Германия усиливает меры по оживлению испытывающего трудности сектора жилищного строительства, снижая субсидированные процентные ставки по двум ключевым программам кредитования новых проектов — Klimafreundlicher Neubau (KFN) и Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN). Новые условия, вступившие в силу с 23 сентября 2025 года, сопровождаются расширением критериев отбора, введённым ранее в этом месяце, чтобы большее количество проектов могли претендовать на государственную поддержку.
Более Дешёвые Кредиты и Расширенный Доступ
Согласно обновлённым условиям, государственный банк развития KfW значительно улучшил условия финансирования строительства энергоэффективного жилья. По данным Министерства жилищного строительства и отраслевых отчётов, процентные ставки по программе KFN (программы 297/298 для жилых зданий и 299 для нежилых) были снижены на 0,6 процентного пункта — до примерно 2,3 %, а кредиты по программе KNN (программа 296 для жилых и 596 для нежилых зданий) теперь начинаются с 0,8 %, тогда как ранее они составляли около 2,2 %. Эти ставки значительно ниже текущих рыночных ипотечных ставок, что обеспечивает существенную поддержку как покупателям, так и застройщикам.
Правительство также расширило доступ к программе KNN. С 1 сентября 2025 года кухни и открытые кухонные зоны теперь учитываются как жилая площадь в рамках критериев отбора, а предельный уровень допустимых строительных затрат увеличен на 18 %. Это означает, что большее количество проектов — особенно ориентированных на строительство доступного жилья — теперь смогут претендовать на поддержку. Изменения также распространяются ретроактивно на уже одобренные проекты, по которым ещё не завершена документация.
Условия Кредитования и Финансовое Влияние
Обе программы направлены на поддержку устойчивых и энергоэффективных строительных проектов. В рамках KNN (программа 296) заемщики могут получить до 100 000 € на одну квартиру со сроком погашения до 35 лет и фиксированной процентной ставкой на период до 10 лет. Программа KFN продолжает финансировать строительство новых жилых и нежилых зданий, а также первую покупку недвижимости, соответствующей строгим энергетическим стандартам Германии.
Для девелоперов новые ставки могут оказаться решающим фактором в реализации проекта. Например, кредит на 250 000 € под 2,3 %, а не под 3,5 %, снижает годовые процентные расходы примерно на 3 000 €, повышая внутреннюю норму доходности и увеличивая вероятность реализации ранее замороженных проектов.
Стратегия Правительства и Реакция Отрасли
Министр жилищного строительства Верена Хубертц (SPD) заявила, что новые условия являются частью более широкой стратегии по восстановлению строительной активности и сокращению дефицита жилья в Германии.
«Мы снова усиливаем ключевой рычаг процентного субсидирования», — Верена Хубертц, федеральный министр жилищного строительства
Отраслевые ассоциации приветствовали этот шаг, но призвали к более предсказуемым и долгосрочным мерам поддержки для застройщиков и инвесторов.
«Каждая инициатива по стимулированию роста — это шаг в правильном направлении, но снижение ставок должно быть закреплено на долгосрочной основе», — Феликс Паклеппа, генеральный директор Центрального союза строительной индустрии Германии (ZDB)
По мнению аналитиков, сочетание более дешёвых кредитов и расширенных критериев отбора позволит разблокировать многие замороженные строительные проекты, особенно в сегменте доступного жилья. Они также отмечают, что учёт кухонь как жилой площади и повышение лимитов затрат отражают современные реалии проектирования и стоимости строительства.
Перспективы Рынка
Жилищное строительство в Германии в последние годы сталкивалось с серьёзными проблемами из-за роста процентных ставок, увеличения стоимости материалов и экономической неопределённости. Улучшенные условия кредитования KfW могут помочь изменить эту тенденцию, снизив затраты на финансирование, стимулировав новые проекты и сделав энергоэффективное жильё более доступным.
Ожидается, что застройщики отреагируют быстро, поскольку многие проекты, ранее считавшиеся нерентабельными, теперь могут стать жизнеспособными. Однако эксперты предупреждают, что для достижения цели правительства — строительства 400 000 новых домов в год — потребуется постоянная поддержка, и эта цель пока остаётся далёкой.
На данный момент сочетание более низких процентных ставок, расширенных критериев отбора и большей гибкости затрат является одним из самых мощных политических стимулов для рынка нового строительства в Германии накануне последнего квартала 2025 года.
