели, вероятно, покинут рынок — что ещё больше сократит предложение и будет поддерживать рост арендной платы в течение многих лет.
