Институциональные инвесторы укрепляют своё присутствие на европейском рынке жилья именно в тот момент, когда давление на доступность усиливается. По данным JLL, сектор «living» — включающий многоквартирные дома, аренду индивидуальных домов, студенческое и пожилое жильё — составил 26 % всех инвестиций в недвижимость в 2024 году, обогнав офисы и став крупнейшим сегментом. Спрос остаётся высоким и в 2025 году благодаря возвращению портфельных сделок и растущему приоритету стабильных денежных потоков.
Потоки капитала усиливаются в 2025 году
Импульс сохранился и в 2025 году. JLL сообщает, что во 2 квартале 2025 года объём инвестиций в жилые активы достиг 13,5 млрд €, что на 35 % больше, чем в 1 квартале, и на 2 % больше в годовом выражении. Это увеличило объём за первое полугодие до 23,5 млрд €, что на 7 % больше по сравнению с 1 полугодием 2024 года. Примечательно, что 72 % этого капитала было направлено в готовые объекты, отражая предпочтение немедленных доходов перед рисками строительства.
Демографический рост поддерживает устойчивость. JLL оценивает, что 15 крупнейших европейских городов примут дополнительно 1,14 млн жителей к 2030 году, в то время как объёмы ввода нового жилья значительно отстают от спроса из-за высоких строительных расходов, нехватки рабочей силы и ограничений финансирования. Этот дисбаланс удерживает уровень заселённости на высоком уровне и стимулирует рост аренды — факторы, привлекающие долгосрочный капитал, такой как пенсионные фонды и страховые компании.
Цены и аренда продолжают расти
Eurostat подтверждает расширяющийся разрыв в доступности. В 1 квартале 2025 года цены на жильё в ЕС выросли на 5,7 % в годовом выражении, а арендные ставки — на 3,2 %. По сравнению с 4 кварталом 2024 года цены увеличились на 1,4 %, а аренда — на 0,9 %. С 2010 года совокупный рост составил +57,9 % для цен на жильё и +27,8 % для арендных ставок.
Ипотечное финансирование остаётся дорогим, несмотря на снижение после пиков 2023 года. Европейский центральный банк сообщил, что в июле 2025 года средняя ставка по новым ипотечным кредитам составила 3,28 %, при этом фиксированные контракты в зависимости от срока колебались между 3,1–3,5 %. ЕЦБ отмечает, что доступность жилья «лишь частично восстановилась» после кризисных лет и остаётся ниже уровня до 2021 года.
Ситуация на локальных рынках
Барселона. Рост аренды остаётся высоким. По данным Idealista, в марте 2025 года средняя запрашиваемая арендная ставка составила 23,6 €/м² в месяц, что на 13,5 % выше, чем годом ранее. Цены продажи различаются по районам, при этом престижные зоны демонстрируют значительную премию к массовому сегменту.
Милан. Средние цены продажи в массовом сегменте составляют 5.400–5.800 €/м², по данным итальянских порталов недвижимости. В престижных районах, таких как Квадрилатеро и Брера, цены регулярно превышают 12.000 €/м², что подчёркивает высокий международный спрос на объекты класса «трофи».
Регулирование формирует доходность
Политики в Европе ужесточают правила для балансировки доступности и предложения, хотя подходы различаются.
- Германия. Закон Mietpreisbremse ограничивает новые арендные ставки в напряжённых районах не более чем на 10 % выше местного референсного индекса. Соблюдение различается, но эта мера замедлила рост аренды в Берлине и Мюнхене.
- Франция. С января 2025 года владельцы не могут сдавать жильё с энергетическим сертификатом класса G (DPE). Также действует заморозка аренды для объектов с низкой энергоэффективностью, что стимулирует владельцев к реновации, но сокращает краткосрочное предложение.
- Испания. Закон о жилье 2023 года допускает введение потолков аренды в «напряжённых» районах. Каталония внедрила этот механизм в 2024 году, охватив сначала 140 муниципалитетов, а затем более 270. Применение остаётся неравномерным, создавая неопределённость для инвесторов.
Эти фрагментированные меры усложняют управление трансграничными портфелями, но не препятствуют направлению капитала в жилой сектор Европы.
Почему институции сохраняют оптимизм
Существует несколько ключевых факторов, объясняющих устойчивый интерес:
- Хронический дефицит предложения. Рост спроса опережает ввод, оставляя ограниченный объём новых проектов.
- Стабильные доходы. Арендные ставки следуют за инфляцией, а уровень заселённости в крупных городах часто превышает 95 %, обеспечивая надёжную доходность.
- Возврат ликвидности. С стабилизацией денежно-кредитной политики возвращаются крупные портфельные сделки, обеспечивающие масштаб и эффективность.
- Соответствие ESG. Новые проекты открывают возможности для вложений «зелёного» капитала в энергоэффективное жильё.
Для инвесторов жилые активы обеспечивают диверсификацию по сравнению с более волатильными сегментами, такими как офисы и ритейл, и соответствуют долгосрочным обязательствам.
Перспективы: домохозяйства под давлением
ЕЦБ предупреждает, что кратковременное замедление на рынке жилья Европы сменилось новым ростом цен, усиливая обеспокоенность доступностью. Если строительство не ускорится, соотношение аренды к доходу в столицах продолжит расти и в 2026 году. Рост расходов рискует подогреть политические дебаты, и правительства рассматривают возможность расширенных потолков аренды, субсидий и новых рамок жилищных прав.
Для институциональных инвесторов фундаментальные показатели остаются положительными: ограниченное предложение, надёжные денежные потоки и всё более зрелый, ликвидный класс активов. Контраст очевиден — для инвесторов рынок жилья Европы представляет собой устойчивую возможность; для домохозяйств — растущую угрозу неравенства, если политика и частный капитал не объединятся для создания большего количества — и более «зелёного» — жилья.
«Денежно-кредитная политика может сделать жильё значительно более или менее доступным, главным образом через её влияние на ставки по ипотеке.» — Европейский центральный банк
